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Quando si parla di ristrutturazione edilizia, quasi mai si pensa ai lavori di riqualificazione che hanno ad oggetto le strutture alberghiere. Se ne è, invece, parlato a Rimini, in occasione della prima edizione di ITHIC – Italian Hospitality Investment Conference, evento dedicato all’intera community dell’immobiliare turistico: investitori, developer, gestori per fare il punto sul settore alberghiero, che sta vivendo in Italia a livello immobiliare un boom senza precedenti.
Il settore dell’ospitalità turistica
Mentre commerciale e uffici crollano a picco il settore hospitality registra, infatti, la cifra record di 2,5 miliardi di euro raccolti nei primi nove mesi dell’anno e secondo gli analisti arriverà a oltre 3.5 mld di euro entro la fine dell’anno. Oggi gli hotel rappresentano il 42% delle transazioni immobiliari.
Per analizzare andamenti e prospettive del mercato gli operatori del settore si sono riuniti a Rimini: oltre 400 protagonisti nazionali e internazionali e 30 relatori per capire insieme le potenzialità di crescita e di rendimento in Europa e soprattutto in Italia, relativamente non solo alle destinazioni abitualmente considerate ‘prioritarie e appealing’, ma anche alle cosiddette secondary destination, dove si pone spesso il tema della riqualificazione dell’esistente. Un’occasione per riflettere, più in generale, su cosa debba e possa significare davvero per il nostro Paese fare del turismo una leva strategica.
I dati sugli alberghi in Italia
Come rimarcato da Mauro Santinato, chairman della conferenza, l’Italia è il terzo Paese al mondo per numero di camere d albergo, dopo Stati Uniti e Cina. Ce ne sono un milione che sommate all’extra alberghiero (per esempio i B&B) fanno 4 milioni.
Accanto ai 33.199 alberghi si contano 30.834 B&B, 73 mila alloggi in affitto, 18.525 agriturismi e 2.708 campeggi. Il settore ha oltre un milione di dipendenti e concorre col 10% al Pil.
Nonostante ciò, siamo retrocessi nelle classifiche: in 10 anni siamo caduti dal primo al 18esimo posto nella classifica del Country Brand Index. Nel 1950 il 19% dei turisti stranieri sceglieva il nostro Paese, ora sono il 4,4%; nel 1970 eravamo il primo Paese per numero di arrivi, ora siamo scesi al quinto posto e stiamo per essere superati dalla Turchia.
I costi di ristrutturazione degli hotel
Ma quali sono i costi di costruzione e ristrutturazione da sostenere per investire nell’hôtellerie in Italia?
A questa domanda risponde per la prima volta in maniera strutturata e puntuale la ricerca “Hotel Development Costs Survey 2019”, realizzata da Horwath HTL in collaborazione con Hospitality Project e basata sull’analisi di 50 progetti alberghieri realizzati negli ultimi 4 anni, per un investimento complessivo di 507,3 mln di euro riversati su circa 5.600 camere.
La ricerca ha analizzato i costi complessivi di costruzione (da nuovo, greenfield), ristrutturazione e semplice revamping per hotel e resort di catena (68%) ed indipendenti (32%), fotografando una immagine molto frastagliata e, contrariamente alle attese, con valori poco consolidati intorno a delle medie.
Nel complesso, le nuove realizzazioni (da terreno greenfield o da demolito e ricostruito) si aggirano su un costo complessivo (al netto di oneri e spese amministrative ed IVA) di circa 1.975 euro/mq. Il valore registrato per camera è invece 137 mila euro.
Il valore cambia poco se si distingue fra catene (1.890 euro/mq) ed indipendenti (2.061 euro/mq) mentre appare molto significativa la differenza fra hotel (109.500 euro a chiave) e resort (164.500 euro a chiave). In particolare, fra i pochi progetti di hotel/hostels e studentati presenti nel panel della ricerca, si rilevano costi a unità pari a circa 110 mila euro, ma in interventi che sono tutti riconversioni da precedenti usi in edifici esistenti, non quindi nuove costruzioni in senso stretto.
Sul fronte delle ristrutturazioni (totali o parziali), il costo medio a camera è di 83.800 euro.
Per il revamping, che comprende interventi soprattutto sull’interior design, i complementi di arredo e spesso soprattutto il touch & feel delle aree comuni di maggiore utilizzo, i valori si attestano su una media complessiva di 54.700 euro a camera e 883 euro/mq.
I parametri che incidono sul prezzo
A determinare il costo unitario dell’intervento di ristrutturazione o revamping concorrono molti fattori, non solo il segmento. Contano le dotazioni della struttura (facilities), la dimensione totale in camere e la presenza di un brand.
Le strutture molto grandi presentano costi unitari inferiori perché gli interventi sulle aree comuni generano un impatto unitario (a camera) minore.
Le ristrutturazioni con brand (già presente o concomitante al rilancio) mediamente assorbono costi maggiori per un +20%.
Mentre appare comunque modesta e forse inattesa la differenza fra le ristrutturazioni di un 3 ed un 4 stelle: a camera 58.500 euro e 63.800 euro rispettivamente, a testimonianza del fatto che i costi “core” di una ristrutturazione, quali quelli impiantistici, di messa a norma e di tecnologie, poco differiscono fra i segmenti.
Per contro, ristrutturare pesantemente un 5 stelle può invece costare più che costruirlo nuovo: 173.800 euro per camera è il valore medio registrato, figlio forse della particolare voglia di estro estetico che ha caratterizzato soprattutto i progetti internazionali degli ultimi 4-5 anni.
Le ristrutturazioni per rilancio o conversioni da precedenti usi costano molto anche nel segmento budget, aspetto che forse ha contribuito, sino ad oggi, alla pochezza degli sviluppi di catena in questo segmento di mercato. La ricerca riporta infatti un inatteso valore di 2.196 euro/mq nel segmento economico (pochi progetti in panel), mentre più in linea con le attese risultano i 1.207 ruro/mq nel midscale, 1.300 ruro nell’upscale e 1.999 nel lusso. Quindi un valore medio pari a Euro 1.318 Euro/mq contro 1.975 ruro/mq per il costruito nuovo.
Inoltre, come prevedibile dato il pregio immobiliare del nostro patrimonio nei primari centri urbani, le ristrutturazioni o gli aggiornamenti di prodotto (revamping) su strutture storiche costano oltre il doppio (1.729 Euro/mq) di quelle su edifici moderni (858 Euro/mq).
La ricerca evidenzia che i progetti analizzati (tutti giù realizzati e conclusi, ad eccezione di 3 in corso di ultimazione) sono anche molto differenti fra di loro e le medie, su un panel ancora ristretto, faticano a presentare in modo statisticamente significativo tutta la realtà nazionale. I risultati però rappresentano un primo punto di riferimento chiaro per chi intende programmare un investimento.
I commenti ai dati
Secondo Zoran Bacic, managing director e senior partner di Horwath HTL: “La ricerca fa finalmente chiarezza su cosa ci si deve aspettare, a grandi linee, quando si pianifica una costruzione di hotel o resort o una ristrutturazione sul mercato italiano. Fra tutti i dati emerge certamente che ancora oggi, in Italia, costruire (o riconvertire) una camera d’albergo con un investimento inferiore a 110-130 mila euro è difficile, per i più vari motivi. Pertanto solo certi progetti e certe location sono in grado di assicurare una redditività adeguata a chi approccia nuove realizzazioni. È determinante pianificare il budget di costruzione con una attenzione particolare a cosa crea valore per il mercato e cosa invece genera solo investimenti e costi operativi”.
Per Marco Pignocchi, MD di Hospitality Project: “Va comunque tenuto in considerazione che molti degli interventi presi ad esame rientrano tra quelli ad alto impatto, con coinvolgimento degli spazi comuni. Sovente, nelle ristrutturazioni, per rientrare in parametri di redditività accettabili, si stabilisce un budget di intervento e si decide di focalizzare l’attenzione sulle aree a maggiore impatto sull’esperienza di soggiorno, dirigendo le risorse su attività di revamping mirato, per mantenere i costi in linea con le previsioni”.
