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RISTRUTTURAZIONI ED EFFICIENZA ENERGETICA DIETRO LA CRESCITA DEI FONDI IMMOBILIARI
- 19 giugno 2017
[A cura di: Scenari Immobiliari]
Il miglioramento delle prospettive economiche, i bassi livelli dei rendimenti obbligazionari e una liquidità consistente favoriscono la crescita dei fondi immobiliari in Europa. Il patrimonio dei fondi operativi in Francia, Germania, Gran Bretagna, Lussemburgo, Olanda, Spagna, Svizzera e Italia (che insieme rappresentano circa l’85% dell’industria europea dei fondi immobiliari) ha ricominciato a crescere a un ritmo medio del 7,3% annuo nel periodo 2010-2013, per accellerare negli ultimi anni, con una crescita del 9,8% nel 2014, del 10,8% nel 2015 e del 12,4% nel 2016. In Italia il patrimonio dei fondi ha toccato i 46 miliardi di euro a fine 2016 e per il 2017 c’è un realistico obiettivo di 50 miliardi di euro con oltre 400 fondi immobiliari. Dall’inizio del secolo il settore è cresciuto di diciotto volte.
Questi sono alcuni dei dati emersi dal Rapporto 2017 “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei che ha curato la parte di analisi finanziaria. Il Rapporto è stato presentato da Mario Breglia, (presidente di Scenari Immobiliari), e Gottardo Casadei (Studio Casadei).
L’ANDAMENTO
Il 2016 si è chiuso con un patrimonio totale dei fondi immobiliari negli otto Paesi considerati (Francia, Germania, Gran Bretagna, Lussemburgo, Olanda, Spagna, Svizzera e Italia) di oltre 517 miliardi di euro. Le previsioni raccolte per il 2017 tra i principali operatori europei sono di una crescita del patrimonio vicina al 4%. Anche il numero di fondi è previsto in aumento. L’andamento del primo quadrimestre 2017 conferma il quadro previsivo.
“Sul fronte dell’asset allocation – ha dichiarato Mario Breglia – le società di gestione si orientano sempre più verso il turnover dei patrimoni, per seguire le nuove esigenze dei mercati. Tra i mercati emergenti a livello europeo soprattutto il residenziale, che ha una quota di asset allocation pari al dieci per cento del totale. I nuovi investimenti residenziali sono concentrati sull’attività di ristrutturazione, soprattutto nell’ottica di risparmio energetico, e sulle residenze specializzate, in particolare per studenti o senior”. Più che nel passato – ha aggiunto Breglia – a fianco degli operatori italiani sono attese Sgr (società di gestione del risparmio, ndr.) di proprietà internazionale che utilizzano questo strumento per operare, anche in modo intenso, sul mercato nazionale. Quindi le prospettive potrebbero essere migliori rispetto a quanto previsto. Il costo del denaro si è mantenuto molto basso nel 2016 e, nonostante minimi segnali di incremento, il dato, sommato alle operazioni di ristrutturazione del debito, ha permesso una ulteriore riduzione dell’indebitamento del sistema, che in cinque anni è sceso da 30 miliardi di euro a 25,5 miliardi. Il numero di fondi operativi è aumentato e appare in crescita anche nel 2017, anche al netto delle liquidazioni di molti fondi “familiari”.
SGR E FUTURO
È stato promosso un questionario tra le Sgr convolte per la stesura del Rapporto, con l’obiettivo di fornire una panoramica sulla percezione del futuro del mercato immobiliare nazionale e dei fondi immobiliari. Il 70% delle Sgr ritiene possibile un miglioramento delle performance sul medio periodo (3-5 anni), a fronte di un 13% che crede in un mantenimento della stabilità e di un 7% che pensa potrà peggiorare.
Riguardo all’analisi dell’andamento del mercato immobiliare, le previsioni da parte dei gestori evidenziano un sentimento di contenuto ottimismo, rilevando l’attesa di una crescita moderata. Le aspettative maggiormente positive riguardano gli scambi di uffici, negozi e residenze, per i quali circa il 50% per cento delle Sgr si aspetta un aumento fino al 10%. Le zone che si avviano a rappresentare una buona opportunità di investimento immobiliare saranno principalmente il nord e il centro Italia, con l’eccezione dello sviluppo alberghiero e di Rsa che si prospetta piuttosto elevato anche al sud e nelle isole. I maggiori investimenti per uffici e spazi di co-working si avranno nel nord-ovest del Paese, insieme alle case per studenti e alle residenze per senior housing. Elevati gli investimenti per le Rsa nel nord est italiano, mentre in centro Italia sono previsti numerosi sviluppi nell’ambito del residenziale da locare e dei capannoni logistici, oltre a commerciale e case per studenti. Il sud e le isole sono meno attrattivi, ad esclusione di una previsione di moderato investimento nei settori specifici già citati, l’alberghiero e le Rsa.
La quasi totalità del campione ritiene che per gli investimenti immobiliari con destinazione ufficio, sarà privilegiato il centro di Milano, così come per il settore alberghiero e, a seguire, il commerciale. Anche il centro di Roma sarà interessato da investimenti alberghieri, anche se le prospettive sono meno favorevoli, e dal settore commerciale, principalmente nelle high street della capitale.
Il sud e le regioni settentrionali rappresenteranno un’attrattiva per gli investimenti in operazioni nel settore logistico-produttivo. I mercati in cui le Sgr si aspettano un maggiore ritorno sono quelli tradizionali (residenziale, uffici e commerciale), mentre poche dimostrano interesse per settori quali Rsa, social housing, senior housing, case per studenti e campus tecnologici, comparti relativamente nuovi e ancora in fase di strutturazione nel panorama immobiliare nazionale.
