Tredici città cosiddette intermedie. Un unico comune denominatore: la forbice aperta tra le transazioni immobiliari (quasi ovunque in aumento) e il calo dei prezzi delle abitazioni. È l’esito dell’indagine condotta da Nomisma, che offre uno straordinario spaccato del mercato del mattone da nord a sud, con gli andamenti del 2018 e le previsioni per l’anno in corso.

Ancona

Il mercato anconetano sembra mostrare dinamiche più favorevoli rispetto al recente passato. Continua il trend positivo delle compravendite che, nel secondo semestre 2018, aumentano in modo consistente. Tuttavia, il loro buon andamento ha avuto un riflesso modesto sull’andamento dei prezzi, che, pur registrando variazioni più contenute, rimangono in territorio negativo.

Nel comparto residenziale, la contrazione annua dei prezzi si attesta attorno al -0,6% per il nuovo e -1,7% per l’usato. La stessa tendenza, anche se con un’intensità meno marcata, si registra dal punto di vista dei canoni (-0,5% la variazione annua). I tempi medi di vendita (8,5 mesi) sono stabili, mentre si riducono significativamente i tempi medi di locazione (2,8 mesi). Lo sconto medio praticato sul prezzo inizialmente richiesto risulta in lieve riduzione (15,5%).

Nei primi mesi del 2019 la domanda ha mostrato una buona intensità, e rispetto al 2018 una piccola quota di mercato della locazione si è spostata in quello dell’acquisto probabilmente attratta da un livello dei prezzi molto favorevole.

Quanto alle prospettive per il futuro risultano positive: il sentiment degli operatori individua un mercato in ulteriore ripresa sul numero delle compravendite e locazioni, ma soprattutto si prevedono prezzi e canoni in progressivo recupero.

Bergamo

Il mercato residenziale di Bergamo presenta significativi segnali di ripresa, trainati in primis dal numero di compravendite, che nel 2018 hanno recuperato i livelli erosi dalla crisi.
Nello specifico, Nomisma evidenzia come la domanda a Bergamo manifesti segnali di espansione; il recupero in atto è ravvisabile anche nei tempi medi di vendita, diminuiti in maniera rilevante, in particolare per quanto concerne il nuovo (6 mesi), ma anche sull’usato (7 mesi) nonché riguardo gli sconti medi praticati che calano di 2 punti percentuali sia sul nuovo sia sull’usato (rispettivamente 9% e 14%). Anche il mercato locativo presenta una rinnovata dinamicità, testimoniato da un importante calo dei tempi medi di locazione che si allineano sui 2,1 mesi sia per il nuovo sia per l’usato, valori inferiori alla media delle 13 città intermedie monitorate. Nomisma non rileva variazioni significative nei rendimenti potenziali lordi da locazione, pari al 5,4% annuo.

Gli acquisti di prima casa ammontano all’84% del totale (il valore più alto registrato nelle 13 città intermedie). Rispetto alla locazione si riscontra un netto ridimensionamento dell’affitto per studio o lavoro, accompagnato da valori più che doppi per le necessità locative di natura transitoria (14%).

Per i prossimi mesi gli operatori del settore si attendono un aumento delle compravendite, unito ad una flessione dei prezzi di acquisto; per le locazioni, le attese sono di crescita del numero di transazioni, così come dei canoni.

Brescia

La forte pressione della domanda di locazione sostiene il veloce assorbimento degli immobili offerti e la crescita dei contratti. I canoni medi confermano l’andamento al rialzo già registrato nel 2018, con buona performance soprattutto in centro (+1,4% annuo). Anche i tempi di locazione si riducono.

Il mercato residenziale bresciano nel 2018 ha registrato una crescita delle compravendite del 5% annuo. Nomisma evidenzia come la buona ripresa del mercato in termini di transazioni è stata fino ad ora supportata dalla prolungata contrazione dei prezzi immobiliari; tale dinamica, che in alcuni mercati principali è ormai giunta al termine, continua a caratterizzare le città intermedie ad inizio 2019. Anche a Brescia i prezzi registrano ulteriori ribassi (-1,2% per le abitazioni nuove e -0,6% per quelle usate). Gli indicatori di assorbimento non migliorano, sebbene i tempi medi di vendita (6-7 mesi per le abitazioni nuove e usate) e gli sconti medi diminuiscano, sia per gli immobili nuovi (9,4%) che usati (15,5%).

Riguardo alla locazione, i tempi medi si riducono leggermente (circa 2 mesi). Crescono i rendimenti medi lordi, grazie all’aumento dei canoni, e si attestano sul 4,9% nelle aree centrali e sul 5,8% in periferia.

Livorno

Il mercato immobiliare di Livorno ha visto, nel corso del 2018, un andamento particolarmente positivo delle compravendite. Sul mercato residenziale, infatti, la crescita è risultata pari all’8,4%, performance superiore a quella registrata per le 13 città complessivamente considerate. I prezzi, però, continuano a seguire dinamiche negative. Per il mercato residenziale, infatti, Nomisma registra un calo delle quotazioni sia per le abitazioni nuove sia per quelle usate; anche i canoni di locazione risultano in calo. Segnali positivi vengono dall’importante riduzione dei tempi di vendita e dalla stabilizzazione dello sconto, che si attesta al 15%.

Il Centro Studi bolognese segnala come oltre il 65% della domanda venga indirizzata all’acquisto (nel 2006 era pari al 50%), stimolata da bassi prezzi e da una concessione di mutui superiore alla media del mercato. Gli operatori si attendono un trend in aumento sia delle compravendite sia delle locazioni mentre sul fronte dei prezzi è attesa un’ulteriore contrazione.

Messina

Nel 2018 continuano a permanere i segnali di debolezza del mercato residenziale e sono riscontrabili non solo in una contrazione dei prezzi delle case (-2% per le abitazioni nuove e -1,8% per le usate), sebbene meno intensa, rispetto all’anno precedente, ma anche in un raffreddamento delle compravendite soprattutto nel secondo semestre del 2018. sempre riguardo alle quotazioni, la flessione ha riguardato sia le abitazioni del centro città sia quelle periferiche, portando i prezzi medi nel centro città a 2.250 euro/mq per il nuovo e a 1.600 euro/mq per l’usato, e in periferia a 1.300 euro/mq per il nuovo e a 970 euro/mq per l’usato. Lo sconto concesso in fase di trattativa rispetto al prezzo iniziale è arrivato al 18% per le abitazioni usate e al 12% per le nuove.

Il segmento della locazione – che rappresenta quasi il 50% della domanda abitativa di Messina – risulta stabile; i canoni delle abitazioni usate, seppur in lieve flessione, si stanno stabilizzando (-0,2% su base annua), in linea con l’andamento delle 13 città intermedie, arrivando a 72 euro/mq/anno in centro e 50 ero/mq/anno per le zone periferiche. I rendimenti potenziali lordi da locazione rimangono pressoché invariati, intorno al 4,9%.

Per i prossimi mesi gli operatori prevedono un mercato ancora piuttosto debole, con un lieve aumento in termini di compravendite e una nuova flessione dei prezzi.

Modena

La dinamica del mercato immobiliare è in ripresa, soprattutto per quanto riguarda il segmento residenziale. La buona performance dell’Indice Nomisma sulle compravendite non è stata però sostenuta dai prezzi, che continuano a diminuire, su base annuale, del -0,6% per le abitazioni usate (-1,9% nel 2017) e del -1,2% per le abitazioni nuove o ristrutturate (-0,3% nel 2017). La domanda in acquisto continua ad essere rappresentata in prevalenza da famiglie alla ricerca della prima casa o nell’ottica di una sostituzione (75% del totale compravenduto); la componente da investimento risulta in lieve ripresa (tra il 2017 e il 2018) dall’11,5% al 15%. Lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è ridotto per le abitazioni sia nuove sia usate, passando rispettivamente dal 9,5% al 7,5% e dal 15,0% al 13,5% anche se tali livelli implicano che la riduzione dei valori è ancora rimandata alla fase della trattativa. Si sono ridotti anche i tempi medi di vendita, passati da 8,3 a 6,5 mesi per le abitazioni nuove e da 7,6 a 6,8 mesi per le abitazioni usate.

Nonostante la domanda interessata all’acquisto sia elevata, non sempre a tale interesse fa seguito la concessione di un credito da parte del sistema bancario. Per Nomisma la difficoltà di accesso al finanziamento con ogni probabilità aumenterà nel corso del 2019, dato il difficile contesto economico sostenendo l’aumento della domanda di abitazioni in locazione, guidata ad oggi per circa il 46% da famiglie o singoli e, a seguire, da motivi di studio e lavoro per il 37,4% dei casi. I tempi medi di locazione risultano ormai compressi per le abitazioni sia nuove sia usate, al punto che un immobile locabile rimane sfitto rispettivamente per 1,5 o 1,4 mesi.

Nel corso dei prossimi mesi, gli operatori intervistati prevedono il mantenimento del numero di compravendite raggiunto al termine del 2018 a fronte di una sostanziale invarianza dei prezzi. Al contrario, sul fronte della locazione ci si attende un ulteriore aumento dei canoni data la difficoltà a trovare immobili disponibili.

Novara

Sia nella compravendita che nella locazione l’offerta di immobili sul mercato è in leggero aumento, a fronte di una domanda che si presenta in ripresa che, tuttavia, non incide ancora molto sulla velocità di assorbimento del mercato.

Per Nomisma sembra consolidarsi così il trend di crescita delle transazioni iniziato nel 2016, con il comparto della compravendita a fare ora da traino al settore (sino allo scorso anno era maggiore la quota di chi voleva affittare). D’altra parte, se i valori di vendita continuano a registrare ribassi, i canoni di locazione, dopo nove anni di flessioni, tornano a crescere registrando un +1,1%. Riguardo gli sconti medi sul prezzo richiesto, essi risultano stabili per il nuovo e in contrazione per l’usato; in entrambi i casi risultano al di sotto della media nazionale. Rispetto al mercato dei box e garage, esso non mostra segnali di miglioramento rispetto al passato e si rilevano indicatori con dinamiche peggiorative rispetto al dato medio delle 13 città monitorate. In generale, i prezzi fanno registrare una contrazione del -2,2% su base annua a fronte di una riduzione media nazionale del -1,3%. Il segmento della locazione è completamente stabile.

Per i prossimi mesi gli operatori del settore prevedono dinamiche simili a quelle rilevate nel corso del 2018; in ripresa il comparto della compravendita, caratterizzato da un aumento del numero di scambi, a fronte di una maggiore stabilità dei prezzi, e più stazionari gli scambi nel comparto locativo, a seguito di un incremento dei canoni. Relativamente al mercato dei box e garage il sentiment degli operatori risulta negativo, in modo più evidente nella dinamica degli scambi.

Parma

Crescono i canoni medi in centro (+1% annuo), confermando il trend di ripresa del mercato parmigiano della locazione, il quale presenta i migliori tempi di assorbimento tra le città intermedie monitorate, al pari di Modena.

Nomisma evidenzia come il mercato residenziale di Parma si stia avvicinando all’atteso punto di svolta ciclico tra la fase recessiva e quella espansiva; questo risultato è giustificato dall’intensità della domanda e dalla dinamica delle compravendite, entrambe prossime ai valori degli anni pre-crisi. Il volume delle compravendite residenziali a consuntivo 2018 presenta un modesto incremento annuale (+4%). L’Istituto di ricerca bolognese sottolinea però come resti penalizzante l’indicatore relativo al livello dei prezzi, ancora in flessione. Ad inizio 2019 i prezzi medi delle abitazioni usate presentano un ulteriore calo dei valori, più marcato in periferia (-2,3%). Per Nomisma tutto ciò è giustificato dall’ingente offerta di immobili recenti presenti sul mercato, che derivano da una stagione di sviluppi portati a termine già in piena crisi economica. Al contrario, il calo del prezzo delle abitazioni nuove è in linea con il resto del panel (- 0,4%).

Quanto alle locazioni, il rendimento medio appare stabile al 4,7% in centro e al 5,6% in periferia. La domanda abitativa è primariamente rivolta alla locazione (58%) in virtù dell’attrattività del mercato del lavoro parmense e dell’Università. Non può quindi stupire che Parma presenti la più alta quota di acquisto per investimento (18%) e messa a reddito sul totale delle 13 città intermedie monitorate.

Perugia

Nel corso dell’ultimo anno sono emersi risultati incoraggianti che proiettano il mercato residenziale perugino in una fase di miglioramento delle quotazioni le quali, nonostante la flessione in media del -1%, con un calo più marcato per l’usato, si contraggono meno rispetto al recente passato. Resta però il fatto che dal 2008 ad oggi i prezzi sono scesi di circa il 25%, senza particolari differenze sulla base dello stato manutentivo.

Nello specifico del comparto residenziale, a un migliore andamento dei prezzi e dei canoni (-1% la variazione annua) si contrappone una stabilità dei tempi medi di vendita (8 mesi) e un allungamento dei tempi medi di locazione (2,7 mesi). Il prezzo medio al mq varia tra i 1.277 euro per un’abitazione usata ed i 1.650 euro per un’abitazione nuova. I rendimenti medi lordi da locazione salgono e si portano al 5,8%, oscillando tra il 5,3% del centro e il 6% della periferia. Rispetto al 2018, diminuisce la percentuale di chi è interessato all’affitto per motivi di studio e/o lavoro. Tale tendenza non è trascurabile, se si considera che Perugia è sempre stata una città in cui la componente degli studenti ha avuto un’incidenza fondamentale nell’andamento dell’economia.

Dal punto di vista previsionale, se, per quanto riguarda gli scambi ci si attende, infatti, un incremento del numero di contratti, i valori non sembrano ancora aver raggiunto il punto di minimo e si ipotizza pertanto una ulteriore, seppur lieve, flessione degli stessi.

Salerno

Se nel 2017 il mercato residenziale salernitano sembrava restituire segnali di crescita, nel corso del 2018 e nei primi mesi di quest’anno si è assistito a un rallentamento che è possibile cogliere principalmente nella flessione dei prezzi.

L’incremento dell’attività transattiva, che a fine 2018 ha fatto segnare una variazione annuale pari all’11,8% – notevolmente superiore al 7,3% registrato in media dalle 13 città intermedie monitorate da Nomisma – presuppone una correzione dei valori più marcata rispetto all’anno precedente; riguardo le abitazioni nuove, il calo a Salerno è pari all’1,7% annuo mentre, relativamente alle abitazioni usate, la flessione è di -1,6%, dopo la sostanziale stabilità registrata lo scorso anno. Nomisma evidenzia come la frenata in atto vede come unico segnale positivo l’andamento delle compravendite, anche se l’intensità della domanda rischia di attenuarsi in ragione della diffusa dipendenza da mutuo, associata alla selettività del sistema bancario. A riprova è da sottolineare la crescita della componente che si rivolge al segmento della locazione (56%); pur a fronte di un aumento della richiesta di affitto, i cui valori hanno evidenziato una flessione pari all’1,2%. Previsioni per i prossimi mesi? Non viene confermata la prospettiva di invarianza dei prezzi.

Taranto

La ripresa, iniziata dal 2014, è trainata dalla diminuzione dei prezzi ancora in atto, sia per le abitazioni nuove sia per le usate. Si riconferma, infatti, il trend al ribasso di quotazioni e canoni, in atto ormai dal 2009. Rispetto alla rilevazione di un anno fa, i prezzi hanno visto un decremento medio pari all’1,6% per le abitazioni nuove e al 2,2% per quelle usate. Diminuisce però lo sconto medio applicato sul prezzo richiesto, che si attesta attorno al 17%, mentre il numero delle compravendite ha registrato un aumento per il quinto anno consecutivo.

Secondo Nomisma, i canoni seguono una dinamica differente. Si rileva infatti un aumento del prezzo di locazione (0,2% la variazione su base annua), mentre rimangono invariati sia i tempi medi di vendita dell’usato (7,5 mesi) sia i tempi di locazione (2,2 mesi). A giudizio degli operatori di mercato, la domanda di abitazioni vede una lieve preferenza per la compravendita (55% dei contratti stipulati) rispetto alla locazione (45%).

Per il 2019 gli operatori del settore prevedono un nuovo aumento dei contratti, sia sul fronte delle compravendite sia su quello delle locazioni. Le attese sui prezzi sono di ulteriore lieve diminuzione, mentre i canoni dovrebbero registrare un leggero incremento.

Triste

Nel corso del 2018 è sembrata attenuarsi la spinta espansiva che aveva caratterizzato il mercato immobiliare triestino nell’anno precedente; il quadro generale è quello di un diffuso rallentamento ravvisabile in tutti i comparti.

In particolare, sul versante delle compravendite si profila una stabilizzazione dei livelli di attività del 2018, mentre su quello dei prezzi l’agognato raggiungimento dell’invarianza risulta ulteriormente posticipato. I valori continuano a registrare variazioni negative nell’ordine dell’1,6% circa annuo, sia per le abitazioni nuove sia per quelle usate, con un’accentuazione per quelle localizzate nelle zone periferiche, mentre risultano meno penalizzate le abitazioni ristrutturate ubicate nel centro città. Rispetto alle erogazioni di mutui per l’acquisto di abitazioni, Trieste presenta il peggiore dato tra le 13 città esaminate.

Passando al segmento locativo, si evidenzia una dinamica dei prezzi meno negativa (-1,1% la variazione annuale dei canoni) senza dimenticare che Trieste presenta la componente affitto per prima casa più bassa tra le città monitorate. Ciò è reso possibile dal fatto che le città, specie se vivaci dal punto di vista turistico, stanno vedendo la diffusione di soluzioni di affitto breve o transitorio, in favore della componente di utilizzo temporaneo. I tempi di locazione si riducono sui 2,6 mesi in media, mentre rimane stabile la redditività lorda da locazione (6% in media).

In prospettiva, se da un lato si attende un incremento del numero di compravendite, dall’altro non si ritiene ancora completamente esaurita la fase di flessione dei valori.

Verona

Il mercato residenziale veronese ha superato pienamente il punto di svolta, dopo averlo già raggiunto lo scorso anno. A trainare il mercato risulta, in primis, la dinamica positiva delle compravendite, seguita dalla velocità di assorbimento e dallo sconto praticato in fase di trattativa.

Per gli operatori il mercato appare dinamico, trainato da una domanda piuttosto consistente, con un impatto sulle quotazioni le quali – per la prima volta dopo 10 anni – tornano in territorio positivo. I prezzi delle abitazioni tornano lievemente a crescere nell’ordine del +0,4% su base annua per le abitazioni nuove e +0,2% per l’usato. Rispetto al livello localizzativo, la tenuta dei prezzi riguarda sia le abitazioni nel centro di Verona sia in periferia; si passa da una quotazione media di quasi 4.000 euro/mq per le abitazioni nuove situate nel centro città a 1.785 euro/mq nelle zone periferiche. Per le abitazioni usate il range varia da 2.590 euro/mq nel centro a 1.200 euro/mq in periferia. La domanda per acquisto (pari al 41% del totale) è sostenuta non solo dalla necessità di acquisto della prima casa, ma anche da opportunità di investimento e acquisto di seconde case, potendo contare su un bacino turistico che si concentra prevalentemente nel centro città. Nomisma registra una riduzione dello sconto praticato in sede di trattativa pari al 12% per le abitazioni usate (-2,5 punti percentuali rispetto allo scorso anno); per le abitazioni nuove lo sconto applicato in fase di trattativa si mantiene intorno al 7,5%.

Relativamente al segmento di locazione – pari al 60% della domanda abitativa veronese – esso risulta essere ancora più dinamico rispetto al segmento della compravendita; la vivacità del settore è alimentata anche dagli affitti brevi, a fronte di un’offerta che si sta calmierando. I canoni di locazione presentano una crescita (+1,3 su base annua); tale aumento riguarda sia le abitazioni del centro, sia della periferia (rispettivamente +1,1% e +1,4%) portando i canoni di locazione a 120 euro/mq/anno nel centro città fino a 75 euro/mq/anno in periferia. I tempi medi di locazione si mantengono intorno ai 2 mesi, tornando così a livelli pre-crisi; i rendimenti lordi annui da locazione delle abitazioni usate si stabilizzano intorno a 5,6%, rispetto ad una media di 5,3% delle città intermedie.

Per i prossimi mesi gli operatori prevedono un miglioramento delle compravendite caratterizzate però da una variabilità dei prezzi, rispetto al mercato della locazione che viene percepito come più stabile.

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