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Seconde case: ormai si acquistano soprattutto come investimento
- 24 settembre 2018
Il mercato internazionale delle seconde case è cambiato in maniera significativa nel corso degli ultimi dieci anni: gli acquirenti privilegiano il reddito derivante dalla locazione rispetto al fatto di acquistare un immobile da destinare esclusivamente per uso proprio. Questo è quanto emerge da un nuovo studio condotto da Savills, fornitore globale di servizi immobiliari, e HomeAway, esperto globale dell’affitto di case vacanza.
Le tendenze
Per quasi trent’anni il comportamento di acquisto e di utilizzo delle seconde case è rimasto pressoché invariato. Se, infatti, negli anni ’70, nove proprietari su dieci utilizzavano le seconde case per le proprie vacanze, ancora nel 2000, solo il 14% delle seconde case veniva acquistato esclusivamente per essere messo in affitto e non per uso personale. Oggi la situazione appare diversa, con più di due terzi dei proprietari affittano le loro seconde case per almeno una parte dell’anno al fine di coprire parzialmente o totalmente i costi di gestione e più di un terzo acquista una casa appositamente con lo scopo di affittarla.
Per la prima volta, dunque, la principale motivazione che spinge i proprietari ad acquistare una seconda casa è il guadagno generato dal canone di locazione, non più l’uso per le proprie vacanze.
“In un contesto in cui i tassi d’interesse sono bassi, gli investitori cercano beni che possano generare reddito – afferma Paul Tostevin di Savills –. Gli acquirenti di seconde case oggi vogliono che le proprietà siano economicamente redditizie e cercano sempre di più non solo di coprire i costi, ma anche di ricavarne un profitto”.
Quale investimento
Il boom alimentato dal credito dei primi anni 2000 e l’industria turistica in continua espansione hanno innescato una rapida crescita nel mercato delle seconde case in Europa e negli Stati Uniti. Le compagnie aeree low cost hanno aperto nuove rotte all’estero, influendo indirettamente nella promozione di nuove destinazioni e questo ha contribuito a rendere i buyer britannici particolarmente attivi a livello internazionale. Quando è sopraggiunta la crisi finanziaria globale, i mercati immobiliari nazionali si sono contratti e la domanda di seconde case è diminuita. Negli ultimi anni abbiamo assistito ad una ripresa, ma il settore appare inevitabilmente molto diverso.
Non solo gli acquirenti sono molto più consapevoli del potenziale di guadagno, ma anche il profilo della domanda è cambiato. Il mercato on line degli affitti ad uso turistico ha reso molto più facile per i proprietari affittare le loro proprietà e ha favorito a nascita di un mercato al di là della domanda turistica tradizionale.
Il canone on line
“Nel corso degli ultimi 10 anni, il turismo on line è cambiato considerevolmente – commenta Gualberto Scaletta, country manager Italia HomeAway –. La possibilità di stare in una casa vacanza si è evoluta, trasformandosi da modo alternativo di viaggiare a soluzione preferita per soggiornare durante la vacanza. Con l’aumento della loro popolarità, gli affitti a breve termine non solo attraggono maggiormente ma soprattutto in maniera più significativa una nuova categoria di giovani viaggiatori o millennial. Chi sceglie l’affitto è disposto a investire nei propri viaggi, anche se il prezzo è ancora un fattore importante nella scelta della sistemazione per le vacanze, in particolare perché si viaggia più spesso. Questo è uno degli aspetti che rendono il soggiorno in una casa vacanza così attraente: esplorare il mondo è oggi più facile e conveniente per tutti”.
“Il turismo continua a crescere a livello globale, con gli arrivi internazionali in aumento del 7% lo scorso anno, raggiungendo un record di 1,3 miliardi – ha aggiunto Tostevin -. Al tempo stesso, la rapida espansione di piattaforme per l’affitto di case vacanza on line, come HomeAway, apre il mercato a nuovi target e rende molto più facile per i proprietari fare in modo che i loro immobili siano redditizi”.
L’Italia trae beneficio, assieme ad altri paesi del Mediterraneo, di una crescita del 13% degli arrivi internazionali rispetto allo scorso anno. Inoltre i connazionali mostrano un’alta fedeltà verso il Belpaese nell’acquisto delle seconde case, che per l’85% risultano di proprietà degli stessi italiani, seguiti nella classifica degli acquirenti da tedeschi (7%) e inglesi (6%).
Le destinazioni top sono alcune delle icone del nostro turismo si concentrano nell’area di Roma, la provincia di Cagliari e Firenze.
Acquistare una seconda casa
Ma quali sono i criteri che guidano la scelta nell’acquisto di una seconda casa? Innanzitutto, vicinanza a bar e ristoranti (85%), a negozi e supermercati (76%) e la presenza di balcone e/o terrazza (75%).
La stretta del credito ha avuto come effetto principale una nuova geografia del mercato, che si è indirizzato principalmente sulle destinazioni più frequentate, dominato da buyer benestanti, con notevoli disponibilità di capitali, con poca o nessuna dipendenza dal prestito. Il successivo allentamento delle condizioni del credito e il basso livello dei tassi d’interesse hanno riaperto il mercato e la domanda di immobili più piccoli ed economici è cresciuta a partire dal 2013.
Sulla base del campione intervistato, a livello globale il prezzo medio di una proprietà acquistata lo scorso anno si è attestato a 242,000 euro, il 37% in meno rispetto a dieci anni fa. Poco più di un terzo (34%) delle proprietà acquistate sono appartamenti, in crescita rispetto al precedente dato di un quarto, riflettendo la natura mutevole del mercato delle seconde case. Un terzo dei proprietari copre i costi con gli introiti generati dall’affitto e un altro terzo ottiene un guadagno. Il rendimento lordo medio del campione è pari al 6,4% (3,9% se si sottraggono i costi, tasse escluse.
Tra le nazionalità rappresentate nel sondaggio, i compratori inglesi sono i più attivi a livello internazionale, con soltanto il 24% delle seconde case situate nel Regno Unito. Similmente, appena un quarto delle seconde case dei proprietari olandesi sono situate nei Paesi Bassi.
La maggior parte dei proprietari intervistati a livello globale possiede infatti seconde case nel proprio Paese. La stragrande maggioranza dei proprietari francesi (86%) e americani (85%) predilige il proprio territorio. I proprietari spagnoli, italiani e portoghesi – che vivono in paesi molto amati dai turisti – favoriscono infatti fortemente i loro paesi, con meno del 5% delle loro seconde case acquistate all’estero.
