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SPESE, INTERESSI, POSTILLE: COME EVITARE LE BRUTTE SORPRESE SUI MUTUI
- 19 febbraio 2015
[A cura di: Elio Lannutti, pres. Adusbef e Rosario Trafiletti, pres. Federconsumatori]
L’aumento delle erogazioni dei mutui registrato nel 2014 impone comunque qualche accortezza, per fare in modo di non incorrere in sgradevoli sorprese nel momento in cui si fa richiesta di un finanziamento per l’acquisto della casa. È questo, in estrema sintesi, l’allarme lanciato da Adusbef e Federconsumatori che, oltre alla rilevazione di tassi e condizioni su primarie banche tradizionali ed on line, hanno pubblicano nei giorni scorsi un decalogo di “istruzioni per l’uso”.
TASSI DI INTERESSE
Delle 16 banche monitorate, 5 on-line (Gruppo Bancario Popolare; Monte Dei Paschi; Unicredit; Ubi Banca; Banco Di Sardegna; Banca Carige; Deutschebank; Intesa S. Paolo; Bnl; Credem; Banca Popolare Di Milano; Che Banca; Webank; Iwbank; Hellobank; Ing Direct), il miglio tasso variabile secondo l’indagine è del Gruppo Bancario Popolare, pari all’1,90%; il più svantaggioso è invece il mutuo Unicredit, con il 2,80%. Per il tasso fisso, il mutuo più conveniente è offerto da Cariparma (IRS-30A+2,10%), tasso del 3,38% (che batte anche le banche on-line, che non avendo sportelli dovrebbero essere più convenienti); il più caro quello di Banca Carige (IRS-30Anni+2,65%), con il tasso del 4,13%.
CONFRONTARE LE OFFERTE
È consigliabile cercare le migliori offerte, partendo dalla propria banca dove si ha il conto corrente, sia nelle banche tradizionali, che on-line (tramite portali che offrono servizi di intermediazione).
Nella valutazione, oltre al tasso bisogna stare attenti al Teg (Tasso effettivo globale, che comprende tutte le spese);
FISSO O VARIABILE
scegliere il tasso in base alla propensione al rischio, al reddito ed alle prospettive future. Le fluttuazioni del tasso variabile dovrebbero indurre all’ipotesi del fisso, la cui rata non cambia per tutta la durata dell’ammortamento.
MODELLO FRANCESE
In Italia le banche utilizzano il piano di ammortamento alla francese, che prevede il pagamento della maggior parte degli interessi nei primi anni del piano di ammortamento. Ed è per questo che il tasso variabile è più conveniente, perlomeno in partenza, con il mutuo.
ASSICURAZIONE
L’assicurazione del mutuo non è obbligatoria. La legge prevede l’obbligo di stipulare solo la polizza contro incendio e scoppio, mentre non vi è alcun obbligo di legge sulla polizza vita. Se la banca assoggetta l’erogazione del mutuo alla stipula di un contratto assicurativo sulla vita, anche con la proposta di altri due preventivi di altre compagnie, si può rifiutare la proposta e denunciare la banca.
CONTO CORRENTE
Alcune banche legano la concessione del mutuo all’apertura del conto corrente, anche se non esiste un obbligo normativo.
FINANZIAMENTI E RATE
Non ci sono più banche che concedono, come in passato, mutui al 100% del valore dell’immobile, la cui rata deve essere inferiore al 30-35% del reddito familiare.
PERIZIA E NOTAIO
I “costi di istruttoria”, richiesti dalla banca per valutare la domanda di mutuo, variano tra lo 0,50% e l’1% del mutuo, detratto dalla somma finanziata al momento dell’erogazione. Pochissime banche non fanno pagare tali costi. Il costo della perizia è compreso tra 200 e 300 euro, cui andranno aggiunti Iva (22%), contributo Cassa Previdenza (dal 2% al 4% secondo la categoria). Un mutuo di 100.000 euro tra costi notarili, di istruttoria e tasse, assorbe tra il 4 ed il 5%.
ESTINZIONE ANTICIPATA
Il Decreto Legge Bersani (n. 7 del 31/1/2007),stabilisce la nullità di qualsiasi clausola che prevede commissioni per l’estinzione anticipata dei mutui. La cui convenienza occorre attentamente valutare, per ammortamento alla francese. La banca deve cancellare gratuitamente l’ipoteca.
SURROGA O PORTABILITÀ
La surroga (Decreto Bersani), prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo in essere dalla propria banca ad un’altra a spese zero, beneficiando di condizioni economiche migliorative. I mutuatari che hanno un vecchio mutuo a tassi superiori al 4,5-5%, possono valutare la convenienza di una surroga ad altra banca, agli attuali tassi di interesse più bassi.
