In attesa di comprendere quale sarà l’impatto dell’emergenza sanitaria da Covid-19 anche sul mercato immobiliare piemontese e del suo capoluogo regionale, Fiaip ha presentato i dati sull’andamento del mattone a Torino e provincia nel 2019.

Il mercato immobiliare a Torino e Provincia nel 2019

Nel 2019 la città metropolitana di Torino ha registrato 30.640 compravendite di abitazioni: 13.650 nel capoluogo e 16.990 nella provincia subalpina. L’aumento medio percentuale è dell’1,5% rispetto al 2018, con un incremento delle transazioni su Torino dell’1%, e del 2% nel resto del territorio.

La variazione percentuale dei prezzi degli immobili nel capoluogo è ormai prossima allo zero, anche se persiste ancora il segno negativo soprattutto in provincia: -0,8% a Torino e -1,3% in provincia.

Lo rivela l’Osservatorio del mercato immobiliare 2019, condotto dagli agenti immobiliari aderenti a Fiaip Torino (Federazione italiana agenti immobiliari professionali).

“Il 2019 ci ha consegnato un consolidamento del mercato residenziale torinese che ha trovato una sua stabilità, tra compravendite e valori – spiega Aurelio Amerio, presidente di Fiaip Torino –. C’è stata una dinamica positiva delle compravendite, sebbene la spinta espansiva si sia attenuata, accompagnata al rallentamento della discesa dei prezzi degli immobili. I valori di mercato – prosegue Amerio – sono ancora buoni per chi acquista casa, soprattutto come abitazione principale“.

“Dal 2014 il numero dei passaggi di proprietà è cresciuto anno dopo anno, con balzi anche del 25% come nel 2016, seguiti poi dal 5% nel 2017, dal 4,3% nel 2018 – commenta Luca Portinaro, delegato all’Osservatorio Fiaip –. L’aumento dell’1% nel 2019 segnala dunque la fine di questo ciclo. Le compravendite si sono stabilizzate su un numero elevato, accompagnate da variazioni di prezzi prossime allo zero. Un quadro che riflette un complessivo equilibrio del mercato immobiliare di Torino seppure con sensibili differenze interne“.

Occorre infatti distinguere le singole aree urbane che dalle rivelazioni presentano tendenze difformi a causa delle caratteristiche e delle criticità di ogni quartiere.

Torino: le differenze tra le aree urbane

Emergono tre macro differenze. Le zone centrali, insieme con Cit Turin, trainano i valori in positivo: rappresentano le poche, ma decise, oscillazioni positive in città. Aumenta il numero di zone con differenze prossime allo zero, in termini percentuali dei prezzi.

Il crollo dei valori nelle aree periferiche

Maglia nera per Falchera-Villaretto che questo anno sprofonda con il -8,9%: il peggior valore assoluto tra i quartieri (nel 2018 i prezzi erano scesi del 2%) con un prezzo medio al metro quadro di 825 euro.

A Nizza Millefonti i prezzi al metro quadro calano del 4,1% (nel 2018 si erano abbassati del 4,5%) e il prezzo medio al metro quadro si attesta a 1.749 euro.

A Barriera di Milano i prezzi calano del 4% (nel 2018 erano scesi del 2,5%) e si compra in media con 836 euro al metro quadro.

I valori in Madonna di Campagna si abbassano ancora del -4% (nel 2018 erano precipitati dell’8,9%) e un appartamento vale circa 1.018 euro al metro quadro.

Poi ci sono Pozzo Strada e Parella che segnano il -3% (rispettivamente 1.912 euro al mq e 1.626 euro al mq), seguiti da Lucento e Vallette con il -2,6% (l’anno prima erano già in discesa del -4,8%) e il prezzo medio al metro quadro è di 846 euro.

Meno robuste le perdite di valore di Borgo Po (-2,6%, 2.633 euro al metro quadro), Lingotto (-1,4%, 1.194 euro al mq), Santa Rita (-1,2%, 1.651 euro al metro quadro).

“Il protrarsi di criticità infrastrutturali pesa notevolmente sulle quotazioni – spiega Lucia Vigna, vice presidente Fiaip Torino –. La riqualificazione urbana ha un ruolo chiave nella valorizzazione degli immobili. La demolizione del cavalcavia di corso Grosseto ha infatti immobilizzato la viabilità penalizzando il mercato immobiliare dell’area. Così come la situazione dell’ex Moi e i cantieri fermi della metro e del grattacielo della Regione incidono negativamente sui valori delle abitazioni di quelle zone anno dopo anno. La risoluzione delle problematiche relative alla circolazione stradale che coinvolge piazza Baldissera con l’apertura di corso Venezia con probabilità porterà nuovo ossigeno a un quartiere ancora poco appetibile“.

Ecco dove i prezzi delle case si sono stabilizzati

In sensibile aumento i quartieri dove i prezzi si sono stabilizzati intorno al più o meno zero per cento: Mirafiori nord (0,8,%, 1517 euro al mq ), Mirafiori sud (0,9%, 1.356 euro al mq), San Donato (0,5%, 1.615 euro al mq), San Paolo (0,1%, 1.841 euro al mq), Vanchiglia e Vanchiglietta (0,5%, 2.437 euro al mq), Madonna del Pilone, Sassi, Bertolla (-0,5%, 2.071 euro al metro quadro), Gran Madre-Crimea (-0,3%, 3.421 euro al metro quadro), Borgo Vittoria (-0,9%, 1.255 euro al metro quadro), Cavoretto (-1%, 2.60 euro al metro quadro), Aurora (-1%, 983 euro al metro quadro), Cenisia (-1,8%, 1.834 euro al metro quadro).

Si individua una più ampia platea di zone in cui la discesa dei prezzi si è attenuata, come San Salvario che nel 2018 vedeva un -4,5%, mentre nel 2019 si attesta a -2,3% (1.952 euro al metro quadro) oppure Crocetta che nel 2018 era scesa del 3,9%, mentre nel 2019 perde -0,3% con un prezzo medio al metro quadro di 2.393 euro.

“Rallenta il calo dei prezzi in Crocetta, ma l’offerta immobiliare resta poco allineata alla richiesta di mercato – spiega Claudia Gallipoli delegata ai rapporti istituzionali di Fiaip –. Si tratta spesso di immobili storici e di pregio che mantengono ovviamente un valore sotto il quale è difficile che si scenda. Se la Crocetta è una zona residenziale con appartamenti da ampie metrature e quindi poco appetibile per chi cerca casa, San Salvario, al contrario, è penalizzata per l’eccesso di vita notturna, che si accompagna ad aree ancora buie e mal frequentate“.

Le zone con un incremento delle quotazioni

A colpire è l’area intorno a piazza Statuto i cui prezzi fanno un balzo del 4% in più rispetto al 2018, il prezzo medio al metro quadro si attesta a 2.788 euro. Nel 2018 l’area di piazza Statuto ha registrato il primo segno positivo, lo 0,8% rispetto al 2017, e ha iniziato a recuperare i valori negativi del 2015 (-6,8%) e del 2016 (-4,%), “grazie a importanti opere di riqualificazione e all’ultimazione dei lavori per il sottopasso di corso Inghilterra – corso Principe Oddone. Un’arteria viaria di cui ha beneficiato anche l’area di San Donato“, precisa Gallipoli.

Piazza Statuto quest’anno quindi guida l’incremento di valore degli immobili del centro. Complessivamente le tre aree centrali: piazza San Carlo (3,9%, 4.221 euro al metro quadro), piazza Vittorio (0,5%, 3.346 euro al metro quadro) e piazza Statuto (4%), salgono in media del 2,8% rispetto al 2018.

Fiore all’occhiello del mercato immobiliare cittadino dal punto di vista abitativo e non solo, è Cit Turin, i cui i valori sono in crescita da circa sei anni. La zona tra la stazione di Porta Susa, il grattacielo San Paolo e il tribunale, ricca di giardini, scuole e servizi, vede un aumento dei prezzi al metro del 4,4%.

Il mercato immobiliare in provincia di Torino

Nel 2019 il volume delle transazioni nella provincia di Torino è stato maggiore rispetto al capoluogo. L’aumento ha toccato il 2%, ma le abitazioni perdono in media l’1,3%. Il valore peggiore si registra a Pino Torinese con il -4,9% e un prezzo medio al metro quadro di 1.466 euro: un calo che si somma a quello del 2018 in cui i prezzi erano già scesi del 5%.

Segue Beinasco con -4,5% (1.423 euro al mq). Poi c’è Moncalieri con il -3,5% (1.484 euro al mq). Ad Alpignano i prezzi calano del 3,4% (1.414 euro al mq). Pecetto perde il 2,8% attestandosi su un prezzo medio al metro quadro di 1.606 euro. Anche in questo caso si tratta di un ulteriore calo rispetto ai valori 2018, anno in cui i prezzi erano già scesi del 5,3%.

I prezzi a Chieri, Chivasso, Collegno, e Nichelino scendono dell’1,5%, mentre si stabilizzano quelli a Carmagnola, Ivrea, Pinerolo, Rivoli e Settimo Torinese con variazioni intorno allo zero per cento.

In positivo Grugliasco (0,8%), Vinovo (1,4%) e Caselle Torinese (1,6%) che beneficia dell’accordo per la costruzione di uno dei più grossi centri commerciali d’Italia che sorgerà a fianco dell’aeroporto.

Il mercato residenziale, fatto principalmente di seconde case, dell’Alta Val Susa e Val Chisone mantiene il segno negativo perdendo il 3%, mentre le unità immobiliari indipendenti scendono del 3,5%.

Box, uffici e negozi

Il mercato di box e posti auto nel 2019 non ha subito variazioni rispetto al 2018. In generale si tratta di un comparto non particolarmente che vivace. Nel 2014 i prezzi di box e posti auto erano precipitati del 13%, nel 2015 dell’11%: una curva che si è indebolita anno dopo anno, fino a trovare stabilità, senza oscillazioni (0%).

Per quanto riguarda il mercato dei locali commerciali e del terziario si registra una discesa dei prezzi dell’1%. I negozi nelle vie di maggior passaggio vedono valori stabili, mentre quelli situati in posizioni secondarie faticano a incontrare la domanda. Scarso interesse per gli uffici in città dove i prezzi calano del 2%. Frequente il frazionamento di grandi superfici e il cambio di destinazione d’uso in residenziale per aumentare le possibilità di vendita.

Le previsioni post Covid-19

La previsione da parte degli esperti vedeva un 2020 positivo: il 57% prevedeva una generale stabilità dei valori, il 15% pensava che i prezzi potessero salire.

La pandemia Covid-19 ha cambiato le prospettive sull’andamento del 2020.

Restare chiusi in casa ha portato a riconsiderare gli immobili in cui si abita. L’emergenza Coronavirus ha stabilito una certezza: la casa è il miglior investimento che si possa fare per vivere bene. Il lockdown ha fermato il mercato immobiliare. Le transazioni si sono azzerate con la chiusura delle agenzie. Il comparto immobiliare, così come per tanti altri settori economici, attraversa un momento difficile e incerto.

“L’attuale previsione è che passata la fase critica, il mercato riprenderà, con probabile lentezza ma riprenderà – commenta Aurelio Amerio, presidente di Fiaip Torino –. Il forzato stallo del settore ha fatto accumulare alcune richieste che daranno la spinta a una prima ripresa. Inoltre, il costo del denaro che continua a essere basso e si prevede resti tale, sarà un motivo in più per ricercare un’abitazione. In questo momento di incertezza, gli immobili possono rappresentare una valida alternativa di investimento poiché meno soggetti alla volatilità tipica dei mercati finanziari“.

“Un aspetto non trascurabile – sottolinea Luca Portinaro – è che la crisi che si è generata porti le persone ad accantonare il progetto casa. È chiaro che chi stava pensando di comprare casa e si trova ad affrontare un’inaspettata difficoltà economica, con cassa integrazione, perdite di fatturato o chiusura della propria ditta individuale, accantonerà l’acquisto in attesa di una situazione migliore. Il mercato non crollerà ma è possibile che le compravendite freneranno nei prossimi semestri. Per quanto riguarda il valore degli immobili, invece, non si prevedono oscillazioni negative, e se ci saranno, non dovrebbero essere consistenti“.

Le trasformazioni del mercato post Covid-19

“Parlare di un’evoluzione o trasformazione del mercato risulta prematuro, non disponendo di dati concreti“, precisa Amerio.

Dalle ricerche immobiliari e dalle manifestazioni di interesse ricevute in questi due mesi dagli associati Fiaip si possono desumere gli orientamenti del prossimo futuro, confermabili solo alla riapertura dei servizi di intermediazione.

Giardino e terrazzi

“È indubbio che questo periodo di reclusione abbia generato in molti il desiderio o l’ambizione di uno spazio all’aria aperta indipendente – spiega Amerio –. È probabile che l’interesse per le case con giardino incrementi, poiché crescerà il numero di persone disposto a sacrificare la comodità per beneficiare di spazi più ampi. Il verde e le superfici esterne, come il terrazzo, avranno quindi ancor maggior richiesta. Ma presumibilmente non sarà un fenomeno dirompente perché in campo scende il rapporto qualità-prezzo“.

Precollina e provincia

Difficile che in questo scenario, ci sia la riscossa del mercato immobiliare della collina torinese. “È una zona elegante e cara – spiega Amerio – servita in modo non così eccellente per quanto riguarda i collegamenti con i bus e la vicinanza a supermercati e farmacie. È più probabile che l’interesse medio-alto si indirizzi in precollina, dove si abbina l’accesso ai servizi cittadini al comfort di abitazioni indipendenti o semindipendenti. Un’altra zona che potrebbe catalizzare l’attenzione è Pino torinese: c’è tanta offerta, ma è un mercato fermo, che potrebbe però risvegliarsi“.

Anche le case con giardino fuori porta potranno raccogliere maggior interesse: “I prezzi sono più contenuti e alla cifra di un bilocale in città, si compra una casa con giardino in provincia – spiega il presidente di Fiaip Torino –. Per esempio Vinovo: è ben servita grazie all’anello della tangenziale e presenta diverse soluzioni con aree verdi private“.

Anche i piccoli comuni della Bassa Val di Susa potranno essere oggetto di rinnovato interesse, dove “a prezzi ragionevoli si possono comprare case con terreno“.

Centro città

Il centro città non dovrebbe patire battute d’arresto: “La scelta di vivere fuori porta non è per tutti – commenta Claudia Gallipoli, delegata Fiaip –. La ricerca di una casa è sempre soggettiva e chi vuole i servizi vicini, non sceglierà di allontanarsi tanto dalla città. La previsione è di un possibile calo della domanda del 2-3%, ma solo nella fase iniziale“.

Più probabile un ripensamento degli spazi all’interno dell’alloggio. “Costretti a restare in casa, abbiamo misurato la casa con le nostre esigenze – illustra Gallipoli –. C’è chi ha lavorato nella casa in cui abita e ha dovuto ricavare una postazione lavoro. Chi invece amando lo sport si è ritrovato a non avere spazio sufficiente per fare esercizio fisico, saltare la corda o allenarsi. Non è solo questione solo di superficie, ma di distribuzione degli spazi“.

È probabile che avranno maggior slancio gli spazi modulabili e in semi condivisione. “Nelle ristrutturazioni si progettano spazi dedicati allo smart working, con una stanza adibita al lavoro, anche insonorizzata“. La rigenerazione urbana prevede spesso ambienti comuni, palestra, cortile, sauna. Si tratta di moderni co-housing: “In questo periodo, con le giuste cautele – racconta Gallipoli – il condominio di via Saluzzo, per esempio, che ha solo 5 unità abitative, si è attrezzato per usare su turni la palestra“. Sono soluzioni che avranno sempre più slancio e che compensano spazi abitativi più ridotti con l’uso di più ampie aree da condividere con pochi.

Le periferie

A rischiare l’instabilità sono le periferie. “Non tanto quelle ricche di verde come Mirafiori, ma soprattutto la zona nord – commenta Lucia Vigna, vice presidente di Fiaip Torino –. Il futuro di quelle aree è anche legato al futuro dei negozi“.

Si tratta di un comparto che era già in difficoltà prima di questa emergenza. “È probabile che molti negozi chiuderanno, lungo le vie come nei centri commerciali, di conseguenza gli alloggi dati in affitto ai dipendenti si svuoteranno”.

Il comparto commerciale pagherà il conto più pesante del lockdown sanitario. “Se gli esercizi commerciali – continua Vigna – sono in difficoltà ad avere fatturati decorosi per pagare i canoni di locazione, chiuderanno e i proprietari si troveranno locali sfitti. Anche i centri commerciali corrono gli stessi pericoli, rischiando di diventare cattedrali nel deserto, con grandi catene che dovranno rivedere, giocoforza, gli investimenti sul territorio“.

L’intervento del Governo

“È necessario – sintetizza Vigna – l’intervento delle Istituzioni con sostegni concreti a favore di piccoli imprenditori. Per esempio:

1. reintroduzione della cedolare secca per i negozi rendendola stabile negli anni;
2. sgravi fiscali per i proprietari che non percepiscono i canoni di locazione a causa delle difficoltà dell’esercente;
3. agevolazione per il cambio di destinazione urbanistica dei negozi sfitti in abitazioni, in moda da rimettere i locali sul mercato, anche per le locazioni, creando un circolo virtuoso per la filiera e con oneri incassabili dalla Pubblica amministrazione.
4. liqudità di denaro dalle banche per gli esercizi commerciali: punto strategico per far ripartire tutti i settori“.

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