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Il 2018 è il quinto anno consecutivo in cui il numero delle compravendite a Torino si chiude in positivo, anche se con una crescita meno robusta rispetto agli anni precedenti. A rivelarlo è l’Osservatorio del mercato immobiliare 2018, condotto dagli agenti immobiliari aderenti a Fiaip Torino, secondo cui, pur restando in attesa dei dati Omi definitivi, le stime previsionali degli scambi immobiliari del 2018 in città registrano un più 4,3% rispetto al 2017, portando di fatto a circa 13.500 il numero delle transazioni.
Sul fronte prezzi, invece, anche il 2018 registra ancora un segno negativo del meno 1,1%. La flessione del valore degli immobili torinesi continua anche se in misura ridotta rispetto alle frenate degli anni passati. Da un lato, in coerenza con il trend nazionale, le compravendite sono cresciute, seppure a un ritmo molto più contenuto rispetto al passato. Dall’altro, il calo dei prezzi segnala una situazione di stagnazione, che protende verso una stabilità che però fatica ad arrivare.
“Il 2018 ci consegna una panoramica incoraggiante del mercato residenziale torinese in cui i prezzi si stanno stabilizzando – spiega tuttavia Aurelio Amerio, presidente di Fiaip Torino –. Abbiamo ancora una dinamica positiva delle compravendite, sebbene la spinta espansiva sembra attenuarsi, insieme con un rallentamento della discesa dei prezzi degli immobili. E i valori di mercato sono ancora buoni per chi acquista casa, soprattutto come abitazione principale”.
Quindi, ancora un’annotazione sulle quotazioni: “L’andamento dei prezzi – precisa il presidente torinese di Fiaip – è influenzato da diversi fattori. Finché l’offerta è superiore alla domanda, i valori faticheranno a salire. Una politica economica debole sul settore immobiliare e una fiscalità pesante sulla casa incidono sul fatto che le richieste siano inferiori rispetto alle offerte. Gli aumenti previsti per l’Imu di certo non avranno ricadute positive sugli acquisti soprattutto per investimento e potranno incidere negativamente su tutto comparto immobiliare che già stenta la ripresa”.
Dal canto proprio, Luca Portinaro, delegato all’Osservatorio Fiaip, aggiunge: “Riteniamo che nel 2019 i prezzi di mercato si possano stabilizzare e che il segno meno finalmente sparisca, almeno in riferimento ai valori medi della città presa nel suo insieme. Occorre infatti distinguere le singole aree urbane che dalle nostre rivelazioni presentano tendenze molto difformi proprio per le caratteristiche e le criticità di ogni quartiere”.
Le aree cittadine
Nel 2018 è aumentato il numero delle zone con differenze in termini di valori percentuali prossime allo zero. Poche ma decise sono le oscillazioni in positivo rispetto all’anno precedente. In generale la risalita dei prezzi appare lenta e fragile. I prezzi medi al metro quadro viaggiano tra meno di 900 euro a Barriera di Milano, Lucento ai 4mila euro di piazza San Carlo.
Le zone dove si riscontrano le maggiori perdite di valore tra il 4,8% e il 9% sono quelle periferiche come Lucento e Vallette (prezzo medio mq 868 euro) e Madonna di Campagna (1.061 euro al mq), cui si aggiungono alcune aree più vicine al centro città, Nizza Millefonti (-4,5%, 1.824 euro), San Salvario (-4,5%, 1.998), Crocetta (-3,9%, 2.400), Lingotto (-3,4%, 1.211).
“Le problematiche sociali legate all’immigrazione o le criticità infrastrutturali pesano notevolmente sulle quotazioni – spiega Lucia Vigna, vice presidente Fiaip Torino –. La riqualificazione urbana ha un ruolo chiave nella valorizzazione degli immobili. La demolizione del cavalcavia di corso Grosseto ha, infatti, immobilizzato la viabilità penalizzando il mercato immobiliare di quell’area. Così come la situazione dell’ex Moi e i cantieri fermi della metro e del grattacielo della Regione incidono negativamente sui valori delle abitazioni di quelle zone. La risoluzione delle problematiche relative alla circolazione stradale che coinvolge piazza Baldissera, con l’apertura di corso Venezia, probabilmente porterà nuovo ossigeno a un quartiere attualmente poco appetibile”.
A stupire, piuttosto, è San Salvario che contrariamente al 2017, in cui aveva perso solo 1,9%, nel 2018 vede scendere i prezzi del 4,5%. “Questo quartiere aveva recuperato appeal nel 2015, un’annata dai valori medi poco felici – illustra Claudia Gallipoli, delegata ai rapporti istituzionali di Fiaip –. Quest’anno invece, complici, da una parte, una movida eccessiva e dall’altra l’insicurezza che permane in alcune vie, perde alcuni punti percentuali e non tiene la relativa stabilità di valore del 2017”.
Anche in Crocetta, come premesso, i valori degli immobili continuano a scendere, e al -3,5% del 2017 si passa a -3,9% del 2018. Il motivo è presto detto: “L’offerta immobiliare non risulta in linea con le nuove esigenze del mercato – prosegue Gallipoli –. Gli appartamenti hanno metrature ampie, anche di 300, 350 metri quadri, con spese condominiali enormi. Non è infrequente che questi grandi alloggi siano acquistati da imprese di costruzioni per essere frazionati. Inoltre, è un’area pressoché residenziale e anche chi è cresciuto in Crocetta tende a spostare la propria abitazione indipendente verso il centro, che risulta più servito e vivace”.
Le aree in cui i prezzi registrano, invece, un netto segno positivo sono la centralissima piazza San Carlo (5%), Cit Turin (3%), Borgo San Paolo (2,6%) e San Donato (1,3%).
In sensibile aumento i quartieri dove i prezzi si sono stabilizzati, intorno al più o meno zero per cento: Gran Madre – Crimea (0,2%, prezzo medio mq 3.431 euro), Borgo Vittoria (0,3%, 1267 euro), Cavoretto (0,1%, 2.081 euro), piazza Statuto (0,8%, 2.681 euro), piazza Vittorio Veneto (1%, 3.329 euro), Regio Parco – Barca (0,9%, 1.212 euro), Madonna Pilone – Sassi – Bertolla (-0,3%, 2.082 euro), Vanchiglia – Vanchiglietta (-0,4%, 2.425 euro). Mirafiori nord (0,4%, 1.505 euro) e Mirafiori sud (0,5%, 1.344 euro) hanno un buon recupero sui prezzi rispetto al -3,1 e -3,8% del 2017.
“L’area centrale intorno a piazza San Carlo ha registrato un aumento significativo quest’ultimo anno anche grazie a importanti riqualificazioni ad esempio le ristrutturazioni all’insegna del lusso che ci sono state in via Arcivescovado e in a via Alfieri”, conclude Claudia Gallipoli.
Piazza Statuto sta recuperando i valori negativi del 2015 (-6,8%) e del 2016 (-4,%) grazie all’ultimazione dei lavori per il sottopasso di corso Inghilterra – corso Principe Oddone. Un’arteria viaria di cui ha beneficiato anche l’area di San Donato. Complessivamente le tre zone del centro San Carlo, Statuto, Vittorio Veneto hanno registrato un’oscillazione del più 2,2%.
La Provincia
Per quanto riguarda i principali comuni della provincia di Torino, in media il valore degli immobili ha perso l’1,6% nell’ultimo anno.
I valori peggiori, intorno al -5%, si registrano a Pecetto (valore medio al mq, 1.653 euro) e Pino Torinese (1.542 euro), confermando il minore appeal della collina e le nuove tendenze dell’abitare che prediligono la vicinanza al centro cittadino, ai locali e ai servizi. Seguono Orbassano con il -4,9% (1.382 euro) e Beinasco con il -3,4% (1493 euro). Grugliasco (1.395), Collegno (1.585), Ivrea (1.016), Moncalieri (1.538), Nichelino (1.202), Alpignano (1.464) scendono del 2% circa. Si stabilizzano i prezzi a Chieri (-0,5%, 1.379 euro), Pinerolo (-0,5%, 1.372 euro), Rivalta (0,4%, 1.321), Rivoli (0,6%, 1.719), Venaria reale (0,5%, 1.655), Vinovo (0,9%, 1.459). In positivo Caselle torinese (1,2%, 1.308).
Il mercato residenziale, fatto principalmente di seconde case, dell’Alta Val Susa e Val Chisone, seppure in progressivo miglioramento, subisce un meno 2,9%, mentre le unità immobiliari indipendenti sono scese del 3,4%.
Box, uffici e negozi
Il mercato di box e posti auto nel 2018 segue solo in apparenza la stabilizzazione dei prezzi del residenziale, arretrando dell’1%, ma in generale si rileva uno scarso interesse per il comparto che è tutt’altro che vivace. Mercato a due facce quello dei locali commerciali: se nelle vie di maggior passaggio si concentrano le compravendite e i prezzi sembrano stabilizzarsi, in posizioni secondarie si fatica a trovare un’adeguata domanda. Dopo la “fiammata” dei prezzi degli uffici in Torino del 2017 (dovuta a importanti operazioni di riqualificazione da parte di grandi società), nel 2018 i valori rientrano nella normalità e si attestano intorno allo zero.
Le previsioni
Il 62% degli agenti immobiliari prevede per il 2019 una generale stabilizzazione dei valori, mentre solo il 13% si dichiara cautamente ottimista pensando a valori destinati a una leggera risalita. Da segnalare che si è quasi dimezzata la componente degli ottimisti del 2017 (20%) che pensavano a un aumento dei prezzi tra l’1% e il 3%. Più della metà dei mediatori immobiliari (59%) prevede per il 2019 un mercato immobiliare analogo al 2018. Cambia però il “sentiment” degli ottimisti e pessimisti: si dimezza al 19% la percentuale di chi prevede un lieve miglioramento (nel 2017 era il 38%) e aumenta invece la percentuale di chi teme un peggioramento, passando dal 9% del 2017 al 16%.
Si può dunque affermare che nonostante i prezzi vadano gradualmente verso la stabilità con un trend in positivo nelle compravendite, l’andamento generale del mercato appare quasi bloccato. La lentezza nella realizzazione delle infrastrutture, l’assenza di progettualità e non ultimo i rincari delle tasse locali incidono negativamente sulla fiducia che le famiglie ripongono nel mattone.
