Nell’ambito del volume dal titolo “Gli immobili in Italia”, diffuso nelle scorse settimane dall’Agenzia delle Entrate, un capitolo è appositamente dedicato ad un tema particolarmente sentito in questi anni di crisi economica e di relative ripercussioni sul comparto del mattone: l’analisi territoriale del valore del patrimonio abitativo,con le variazioni intervenute tra il 2011 ed il 2012 e un focus sulle città di Roma, Milano e Napoli. 

Una premessa: il valore del patrimonio abitativo di proprietà delle persone fisiche e dei soggetti non persone fisiche (enti, società, istituzioni, ecc.) oltre che delle pertinenze costituite da cantine, box e posti auto, ammonta complessivamente a 6.575 miliardi nel 2012 e a 6.617 miliardi nel 2011.

Il valore del patrimonio abitativo, ripartito per Regioni, in funzione del tipo di proprietario (PF – Persona Fisica e PNF – Persona Non Fisica) e relativamente ad abitazioni e pertinenze, si concentra anzitutto in capo alle persone fisiche (oltre il 90%) e si distribuisce per il 48,5% al Nord, il 26% al Centro ed il 25,5% al Sud e Isole. Rispetto al 2011 la distribuzione dei valori rimane sostanzialmente invariata.

In termini assoluti, la distribuzione territoriale del valore complessivo del patrimonio residenziale (abitazioni comprensive di pertinenze), indipendentemente da chi sia il soggetto proprietario, individua ovviamente nella Lombardia e nel Lazio, con rispettivamente 988 e 890 miliardi di euro, le regioni più “ricche” come quota di valore sul totale. Spiccano le quote più elevate di proprietà di PNF in Lombardia, Lazio e Trentino Alto Adige, oltre il 10%.

Rapportando il valore del patrimonio residenziale (comprensivo quindi delle pertinenze) al PIL regionale, relativo al 2012, si osserva la variabilità tra le diverse regioni. A fronte di un livello medio nazionale del valore patrimoniale residenziale di circa 4,7 volte il PIL nazionale, si registrano valori notevolmente superiori in Liguria (il valore del patrimonio abitativo, comprensivo delle unità pertinenziali, è pari a 8,2 volte il PIL regionale), in Valle d’Aosta (8 volte) ed in Campania (6,6 volte). I valori più bassi si registrano in Lombardia (3,3 volte), in Basilicata e in Friuli Venezia Giulia (3,5 volte), in Molise (3,8 volte). È interessante notare come la crisi economica abbia lasciato sostanzialmente invariato il rapporto medio nazionale rispetto al 2011, con, da un lato, la riduzione del PIL in termini reali e un analogo calo del valore del patrimonio, dall’altro.

SPAZIO ABITATIVO 

La superficie lorda delle abitazioni è pari a circa 4 miliardi di metri quadri. La superficie media di un’abitazione in Italia, determinata come rapporto tra superficie complessiva e numero di unità abitative totali, è pari a 116 mq. Le regioni con abitazioni mediamente più grandi sono l’Umbria (133 mq), il Friuli Venezia Giulia e il Veneto (132 mq). Le dimensioni mediamente più ridotte si riscontrano in Valle d’Aosta (93 mq), Liguria (96 mq) e Basilicata (105 mq). 

Il rapporto tra superficie complessiva e numero di abitanti (popolazione residente) misura, in qualche modo, il differenziale di fabbisogno abitativo potenziale. Si osserva come la Valle d’Aosta, pur disponendo di abitazioni mediamente più piccole rispetto alla media nazionale, registra una misura dello spazio abitativo per singolo residente di gran lunga superiore a quello medio nazionale, rispettivamente 94,3 mq contro i 67 mq. Ciò dipende senza dubbio dall’esistenza di numerose abitazioni date in locazione a fini turistici, oppure di proprietà di non residenti che le utilizzano per la villeggiatura. 

Una riflessione importante: seppure potenzialmente la superficie di abitazioni edificata è sufficiente per soddisfare i fabbisogni abitativi dei residenti, non necessariamente tali fabbisogni sono soddisfatti. Per misurare questo aspetto sarebbe necessario calcolare l’indicatore ponendo al numeratore le sole abitazioni utilizzate dai residenti. La Campania, la Basilicata, la Puglia, il Lazio e la Lombardia sono Regioni con una superficie media per abitante inferiore alla media. Per la Basilicata il dato riflette soprattutto la contenuta dimensione media dell’abitazione rispetto a quella nazionale.

Rispetto al 2011 si registra un aumento della superficie abitativa (+1,5%) a livello nazionale. La superficie media delle abitazioni rimane pressoché invariata con un incremento dello 0,4%, la superficie media per abitante registra rispetto al 2011 un aumento dell’1%, mentre la superficie media per famiglia diminuisce dello 0,3%.

I VALORI MEDI 

I valori medi delle abitazioni dipendono, ovviamente, dai valori per unità di superficie e dall’ampiezza della superficie media. A livello nazionale, un’abitazione valeva mediamente in Italia, nel 2012, circa 181mila euro, con un valore unitario di 1.560 euro/mq. Rispetto al 2011 si registra una diminuzione di -1,8% del valore patrimoniale, la diminuzione del valore medio complessivo delle abitazioni pari a -2,2% ed un lieve aumento della superficie media dell’abitazione (+0,4%).

A livello di singola regione, i valori medi delle abitazioni mostrano una discreta variabilità. Il range di oscillazione va da circa 285mila euro del Trentino Alto Adige a circa 86mila euro della Calabria. È indicativo, al riguardo, il coefficiente di variazione che mostra una misura della dispersione dei valori medi comunali. A livello nazionale questo indice di dispersione (calcolato per i valori medi delle abitazioni) è pari a 0,35. Il coefficiente di variazione risulta superiore alla media nazionale soprattutto in Liguria ed in Campania. Il motivo è probabilmente riconducibile all’esistenza, in queste regioni, di gruppi di Comuni prevalentemente turistici con un elevatissimo valore patrimoniale che determina un’ampia variabilità dei valori interni alla regione. 

Un’omogeneità dei valori medi delle abitazioni si riscontra invece in Umbria, che registra un bassissimo coefficiente di variazione, nonché in Lombardia, Friuli Venezia Giulia e Marche. Nel 2012 il valore medio della abitazione, come si è visto, è diminuito a livello nazionale. Le regioni che hanno invece registrato le variazioni positive sono state il Veneto e Molise (rispettivamente 1,0% e 0,5%). Il resto delle regioni ha segnato invece diminuzioni di varia entità. I cali più significativi risultano in Liguria (-5,3%) Campania (-3,2%), Marche e Piemonte (-3,0%).

In generale è interessante osservare come la variazione della superficie media sia sostanzialmente contenuta al Centro-Nord e nelle Isole, mentre risulti di qualche significatività nelle regioni continentali del Sud. I differenziali dei valori medi delle abitazioni tra le diverse regioni permangono sostanzialmente simili a quelli verificati nel 2011. Il valore medio di un’abitazione tende ad essere più basso al Sud rispetto al Centro-Nord. Al Sud, solo la Campania mostra valori prossimi a quelli delle regioni del Centro-Nord. Per il resto i valori medi delle abitazioni delle regioni meridionali sono tutti inferiori alla media nazionale. Le regioni con il differenziale di valore medio delle abitazioni più elevato rispetto alla media nazionale sono il Lazio, la Toscana, la Liguria, il Trentino Alto-Adige e la Valle d’Aosta.

Appare ancora una volta confermato il fatto che i valori medi delle abitazioni riflettono non solo il dualismo della struttura socio-economica dell’Italia, ma anche la varietà delle condizioni dei mercati immobiliari locali data l’alta dispersione dei valori, in particolare all’interno di alcune regioni. È poi interessante osservare alcune differenze tra i due aggregati di patrimoni abitativi (ricordando che quello delle PF rappresenta comunque oltre il 90% del valore complessivo). 

Il valore nazionale medio delle abitazioni di proprietà delle PF è inferiore a quello delle PNF di circa il 6%. Questa condizione non si verifica in tutte le regioni: in quelle del Nord-Est, le abitazioni delle PF evidenziano un valore medio normalmente più elevato. Così accade nelle regioni del Centro, con l’esclusione del Lazio, nonché, al Sud, in Abruzzo ed in Calabria. Inoltre, laddove il valore medio dell’abitazione di proprietà delle PF è più elevato, ciò dipende esclusivamente dalla più elevata dimensione media dell’abitazione. Infatti, in nessuna di queste regioni il valore per unità di superficie delle abitazioni delle PF è superiore a quello delle PNF. In media nazionale, il differenziale del valore per unità di superficie (che riflette il prezzo corrente in euro/mq) è infatti inferiore del 16% per le abitazioni di proprietà PF rispetto a quelle di proprietà PNF. Ciò può essere spiegato dal fatto che enti, società, ecc., qualora investano nel mercato delle abitazioni, probabilmente tendono a preferire il segmento collocato nei capoluoghi a maggior valor medio.

Rispetto al 2011, il valore per unità di superficie delle abitazioni è diminuito, anche se in misura lieve, soprattutto per le proprietà delle PF rispetto a quelle delle PNF (rispettivamente -2,2% e -2,0%). Si registra, inoltre, il fatto che la variazione della superficie sia cresciuta per le PF tra il 2011 ed il 2012 (+0,4%) e sostanzialmente invariata per le PNF.

LE PERTINENZE 

Come nella precedente edizione de “Gli immobili in Italia” si è cercato anche quest’anno di individuare criteri e metodi per analizzare insieme alle abitazioni anche le pertinenze a esse associate. Come è ovvio, queste ultime, ancorché autonomi spazi non abitabili, rappresentano superfici ausiliarie all’abitazione. In taluni comuni, poi, alcune pertinenze, quali box e posti-auto, assumono una notevole rilevanza economica. 

I dati degli archivi catastali, per le modalità con cui sono classificati e per lo scopo a cui servono, non permettono di identificare esattamente tali unità pertinenziali. Queste ultime sono infatti classificate in alcune categorie catastali insieme ad altre diverse fattispecie (per esempio, il garage per autorimessa e il box sono classificati nello stesso contenitore). Per ovviare a questo problema si è adottata operativamente una soglia relativa alla dimensione della consistenza, in modo da selezionare gli immobili che con maggiore probabilità sono effettivamente una pertinenza dell’abitazione. È opportuno fornire un quadro di dettaglio distinguendo tra unità abitative e quelle pertinenziali. In effetti, per queste ultime unità, la stima del valore e della sua distribuzione territoriale possiede un grado di approssimazione sicuramente superiore rispetto a quello relativo alle abitazioni. 

In coerenza con i criteri di valorizzazione adottati per le unità pertinenziali, il valore medio unitario delle unità immobiliari destinate a cantina/deposito è più elevato per quelle di proprietà delle PNF che per quelle delle persone fisiche. Una cantina vale in media 5.402 euro (374 euro/mq). Dal punto di vista territoriale, ovviamente, le differenze riflettono quelle già osservate per le abitazioni.

Per i box e i posti auto si registrano valori medi unitari superiori per le proprietà intestate a PNF rispetto a quelle attribuibili a PF. I valori più elevati si rilevano in Liguria e nel Lazio. Se a livello nazionale il valore patrimoniale di un box/posto auto di proprietà di PF è pari a circa 21.100 euro, nelle due regioni sopra citate il valor medio dell’unità immobiliare risulta rispettivamente pari a circa 35.215 euro e circa 32.540 euro. Valori assai più bassi si riscontrano al Sud: infatti, tranne i 21.800 euro circa della Campania, si registrano i 12.200 euro della Calabria ed i 12.900 euro del Molise (regioni con i valori medi più bassi).

LE GRANDI CITTÀ 

Anche in questa edizione l’analisi per la determinazione del valore del patrimonio residenziale è stata estesa alle maggiori 12 città italiane con popolazione oltre i 250.000 abitanti. Rispetto al 2011 non ci sono evidenti variazioni nella distribuzione dei valori analizzati, e il valore medio delle abitazioni si è ridotto in quasi tutte le città con il picco a Genova (-12,3%); le uniche variazioni positive del valore medio sono quelle delle abitazioni nelle città di Bari e Verona, seppure con incrementi di lieve entità. Ovunque la variazione del valore medio delle abitazioni dipende dalla corrispondente flessione del valore per unità di superficie, in quanto la variazione della superficie media è in tutte le città di scarsa entità.

Quanto allo specifico delle tre più grandi città italiane, per ognuna sono stati elaborati i dati sul patrimonio abitativo nel dettaglio delle zone omogenee dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, aggregate in macroaree urbane. Si è voluto in tal modo fornire un quadro descrittivo che evidenzi le differenze infraterritoriali dello stock. Ecco le risultanze.

Roma

Per la città di Roma, si evidenzia un valore complessivo delle abitazioni stimato per il 2012 pari a circa 534 miliardi di euro. La superficie media di un’abitazione ubicata nella capitale è 103 mq con un valore medio di circa 382 mila euro (3.716 euro/m2). Tra le 23 macroaree in cui è stato suddiviso il territorio del Comune, emerge la macroarea Semicentrale Parioli – Flaminio, dove l’abitazione media di 134 mq vale circa 826 mila euro (6.157 euro/m2), ma è nel Centro Storico che si rileva il maggiore valore medio per unità di superficie (6.965 euro/mq). 

Sull’asse Est della capitale sono ubicate le macroaree con le abitazioni di minor valore (Semicentrale Tiburtina – Prenestina, Fuori G.R.A. – EST). Tra le macroaree periferiche, Cassia – Flaminia e EUR – Laurentina presentano valori medi delle abitazioni intorno ai 517 mila euro. Il valore dello stock abitativo complessivo è massimo nella macroarea Centro Storico (47,7 miliardi di euro) seguita dalla Tiburtina – Prenestina (44,7 miliardi di euro). È evidente che nel secondo caso l’elevato valore è dovuto alla numerosità delle abitazioni, più del doppio rispetto al Centro Storico. Le macroaree Fuori G.R.A. – OVEST, Fuori G.R.A. – SUD e Fuori G.R.A. – NORD presentano il valore più basso dello stock abitativo (circa 5 miliardi di euro), in considerazione della loro minore urbanizzazione. 

Milano

Per la città di Milano, si denota un valore complessivo delle abitazioni stimato per il 2012 pari a circa 195 miliardi di euro. La superficie media di un’abitazione è di 88 mq, con un valore medio di circa 246mila euro (2.804 euro/mq). Tra le 10 macroaree in cui è stato suddiviso il territorio del comune, emerge la macroarea Centro Storico, dove l’abitazione media di 113 mq vale circa 710 mila euro (6.275 eiro/mq). 

In periferia sono ubicate le macroaree con le abitazioni di minor valore (Periferia Nord e Periferia Sud). Tra le macroaree semicentrali il Semicentro Ovest presenta valori medi delle abitazioni circa 370mila euro. Il valore dello stock abitativo complessivo è massimo nella Periferia Nord (33,4 miliardi di euro) seguita dalla Periferia Ovest (26,3 miliardi di euro). È evidente che in questi casi l’elevato valore è dovuto alla numerosità delle abitazioni (circa 326 mila unità complessivamente nelle due macroaree), significativamente superiore a quella del Centro (circa 53 mila unità) che registra un valore di 23,6 miliardi di euro. 

Napoli

Per la città partenopea, i dati palesano un valore complessivo delle abitazioni stimato per il 2012 pari a circa 131 miliardi di euro. La superficie media di un’abitazione è 102 mq con un valore medio di circa 301 mila euro (2.958 euro/mq). Tra le 10 macroaree in cui è stato suddiviso il territorio del comune, emerge la macroarea Zona Pregiata (Posillipo, Chiaia, San Ferdinando) dove l’abitazione media di 130 mq vale circa 710mila euro (5.480 euro/mq). In periferia e nei sobborghi sono ubicate le macroaree con le abitazioni di minor valore (Periferia Orientale e Sobborghi Orientali). La Zona Collinare emerge con un valore medio delle abitazioni di 494mila euro, dove il valore dello stock abitativo complessivo è massimo (34,7 miliardi di euro). Segue la Zona Pregiata con un valore complessivo di 25,8 miliardi di euro.

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