Compravendite con il freno a mano tirato, mentre i prezzi non se la cavano poi così male. Nell’Alessandrino, il mercato immobiliare sembra aver sovvertito, quantomeno nel 2018, quelle che sono le tendenze nazionali. È quanto si evince dai dati dell’Osservatorio condotto dagli agenti immobiliari aderenti a Fiaip Alessandria (Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali), secondo cui, pur restando in attesa dei dati ufficiali Omi, si prevede, per l’anno appena trascorso, una stima di circa 4.000 compravendite nell’Alessandrino: un numero poco inferiore a quello realizzato nel 2017. Tortona è invece una delle città della provincia in cui le compravendite sono salite, a contraltare del calo dei prezzi.

Complessivamente i valori degli immobili sono stabili o in leggera ripresa per gli immobili riqualificati. Solo in alcuni comuni sono emerse lievi flessioni. Nell’evoluzione del mercato percepita dagli operatori del settore, infine, si evince anche un aumento del numero di compravendite destinate all’investimento.

Valori in rialzo

Sia ad Alessandria e sia nelle aree centrali delle principali città, la tendenza va verso l’aumento dei prezzi unitari per gli immobili di maggior pregio, soprattutto se situati in compendi dotati di servizi e caratterizzati da una migliore rigenerazione urbana. Si va da un prezzo minimo nella periferia di Alessandria di 250 euro al metro quadro per un immobile da ristrutturare, a un massimo di 2.500 euro al metro quadro in piazza Garibaldi per una casa nuova o fresca di ristrutturazione.

Ad Acqui Terme l’oscillazione è appena meno evidente. Si va da un minimo di 500 euro al metro quadro per abitazioni da ristrutturare in periferia, a un massimo di 2.500 euro al metro quadro in centro per case nuove o appena messe a punto.

A Casale Monferrato il mercato residenziale vede prezzi al metro quadro che vanno dai 350 euro della periferia per abitazioni da rimettere a nuovo, a un massimo di 1.800 per costruzioni nuove o ristrutturate.

A Novi Ligure i valori si muovono da un minimo 300/400 euro al metro quadro per appartamenti da ristrutturare in zone periferiche, a un massimo di 2.500 euro al metro quadro per le case nuove o ristrutturate delle zone centrali.

Ovada vede i prezzi viaggiare da un minimo di 500 euro al metro quadro per abitazioni in periferia e da sistemare, fino a un massimo di 2.600 euro al metro quadro per le abitazioni nuove o ristrutturate.

Tortona va da un minimo di 300 euro al metro quadro a un massimo di 2.500 per abitazioni ristrutturate o nuove del centro.

Valenza presenta la più ampia oscillazione con prezzi che si muovono dai 100 euro al metro quadro per le abitazioni da ristrutturare a 2800 euro al metro quadro per le case nuove o ristrutturare prevalentemente in zone semicentrali.

La tendenza

Nell’ultimo trimestre si è registrato un minore divario tra prezzo richiesto di vendita e prezzo offerto per l’acquisto. Le iniziali offerte con forte ribasso sono spesso rigettate dal proprietario. Il motivo è dato dalla qualità dell’immobile che solleva una maggiore richiesta. “Questo è un segnale importante per la ripresa dei prezzi, che non cambia l’attuale stato del mercato, ma traccia la strada che può riportare a valori sostenibili gli immobili del nostro territorio, risollevando di conseguenza il numero di compravendite”, commenta Franco Repetto, delegato alla comunicazione di Fiaip Alessandria e già presidente provinciale della Federazione.

Investimenti e locazioni

I rilevatori Fiaip segnalano un aumento delle compravendite intermediate dalle agenzie immobiliari. Parallelamente è anche salito il numero di compravendite destinato all’investimento.

Il mercato delle locazioni è cresciuto grazie agli accordi territoriali siglati in primis dal comune di Alessandria (il 30 marzo 2018) e in rapida successione dai comuni di Tortona, Casale Monferrato, Novi Ligure e via via da tutti i 191 piccoli comuni della provincia. Una novità assoluta per il territorio. “Questi accordi hanno fatto da volano per incrementare sia il numero dei contratti agevolati, transitori e universitari, sia la qualità di stipula dei contratti stessi, ossia il rispetto della normativa per ottenere i benefici fiscali – spiega Repetto -. Si tratta di rilevanti vantaggi economici, raggiunti grazie all’accordo stretto tra Fiaip e l’Associazione dei Piccoli proprietari di Alessandria (A.P.P.C). Insieme è stata portata avanti una forte azione sinergica che ha dato nuovo slancio al mattone. Un’opportunità che le agenzie immobiliari targate Fiaip hanno colto, andando incontro a quegli acquirenti che, demoralizzati dai rendimenti finanziari sono ritornati ad investire negli immobili da destinare alla locazione i cui rendimenti oscillano dal 5 all’8 per cento. Gli immobili più richiesti per l’investimento locativo sono il bilocale e il trilocale situati in zone nevralgiche della città, dove la riqualificazione urbana è stata più importante”.

Previsioni

Fin qui il recente passato. Ma quale trend si può ipotizzare per il futuro? “È sempre difficile fare previsioni – spiega il presidente regionale Fiaip Piemonte, Paolo Papi –. La nostra prospettiva è che prosegua la lenta ripresa dai minimi del 2013, quando si toccò a livello nazionale uno dei peggiori dati con 389.696 compravendite (dati dell’Agenzia delle entrate) di cui poco più di 3.000 nella provincia di Alessandria. Il trend degli ultimi mesi del 2018 può migliorare se i prezzi della domanda e dell’offerta si equilibreranno. Riteniamo che la riqualificazione del patrimonio immobiliare sia la chiave per una ripresa del settore. Molto lavoro compete ai nostri operatori perché a loro spetta il compito di far passare il messaggio che l’immobile è fonte importante di investimento se riqualificato”.

“Ci auguriamo – sottolinea inoltre Repetto – che il Comune possa finalmente offrire un progetto di rigenerazione urbana come obiettivo dei prossimi anni. Una città bella e accogliente rende la qualità della vita migliore per tutti”.

Ecobonus e sismabonus

Riqualificare un immobile significa migliorare gli aspetti tecnici ed estetici dell’abitazione. Non solo, nelle opere di riqualificazione è spesso centrale la sicurezza strutturale degli edifici. L’Ecobonus e il Sismabonus sono due agevolazioni fiscali che permettono di rilanciare l’edilizia e dare nuovo ossigeno al comparto immobiliare. Il Sismabonus, per esempio, permette di avere detrazioni fino all’85 per cento della spesa affrontata da scaricare in 5 anni fino a un massimo di 96mila euro.

Mercato turistico

Si evidenzia un incremento delle vendite di case agli stranieri: olandesi, inglesi, svizzeri e tedeschi, norvegesi e svedesi. Diversamente dagli italiani, chi arriva dall’estero è interessato a diverse tipologie di immobili, sia che si tratti di abitazioni perfettamente ristrutturate, sia che necessitano di massicci interventi di ristrutturazione. I casali tipici, indipendenti su quattro lati, in collina con vista panoramica, terreno circostante rappresentano la visione poetica del Monferrato e quindi sono i più ambiti. L’area del Monferrato, dichiarata nel 2014 patrimonio Unesco insieme a Langhe-Roero, avrà un ulteriore slancio quest’anno grazie all’inserimento della Regione Piemonte come prima area turistica consigliata nella classifica “Best in travel 2019” della guida Lonely Planet.

Negli ultimi 10 anni i flussi turistici nell’alessandrino sono aumentati di quasi il 30 per cento per presenze e arrivi. Solo nell’ultimo anno, rispetto al 2017, l’aumento tocca circa il 7 per cento per le presenze e il 3 per cento per gli arrivi. Oltre 850mila le presenze ufficiali, con al primo posto i tedeschi, seguiti da olandesi, francesi, svizzeri, russi, inglesi, americani, danesi, svedesi, cinesi, belgi. Nel settore extra alberghiero le presenze sono cresciute e troviamo al primo posto Acqui Terme, seguita da Casale Monferrato, Novi Ligure, Valenza, Ovada, Alessandria e Tortona. Fiaip Alessandria sarà partner dell’Atl Alexala, diventando così parte attiva nei tavoli di lavoro e nei progetti del 2019 con l’Ente di promozione turistica del Monferrato.

Non residenziale

Nel 2013-2014 si è toccata la quota più bassa di compravendite di capannoni e fabbricati, con un meno 60% rispetto ai valori del 2010. Nel 2018 il mercato industriale-artigianale prosegue la sua lenta risalita, mantenendo lo stesso livello dal 2015 in poi (-20/25%). Una regolarità incoraggiante anche se i livelli sono ancora lontani dai momenti migliori di questo mercato.

Negli ultimi mesi dell’anno sembra che l’invenduto si sia ridotto. Non è un dato quantificabile, bensì un’evoluzione del mercato percepita dagli agenti immobiliari che operano direttamente in questo campo: s’incomincia a far fatica a soddisfare le richieste e a proporre più alternative alla domanda. Mentre negli ultimi anni non si incontrava alcuna difficoltà nell’offrire più soluzioni.

I prezzi non sono aumentati. Le locazioni mantengono un trend soddisfacente con prezzi ancora “freddi”. L’andamento per il 2019 può migliorare grazie anche alla nuova finanziaria che ha esteso la cedolare secca anche ai proprietari di immobili di categoria catastale C/1. Ulteriori margini di miglioramento si avrebbero se questo regime si estendesse anche agli immobili produttivi, limitandolo eventualmente a superfici di massimo mille metri quadri.

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