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Morosità e manutenzione ascensori. Due tematiche delicate e sempre particolarmente dibattute in ambito condominiale. Di seguito i quesiti posti da due spettatori alla rubrica legale del Tg del Condominio e le risposte fornite dal commendator Salvatore Mandurino, amministratore condominiale a Taranto.
D. Ho assunto l’amministrazione di un condominio con notevoli morosità (30.000 euro) e i fornitori mi chiedono il pagamento. Ho chiesto di rateizzare le quote dovute dai condòmini in 2 mesi: alcuni hanno pagato (9.000 euro) mentre altri o non lo hanno fatto o solo in parte, e/o lo faranno a breve. Ho proposto ad alcuni fornitori che hanno già fatto decreto ingiuntivo e ad altri che stavano per farlo, di saldarli in forma rateizzata, ma se i due morosi (aventi debiti di 5.000 e 7.000 euro) non pagano, avrò difficoltà a rispettare l’accordo. È possibile comunicare alle ditte creditrici (o almeno ad una) solo i nominativi di questi due condòmini con l’importo del debito di ognuno, per fare in modo che esse agiscano solo contro di loro? Questo anche se sono debitori di quell’importo nei confronti delle varie gestioni pregresse del condominio e non solo verso quella che ha il debito più alto? Infatti una società ha un credito di 17.000 euro: una parte la potrò pagare con i versamenti degli altri, ma se quei 2 non pagano, non potrò fare il saldo.
R. Premesso che dal quesito non si evince se ci sono patti scritti anche in seguito a decreto ingiuntivo (e ciò potrebbe cambiare a mio parere la risposta), l’amministratore interpellato dai creditori non soddisfatti è tenuto a comunicare i dati dei morosi come dettato dall’attuale art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, che recita testualmente:
“1. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi.
2. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini.
3. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
4. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
5. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
D. Un ascensore che si guasta con cadenza mensile direi (settimanale) ha bisogno di manutenzione ordinaria oppure deve essere revisionato completamente e quindi si tratta di manutenzione straordinaria o adeguamento in toto dell’impianto?
R. Preliminarmente per poter rispondere con precisione al quesito necessita conoscere il tipo di guasto che affligge l’impianto ascensore. Suggerisco, vista la cadenza con cui si presenta il problema, di sollecitare formalmente il manutentore a fornirvi una diagnosi e quindi risolvere in tempi brevi il problema. In difetto del manutentore potrete rivolgervi all’organismo verificatore incaricato dall’amministratore e richiedere una verifica straordinaria che sicuramente vi fornirà tutti i chiarimenti del caso.
