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Come ripartire le spese di manutenzione di aree condominiali comuni che però insistono soltanto su una determinata area dell’edificio? È un quesito complesso quello posto da un amministratore di condominio alla rubrica legale del Tg del Condominio. Pubblichiamo di seguito la risposta fornita dall’avvocato Chiara Magnani di Parma.
D. Nel condominio che amministro ci sono due scale e due differenti locali in cui si trovano le cantine pertinenziali dell’una e dell’altra scala. Nel corridoio comune di uno di questi locali cantine periodicamente si verificano allagamenti in occasione delle piogge. Si rende perciò necessario l’intervento di un’impresa che proceda allo spurgo delle tubazioni di deflusso delle acque. La relativa spesa devo imputarla a tutto il condominio o soltanto ai condòmini le cui cantine si trovano nel locale cantina della scala in cui si rende necessario l’intervento?
R. La spesa dello spurgo, sulla base delle informazioni contenute nella richiesta del lettore, deve essere, secondo me, ripartita solo tra coloro che utilizzano la tubazione. Se nel tratto fognario confluiscono, per esempio, le acque provenienti dai pluviali la spesa non potrà che essere addebitata a tutti i condòmini essendo irrilevante procedere a distinguere tra chi abbia o meno la cantina posto che tutti i partecipanti al condominio utilizzano siffatto tratto fognario.
Il criterio generale per la ripartizione delle spese condominiali è quello dell’art. 1123, primo comma c.c.: le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti e dei servizi comuni si ripartiscono tra i partecipanti al condominio in base al valore economico delle singole unità, ma nel momento in cui il bene comune è utile ed è al servizio non di tutti i partecipanti si applica il secondo comma, che espressamente prevede di calibrare il riparto della spesa sostenuta per il bene comune, tenendo conto dell’eventuale diverso uso che di siffatto bene possono fare i singoli condòmini. Occorre, pertanto, verificare nel concreto la destinazione del bene comune per poi addebitare correttamente la relativa spesa. Se per esempio, infatti, confluiscono nel tratto fognario, oggetto dell’intervento, solo ed unicamente le acque di alcune cantine il costo dovrà essere suddiviso solo ed unicamente tra i proprietari delle suddette cantine. Se però trattasi di corpi di fabbrica staccati e autonomi si configurerebbe una ipotesi di condominio parziale e applicazione del terzo comma dell’art. 1123 c.c.: il tratto fognario, pertanto, sarebbe a servizio solo del singolo edificio e sarebbe di proprietà, dei soli condòmini della singola palazzina e pertanto unici soggetti tenuti al pagamento della spesa.
Ovviamente la ripartizione delle spese segue i criteri di proporzionalità dell’art. 1123 c.c., salvo che non via sia una diversa convenzione unanime dei condòmini.
