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CONDOMINIO: TRASFORMARE BALCONE IN VERANDA È VIOLAZIONE DEL DECORO ARCHITETTONICO
- 25 gennaio 2017
Un condomino, senza l’autorizzazione dell’assemblea, ha trasformato il balcone in veranda, peraltro incardinandone la struttura alla facciata condominiale. Che fare? È la domanda posta da un amministratore alla rubrica di consulenza legale del Tg del Condominio. Di seguito il quesito e la risposta fornita dall’avvocato Massimiliano Bettoni, dello Studio Mabe, di Milano.
D. Un condomino, senza chiedere alcun permesso né effettuare alcuna comunicazione, ha trasformato il proprio balcone in veranda. Il che ha provocato le rimostranze degli altri che lamentano la lesione del decoro architettonico del palazzo. Il manufatto, inoltre, è stato infisso, per sostenerlo, in muri perimetrali, che sono sicuramente comuni.
Come devo regolarmi in veste di amministratore? Il mio timore è di incorrere in una duplice responsabilità. Da una parte nei confronti del condominio, per negligenza nella custodia delle cose comuni e dall’altra nei confronti dell’amministrazione comunale qualora mi contesti di avere acconsentito alla abusiva infissione della veranda sui muri perimetrali di cui sono custode. Che cosa devo fare per cautelarmi?
RISPONDE L’AVVOCATO M. BETTONI
Per decoro architettonico può definirsi l’insieme armonico delle linee architettoniche nonché delle strutture ornamentali, le quali conferiscono una fisionomia armoniosa ed un’unica impronta all’aspetto dell’edificio (Cass. Civ., Sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27224; Cass. Civ., Sez. II, 25 gennaio 2010, n. 1286).
Facendo riferimento alla lesione dello stesso, essa è configurabile “non nel caso di qualsiasi innovazione, ma soltanto da quegli interventi idonei ad interrompere la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità” (Cass. Civ., Sez. II, 22 novembre 2011, n. 24645). Infatti, “ai fini della lesione del decoro architettonico, ovvero delle linee e delle strutture che connotano lo stabile e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e specifica identità, si deve fare riferimento alle opere visibili, ovvero che hanno inciso sulla sagoma o la facciata dell’edificio” (Cass. Sez. VI, 30 gennaio 2012, n. 1326).
Nel caso di specie, la trasformazione di un balcone in veranda da parte di un condomino rientra tra gli interventi che possono essere qualificati come opere modificative del decoro architettonico dell’edificio. Secondo il costante orientamento della Suprema Corte, “se si trasforma la parte accessoria aperta dell’unità immobiliare in un vano aggiuntivo della stessa – oltre alle sanzioni penali ed amministrative in cui si può incorrere – il condomino potrà essere passibile di un’azione condominiale per lesione del decoro architettonico nei suoi confronti” e, inoltre, tale azione può essere proposta nonostante l’opera edilizia sia regolarmente correlata delle necessarie autorizzazioni comunali.
Infatti, “l’alterazione di tale decoro può correlarsi alla realizzazione di opere che mutino l’originario aspetto – anche soltanto – di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che tale modifica sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile” (Cass. Civ., Sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27224). Il danno che si viene determinando alla lesione del decoro architettonico dell’edificio deve tradursi in un danno economico per le parti comuni, come nel caso sottoposto alla nostra attenzione (Cass. Civ., Sez. II, n. 1286/2010).
La stessa Cassazione, con la sentenza n. 27224 del 2013, statuisce che “la costruzione di una veranda – senza previa autorizzazione dell’assemblea condominiale – costituisce una violazione automatica del decoro architettonico dell’edificio, sicché sta a chi l’ha posta in opera dimostrare il contrario”. In ogni caso, il criterio generale impone che la decisione di realizzare una veranda deve essere comunicata all’amministratore, il quale è tenuto a darne notizia all’assemblea secondo il disposto art. 1122, co. 2, c.c..
I limiti alla realizzazione di una veranda non derivano, soltanto, dalle norme di legge, ma possono essere contenuti anche nel regolamento condominiale, a seconda che lo stesso abbia natura contrattuale o sia frutto dell’attività dell’assemblea. Su quest’ultimo aspetto, è stato affermato come lo stesso possa contenere delle norme intese a tutelare il decoro architettonico dell’edificio e che “le stesse siano in grado di incidere sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, arrivando anche a vietare interventi modificativi delle unità immobiliari di proprietà esclusiva” (Trib. Milano, 15 ottobre 2013, n. 12784). Per quanto, invece, riguarda il contenuto del regolamento contrattuale, lo stesso può essere più stringente: grazie a questa tipologia di regolamento, si può negare ab origine il diritto del singolo sulle cose comuni e su quelle di proprietà esclusiva, permettendo così all’assemblea di porre il divieto di costruzione mediante una propria deliberazione negatoria dell’autorizzazione (Trib. Milano, 15 ottobre 2013, n. 12784).
Per quanto riguarda i poteri dell’amministratore di condominio, lo stesso è sempre legittimato – senza previa autorizzazione dell’assemblea condominiale – ad instaurare un giudizio per la tutela del decoro dell’edificio contro il condomino che ha violato le disposizioni del regolamento di condominio, effettuando un intervento novativo sull’edificio condominiale. Il giudizio sarà prevalentemente volto a preservare il decoro architettonico contro ogni alterazione dell’estetica dello stesso, nonché a conservare i diritti inerenti le parti comuni dell’edificio. Tale potere dell’amministratore è espressamente previsto ai sensi dell’art. 1130, n. 4, c.c. tra le sue attribuzioni. La parte convenuta in giudizio sarà il condomino che ha effettuato, senza preventiva autorizzazione, l’intervento innovativo.
Inoltre, è necessario che il soggetto che intenda costruire una veranda, deve essere munito dei necessari titoli autorizzativi edilizi al fine di poter operare l’innovazione de qua. Il condomino avrebbe dovuto preliminarmente depositare SCIA o DIA al Comune competente, e attendere il relativo nulla osta al fine di procedere alla costruzione; successivamente l’amministratore per diligenza e tutela nei confronti del condominio, dovrebbe verificare la regolarità dei titoli edilizi per l’opera da porre in essere e successivamente far verificare il tutto all’assemblea condominiale.
