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Se il condomino proprietario di appartamento è deceduto, l’amministratore a chi deve inviare la convocazione all’assemblea? È il quesito posto da uno spettatore alla rubrica di consulenza legale del Tg del Condominio. Di seguito, la domanda dell’amministratore e la risposta dell’avvocato Massimiliano Bettoni, dello studio legale Mabe di Milano.
D. Amministro un condominio composto da 22 unità immobiliari. Una di esse era di proprietà di una persona deceduta ormai da due anni. Mi risulta che gli eredi dovrebbero essere tre (i figli del deceduto). Non mi risulta che abbia avuto luogo una divisione ereditaria con assegnazione dell’alloggio all’uno o all’altro di tali coeredi. L’unità immobiliare è pertanto ancora in comunione. A chi devo inviare le comunicazioni di convocazione delle assemblee e la documentazione contabile?
Risponde l’avvocato M. Bettoni
R. Con la nota sentenza 4806/2005, la Corte di Cassazione ha stabilito che il mancato avviso di convocazione dell’assemblea ad uno dei comproprietari comporta l’annullabilità della delibera, in quanto trattasti di vizio concernente il procedimento di convocazione ed informazione del partecipante al condominio. Al riguardo, ci si è chiesti se tale principio possa essere esteso anche nel caso di un condomino deceduto e che abbia lasciato degli eredi.
È necessario al riguardo distinguere l’ipotesi in cui gli eredi collaborino con l’amministratore, comunicando allo stesso la loro qualità di eredi, dall’ipotesi in cui l’amministratore resti del tutto estraneo e allo oscuro delle dinamiche endofamiliari e successorie.
Nella prima ipotesi, la convocazione dovrà essere resa nota agli eredi pena la possibile annullabilità della delibera. Nella seconda ipotesi, invece, la situazione diventa maggiormente incerta nel caso in cui l’amministratore conosca del decesso ma non della presenza e/o delle generalità degli eredi.
Secondo una pronuncia del 2007 (Cass. Civ., del 22/03/2007, n. 6926), l’amministratore che sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non manifesteranno a lui la loro qualità – in virtù della mancanza di utili elementi di riferimento – non sarà tenuto ad inviare alcun avviso, non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca.
E, infatti, qualora i gli eredi del condomino deceduto dichiarino la loro qualità all’amministratore, lo stesso non può considerarsi esonerato dal convocare tutti i comproprietari, in ragione del fatto che – secondo la Suprema Corte (sentenza 7868/2009) – un soggetto subentra nel possesso anche se non ha assunto sui beni ereditari il potere di fatto, essendo tale circostanza indifferente in ragione della successione. In virtù dell’apertura della successione, l’erede deve essere considerato un condomino alla stregua del precedente defunto proprietario: di guisa che l’erede deve essere convocato all’assemblea condominiale ed in generale informato della gestione della compagine condominiale, sempre che sia nota la sua identità.
