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Se una parte comune condominiale deteriorata causa danni a terzi, chi li rimborsa? E come viene gestita la pratica? È l’oggetto di un quesito posto da uno spettatore nell’ambito della rubrica legale del Tg del Condominio. A seguire, la risposta fornita dall’avvocato Massimiliano Bettoni di Milano.
D. I frontalini dei balconi lato cortile sono in pessime condizioni. Da uno si è recentemente staccato intonaco che è caduto sulla mia auto, regolarmente parcheggiata nei posti auto condominiali, causando un bollo e alcuni graffi alla carrozzeria. Ho diritto a un rimborso da parte del condominio? A chi mi devo rivolgere? È l’assicurazione condominiale a pagare? E se sì, è l’amministratore che deve effettuare la pratica?
R. È possibile richiedere il rimborso nei confronti del condominio per il danno patito dal soggetto leso in quanto, secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione e dei tribunali di merito, anche nel caso di balconi aggettanti, i frontalini e gli elementi decorativi sono da considerarsi parti comuni, in quanto attengono all’estetica e al decoro architettonico del fabbricato (Cass. Civ., Sez. II, 19/01/2000, n. 568; Tribunale Milano, Sez. I, 26/03/2003; Cass. Civ., Sez. II, 30/07/2004, n. 14576). Di conseguenza, se l’intonaco che ha prodotto il danno si è staccato dal frontalino, ne risponde il condominio nel suo complesso, in ragione del fatto che esso è considerato parte comune.
Secondo quanto deciso in un recente caso (Tribunale di Salerno, Sez. I, 29/5/2012, n. 1213), in queste situazioni è il condominio ad essere responsabile ponendosi quale custode dei beni ex art. 2051 c.c. e, inoltre, in ragione del fatto che, come disposto dal Tribunale di Salerno, la responsabilità prevista dal suddetto articolo può essere configurata non solo nei casi in cui si possa determinare un’intrinseca dinamicità della cosa pericolosa, ma anche nel caso di cose inerti, prive di pericolo e non aventi alcuna dinamicità (Tribunale di Salerno, Sez. I, 29/5/2012, n. 1213).
Il soggetto leso deve chiedere all’amministratore di presentare denuncia all’assicurazione del condominio: per fare questo, è necessario inviare una lettera, spedita con raccomandata con ricevuta di ritorno, avente ad oggetto la richiesta di risarcimento del danno derivante da responsabilità condominiale. Una volta venuto a conoscenza dell’accaduto, l’amministratore ha tempo tre giorni per denunciare il sinistro alla compagnia di assicurazione.
L’assicurazione, informata del fatto, interverrà accertando se il danno accusato rientra tra le ipotesi della polizza stipulata. Se il tutto viene confermato, l’assicurazione liquida il danno e l’amministratore risarcisce il danneggiato, non prima di avergli fatto firmare una quietanza in cui dichiara di essere soddisfatto del risarcimento ottenuto e di rinunciare ad ulteriori richieste di risarcimento danni.
Colui che gestirà la pratica per il risarcimento del danno patito, secondo quanto sovraesposto, è l’amministratore di condominio, in quanto detentore dell’obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dall’imminente o dalla già avvenuta caduta di parti comuni della costruzione. L’amministratore agisce come legale rappresentante dei condòmini ed è giuridicamente obbligato, in virtù dei poteri conferitigli dalla legge ex art. 1130 co. 1 n. 4, c.c., a porre in essere gli atti conservativi e di manutenzione, ordinaria e straordinaria dell’edificio, al fine di prevenire le situazioni di pericolo che si possono verificare, rimuovendo gli eventi lesivi già avvenuti. Tra questi atti rientrano, in generale, tutte quelle azioni indispensabili per mantenere in buono stato l’edificio: sarà, ad esempio, obbligo dell’amministratore far eliminare i pezzi di cornicione che minacciano di distaccarsi, delimitare la zona nella quale potrebbe cadere ulteriore materiale e convocare l’assemblea dei condòmini per adottare tutte le opportune decisioni del caso, in materia di manutenzione e riduzione in pristino dell’edificio. La responsabilità dell’amministratore in tal senso è stata confermata ed ampliata dalla legge di riforma 220/2012.
