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L’assemblea condominiale on line e quella convocata dai condòmini per inerzia dell’amministratore. Sono due i temi oggetto del quesito posto da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio.
Di seguito una sintesi della vicenda e il parere espresso dall’avvocato Emanuele Bruno di Matera (www.studiobruno.info).
Il quesito
D. L’amministratore esterno del nostro condominio (siamo in sei) ha convocato un’assemblea condominiale su piattaforma skype. Ordine del giorno: nomina di nuovo amministratore. Infatti, diversi mesi fa ha mandato raccomandata per sue dimissioni inderogabili. Chiedo: se l’assemblea non dovesse andare a buon fine, per motivi tecnologici o venisse impugnata da qualcuno, si può autoconvocare un’assemblea tra condòmini per votare l’ordine del giorno? Anche perché, se l’amministratore continua a non convocarla in presenza pur mantenendo le distanze necessarie, ci blocca ogni possibilità di poter deliberare qualsiasi cosa sia necessaria…
Il parere legale
Convocazione
L’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto condominiale (art. 1130 c.c.).
Il primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c., chiarisce che “L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione. (…) L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno (…)”.
I soggetti legittimati a convocare l’assemblea sono dunque l’amministratore e i condòmini: la comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea dei condòmini può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo e può essere provata anche da univoci elementi dai quali risulti che ciascun condomino ha, in concreto, ricevuta la notizia; qui, infatti, non si tratta di stabilire se l’avviso di convocazione abbia raggiunto il proprio scopo di rendere edotto i condòmini della data, dell’ora e dell’ordine al giorno dell’assemblea, ma si tratta di stabilire se la convocazione dell’assemblea provenga dall’amministratore condominiale, vale a dire dall’unico soggetto, oltre ai singoli condomini, titolare del potere di convocazione ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c.. – Cass. Civ. n. 335/2017.
Autoconvocazione per inerzia dell’amministratore
A fronte della prima richiesta non conclusasi con deliberazione positiva e verbale, vista la volontà chiara ed espressa dai condòmini (richiesta di convocazione assembleare), l’amministratore dovrebbe procedere autonomamente alla nuova convocazione.
Tanto sarebbe in linea, anche, con la volontà dichiarata di lasciare l’incarico.
Ove tanto non accada e si rilevi inattività dell’amministratore uscente, ad avviso di chi scrive, sarebbe corretto e lungimirante inoltrare una richiesta motivata – ex art. 66 disp. prel. c.c. – invitando l’amministratore a convocare tutte le assemblee necessarie a discutere e deliberare l’ordine del giorno (adeguatamente formulato) proposto.
Si ricordi che l’amministratore dimissionario resta in carica e deve esercitare le sue funzioni sino a nuova nomina.
Il comma 8 dell’art. 1129 c.c. afferma: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
Nella diversa ipotesi (non sembra che si tratti del caso posto) in cui l’amministratore risulti non operativo ovvero disinteressato alla corretta gestione del condominio, disattesa la richiesta di convocazione, si potrà procedere all’autoconvocazione dell’assemblea e conseguente deliberazione.
In ultima ipotesi, ove anche l’assemblea autoconvocata non sia in grado di deliberare, il o i condòmini interessati potranno chiedere la nomina di un amministratore giudiziario (comma 1 art. 1129 c.c.).
