Un quesito che può sembrare anacronistico in questo periodo, in cui, tra le innumerevoli attività sospese a causa dell’emergenza Coronavirus, figurano anche le assemblee condominiali.

Ma prima o dopo la vita tornerà al suo incidere naturale, e il dubbio espresso dall’abbonato di Italia Casa e Quotidiano del Condominio sarà nuovamente legittimo e attuale. Lo pubblichiamo, dunque – seguito dal parere legale dell’avvocato Emanuele Bruno, di Matera (www.studiobruno.info) – anche come buon auspicio per una pronta ripresa delle incombenze sociali e professionali di ciascuno di noi.

Il quesito

Buongiorno, mi chiamo C.R. e sono condomino di un condominio di Genova. Qualche settimana fa, l’amministratore ha convocato un’assemblea condominiale straordinaria per discutere in merito a determinati lavori da eseguire.

In prima convocazione, l’assemblea è stata indetta per il 17 febbraio alle ore 7,00 presso lo studio dell’amministratore. Ora, a dispetto della prassi consolidata, io mi sono regolarmente presentato all’appuntamento. Ma, come prevedibile, non vi era traccia né degli altri condòmini né tantomeno dell’amministratore, e la sede del suo studio era chiusa.

Le mie domande sono le seguenti:

1. è regolare convocare il fatto che l’amministratore convochi un’assemblea e poi non si presenti?
2. Se non è regolare, l’amministratore è passibile di sanzione? E io come faccio a dimostrare di essermi presentato all’orario indicato nella convocazione, se non vi era nessuno a provarlo?
3. A che cosa serve prevedere una doppia convocazione, quando la prima va sempre deserta? Non si può modificare la legge prevedendo un’unica convocazione con le maggioranze indicate dall’attuale seconda convocazione?

Il parere legale

L’assemblea è l’organo collegiale che, in condominio, detiene i pieni poteri che si esplicano mediante il voto degli intervenuti (computato secondo legge).

L’assemblea può deliberare correttamente se è stata regolarmente convocata e se altrettanto regolarmente si è tenuta (anche se andata deserta).

Prima e seconda convocazione

La doppia convocazione è elemento essenziale, indispensabile a garantire il corretto funzionamento della gestione condominiale.

Il terzo comma dell’art. 1136 c.c., spiega che la seconda convocazione ha ragione di esistere a condizione che si sia tenuta la prima e che si sia conclusa senza possibilità di deliberare.

La doppia convocazione è struttura procedurale tipica delle assemblee condominiali.

Assemblea totalitaria

Unica eccezione alle modalità di convocazione richiamate è la costituzione di un’assemblea totalitaria.

La norma garantisce il diritto all’informazione ed alla partecipazione assembleare di ciascun condomino, pertanto, la presenza totalitaria garantisce il rispetto pieno degli interessi di tutti i condòmini che possono decidere di partecipare, di non partecipare, di votare, di astenersi, di acquisire nuovi elementi valutativi, di chiedere il rinvio ad altra assemblea etc..

Orari delle convocazioni assembleari

La prima convocazione dunque è elemento costitutivo del corretto espletamento dell’assemblea condominiale.

La prima convocazione, dal punto di vista normativo, è passaggio ineludibile mentre, nella pratica, è passaggio puramente formale, spesso relegato in ore improbabili.

Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che: in mancanza di una norma che disponga il contrario, non esistono limiti di orario alla convocazione di un’assemblea condominiale; né la fissazione dell’assemblea in ora notturna può ritenersi completamente preclusiva della possibilità di parteciparvi. Ne consegue che non sono applicabili, ai fini della verifica della regolare costituzione dell’assemblea e della validità delle delibere adottate in seconda convocazione, allorché, in prima, l’assemblea stessa sia andata deserta a causa dell’orario notturno, le maggioranze richieste dall’art. 1136 c.c. con riferimento alla validità delle deliberazioni adottate in prima convocazione – Cass. Civ. n. 697/2000.

La prima convocazione è effettiva

Non di rado, la prima convocazione è fittizia, quindi, come nel caso in commento, all’orario e nel luogo indicato non c’è nessuno.

Sia chiaro: l’assemblea in seconda convocazione può esistere soltanto se la prima convocazione è stata regolarmente esperita.

In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condòmini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condòmini che sono stati assenti alla prima convocazione o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni. Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida – Tribunale di Sassari, 27.02.2019.

La verifica di regolarità è operata dall’amministratore e dal presidente (ruolo spesso sottovalutato) che ordina e regolamenta l’assemblea di seconda convocazione.

Il condomino che intenda contestare l’assenza della prima convocazione potrà farlo, a verbale, nel corso della seconda convocazione, per esempio, chiedendo l’annullamento dell’assemblea per mancato esperimento della prima convocazione.

Altra possibilità, è contestare immediatamente (mediante pec, telegramma o mail ordinaria indirizzati all’amministratore) il mancato esperimento reale della prima convocazione.

Effettuare entrambe le contestazioni è corretto.

Che senso ha prevedere due assemblee se la prima non si tiene mai?

La normativa, a pena di nullità, prevede la doppia convocazione, quindi la prima assemblea deve essere sempre convocata.

È assai probabile che si costituisca soltanto la seconda assemblea ma tanto non vale ad escludere l’essenzialità della prima convocazione.

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