Chi paga i danni generati dall’umidità di risalita in un box privato situato nella rimessa condominiale? È questo, in estrema sintesi, l’oggetto di un quesito inviato da un abbonato alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito la sintesi della vicenda e il parere espresso dall’avvocato Emanuela Rosanna Peracchio, di Torino.

Il quesito

D. All’interno del mio box auto, situato all’interno di un’area sotterranea condominiale dedicata ai garage, sono apparse, sul pavimento, ampie chiazze d’umidità.

Trattandosi di un condominio di recente costruzione (7 anni) l’amministratore sostiene che io debba agire contro il costruttore per gravi difetti di costruzione; costruttore, il quale, tuttavia, è in liquidazione.

Secondo me, invece, dato che la perdita proviene dal sottosuolo su cui sorge il condominio (forse dalle tubature sotterranee per l’irrigazione del giardino condominiale), la spesa per la riparazione e il rimborso degli eventuali danni subiti dovrebbe essere a carico del condominio.

Qual è la versione corretta? E se la spesa compete al condominio, come far valere tale diritto? E dovrò farmi carico anch’io di una percentuale?

Il parere legale

R. Al fine di correttamente rispondere al quesito occorre anzitutto evidenziare la necessità di un idoneo accertamento tecnico onde appurare quale sia la causa delle infiltrazioni e la relativa provenienza.

Siffatto accertamento, infatti, necessariamente si riverbera sulla responsabilità dei soggetti tenuti al risarcimento dei danni nonché all’esecuzione delle opere necessarie per l’eliminazione della fonte ovvero della causa di dette infiltrazioni.

Nel caso in esame, a quanto consta, si è in presenza di infiltrazione cosiddetta di risalita o umidità di risalita: in tali casi potrebbe trattarsi di chiazze che preannunciano una successiva infiltrazione proveniente dai liquidi del terreno oppure di infiltrazioni provenienti dalla rottura/fessurazione di una tubazione dell’acqua che potrebbe essere di proprietà condominiale.

In altri termini, quando ci si trova di fronte ad un fenomeno infiltrativo è necessario fare eseguire un sopralluogo da un perito il quale dovrà redigere idoneo elaborato peritale in cui mettere in evidenza:

• le cause del fenomeno,
• la relativa provenienza,
• le opere necessarie per l’eliminazione del problema,
• nonché i costi di ripristino delle parti danneggiate (ovvero il quantum a titolo di risarcimento del danno).

Tale accertamento compete al soggetto danneggiato, che ha necessità di verificare a chi sia attribuibile la responsabilità risarcitoria.

Le cause dell’infiltrazione

Le cause di una infiltrazione possono, infatti, essere molteplici e di diversa natura.

(i) Nel caso in caso in cui l’infiltrazione abbia origine dalle tubature del condominio, queste sono di proprietà condominiale: segnatamente le tubature di adduzione sono condominiali sino al punto di congiunzione con i contatori dei singoli condòmini mentre le tubature di scarico sono di proprietà condominiale sino al punto di collegamento con quelle dei singoli appartamenti.
In tale ipotesi, la responsabilità è attribuibile all’ente di gestione (condominio) il quale dovrà farsi carico degli oneri di ripristino e del risarcimento dei danni.
Il condominio è infatti tenuto alla custodia ed alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell’edificio, con la conseguenza che il singolo condomino che subisca danni da infiltrazioni provenienti da una tubatura di proprietà condominiale potrà agire nei confronti del condominio stesso per ottenere il risarcimento dei danni patiti nonché l’esecuzione di ogni opportuno intervento manutentivo volto all’eliminazione delle cause della infiltrazione.
Vi è da evidenziare che il condominio dovrebbe essere garantito da idonea polizza assicurativa che tuteli anche i danni da infiltrazione. L’amministratore, in tal caso, sarà tenuto ad attivare la polizza assicurativa del fabbricato, aprendo il relativo sinistro, al fine di ottenere il risarcimento dei danni.

(ii) Nell’ipotesi in cui, invece, venisse appurato dal perito che la causa delle infiltrazioni è riconducibile ad un difetto di costruzione, sarà possibile valutare l’azione nei confronti della ditta costruttrice per invocare il risarcimento dei danni.
La Suprema Corte ha da tempo statuito che la presenza di infiltrazioni che siano conseguenza, ad esempio, di una inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali dell’edificio costituisce grave difetto di costruzione e, come tale, suscettibile di tutela a sensi dell’art. 1669 c.c.. Tale disposto normativo introduce la responsabilità a carico del costruttore (il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia, che deve essere proposta a pena di decadenza entro un anno dalla scoperta del danno).
Dalla sopra evocata norma scaturisce altresì una responsabilità di carattere extracontrattuale, che si pone in termini di specialità rispetto alla generale responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c. e consente di invocare idonea tutela a prescindere dalla sussistenza di un vincolo contrattuale tra le parti e quindi non solo a carico dell’appaltatore da parte del committente ma anche a carico del costruttore da parte del dell’acquirente.
Nella eventualità in cui la ditta sia stata posta in liquidazione l’eventuale giudizio dovrà essere instaurato nei confronti della “ditta in liquidazione, in persona del liquidatore”, mentre nel caso in cui sia intervenuto il fallimento l’azione dovrà essere instaurata nei confronti del “fallimento” in persona del curatore. In tali casi, nell’ipotesi di eventuale esito favorevole del giudizio, la refusione dei danni liquidati dal Tribunale soggiace ovviamente alla concreta disponibilità finanziaria della ditta in liquidazione ovvero del fallimento. Trattandosi, in tal caso, di responsabilità della ditta costruttrice imputabile a gravi vizi e difetti di costruzione (responsabilità disciplinata dal disposto normativo sopra citato), non è possibile esigere il risarcimento del danno dal condominio a cui non sarebbe imputabile alcuna responsabilità.

Conclusioni

Poste le osservazioni di cui sopra, di carattere generale, nel caso in esame appare imprescindibile e necessario far eseguire una perizia tecnica onde appurare quale sia esattamente la causa delle efflorescenze presenti sul pavimento del box. Soltanto alla luce delle evidenze peritali sarà possibile stabilire se la responsabilità sia attribuibile al condominio oppure alla ditta costruttrice ed agire di conseguenza nei confronti del soggetto responsabile con l’azione di risarcimento del danno.

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