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“Un condominio, privo di agibilità (cosa che ho verificato tramite accesso agli atti, certificata dal Comune), può usufruire delle detrazioni fiscali per l’acquisto della caldaia? Può assumere dipendenti? Infine, non essendoci agibilità, non c’è il rischio che le delibere risultino nulle?”.
Questi i 3 quesiti, strettamente correlati, posti da un amministratore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito i pareri forniti dagli avvocati Andrea Marostica e Francesco Saverio Del Buono.
Primo parere
Per quanto riguarda il dubbio circa la nullità delle deliberazioni assembleari in quanto edificio sprovvisto di agibilità, questo è da risolvere in senso negativo – puntualizza l’avvocato Marostica -. La Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha chiarito che devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto. La non agibilità dell’edificio – continua Marostica – non rientra tra queste ipotesi e non comporta la nullità delle deliberazioni assembleari; i condòmini ben possono adottare decisioni in merito alle parti comuni anche in tale situazione, tra le quali rientra in ipotesi quella relativa allo svolgimento delle pratiche necessarie per conseguire l’agibilità.
Secondo parere
L’avvocato Del Buono pone invece l’accento sulla questione di carattere fiscale: “Nel caso indicato, per il riconoscimento delle detrazioni consiglierei, a conclusione dei lavori (15 giorni dall’ultimazione di questi), di presentare la Segnalazione Certificata di Attività ex art. 24 DPR 380/01, redatta dai professionisti indicati nella stessa norma; in tal modo si darebbe anche regolarità alla situazione esistente. La SCA dovrà essere altresì inserita nella documentazione da inoltrare all’Enea. Successivamente a questa operazione, se il condominio ha la necessità, si provvede ad assumere lavoratori dipendenti. La situazione – chiosa Del Buono – ritengo non vada ad inficiare le delibere, che sono nulle per mancanza di elementi essenziali, o incidono sui diritti individuali sui servizi comuni o sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, o hanno oggetto illecito”.
