Dalla ripartizione delle spese condominiali alla modifica del regolamento contrattuale. Sono innumerevoli le questioni con le quali trova a doversi confrontare ogni giorno un amministratore di condominio su input dei condòmini amministrati. Di seguito tre casi concreti affrontati da Raffaele Caratozzolo, dottore commercialista, amministratore condominiale e presidente provinciale di Acap Brescia.

D. L’amministratore ha ripartito le spese delle cassette delle lettere per numero di utenti e non per millesimi: è corretto?
R. La ripartizione in parti uguali tra i condòmini non è contemplata dalle norme del codice civile, relativamente agli artt. dal 117 al 1139. Il criterio generale è contenuto nell’art. 1123. ove, al primo
periodo, si legge che la ripartizione avviene in base ai valori proporzionali di proprietà (millesimi). Il periodo però, non finisce lì e, dopo una virgola, si aggiunge “salvo diversa convenzione”. Che cosa vuol dire tale locuzione? Poiché l’art. 1123 c.c. è un articolo derogabile, l’assemblea, all’unanimità, potrà derogare al principio generale e scegliere un altro criterio ritenuto ed accettato diverso dal generale, esempio per numero di unità.

D. Nel nostro regolamento di tipo contrattuale è stabilito l’orario in cui i bambini possono giocare nel cortile condominiale. Adesso, alcuni condòmini vorrebbero variare tale orario con un altro più accettabile, per loro. Secondo noi, essendo un regolamento contrattuale, per modificarlo occorre l’unanimità: è corretta tale interpretazione?
R. No, fortunatamente non è così. Il regolamento di tipo contrattuale può limitare la proprietà condominiale (es. divieto di adibire l’abitazione a scuola di ballo ecc. ecc.), indicando anche norme di tipo comportamentale (orario per stendere la biancheria sui balconi, orario di lavaggio auto in cortile, orario del gioco dei bambini in cortile ecc.). Detto questo, la variazione di orario di cui alla domanda, rientra nelle norme comportamentali e, come tali, non è richiesta l’unanimità dei consensi bensì la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi.

D. Si è rotta la telecamera del videocitofono interno al mio appartamento. essendo l intero condominio dotato di video citofoni, ritengo che la spesa debba essere ripartita tra tutti i condòmini. Interpreto correttamente la ripartizione?
R. No. La videocamera è interna al suo appartamento e quindi di competenza esclusivamente privata. Ciò viene avvalorato dal fatto che, pur in presenza di non funzionamento di quel manufatto, tutti gli altri funzionano. La spesa quindi va addebitata, se fatta dall’amministratore, solo a lei, con una scrittura di “addebito personale”.

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