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Due problematiche di carattere condominiale. E i due relativi pareri espressi dal commendator Salvatore Mandurino, amministratore condominiale in Taranto.
Numeri per approvare delibere condominiali
D. Ho avuto una discussione con alcuni miei vicini di casa e quindi condòmini in merito alla maggioranza per teste ex art. 1136, II comma, su questo esempio: assemblea regolarmente costituita con 5 intervenuti: 2 votano a favore 1 vota contro 2 si astengono. Secondo i miei vicini, condòmini come me, la maggioranza è raggiunta, 2 si sono astenuti, “peggio per loro”, quindi i due a favore battono il solo contrario e la delibera è approvata (ciò prescindendo dai millesimi, attenzione). Secondo me, invece, la maggioranza non è 2 bensì 3, perché anche gli astenuti sono intervenuti in assemblea. Quindi occorrono 3 teste su 5 intervenuti. Chi ha ragione?
R. Dall’interpretazione del quesito si chiarisce in riscontro che nell’approvazione delle delibere non concorrono i condòmini astenuti e che sono valide quelle deliberazioni assunte nel rispetto di quanto disposto dall’articolo 1136, secondo comma c.c., secondo il quale per intervenuti si fa riferimento riferisce a coloro che non si astengono dalla votazione; nella costituzione dell’assemblea tutti i partecipanti sono indubbiamente intervenuti. Inoltre, bisogna sempre considerare per la validità di ogni singola delibera il doppio quorum (testa e valore millesimale di proprietà).
Se si scopre un errore nel bilancio del 2009
D. Da due anni amministro un condominio. Tutto bene ad eccezione del fatto che un inquilino (società) lamenta oggi di avere un credito di 5000 euro, mentre a me risulta un debito di 3000 euro. Ricostruisco (per pura curiosità) i bilanci degli ultimi 10 anni e scopro che negli anni 2008 e 2009 il precedente amministratore si era dimenticato di portare a conguaglio i saldi dell’anno precedente, generando un caos significativo ( parliamo di circa 80 unità immobiliari). Tutti quei bilanci sono stati approvati, compreso il criterio di riparto. Ora come gestire le anomalie? Serve un revisore dei conti nominato dall’assemblea?
R. La questione illustrata, magari supportata da una precisa relazione preliminare, al fine di evitare problemi con i termini, deve essere portata con la massima urgenza all’attenzione dell’assemblea dei condòmini per farla deliberare anche in ordine all’eventuale nomina di un revisore dei conti (art. 1130-bis c.c.).
