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Nel caso in cui infiltrazioni provenienti dalle parti comuni condominiali causino danni ai box privati sotterranei, come si ripartiscono le spese? Questo, in estrema sintesi, l’oggetto di un quesito sottoposto da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito il parere espresso dall’avvocato Emanuele Bruno di Matera.
IL QUESITO
- Il problema che vi sottopongo è quello relativo ad un’infiltrazione d’acqua nei box sotterranei di proprietà (situazione che coinvolge 5 box di uso esclusivo su un totale di 36 box) proveniente da una parte del cortile condominiale con aiuola e vialetti di passaggio a piano strada.
La ripartizione proposta (dopo aver decretato in assemblea condominiale la suddivisione per millesimi) è stata la seguente:
- il 50% della spesa totale suddivisa per millesimi tra tutti i 36 condomini proprietari dei box;
- il restante 50% dei costi ripartito in ulteriori 2 parti:
- a) la prima metà su tutti i 36 box
- b) la seconda metà divisa sui 5 box coinvolti dalle infiltrazioni.
Tale suddivisione è stata motivata dal fatto che l’area superiore della presunta infiltrazione sovrasta al 50% i box con le infiltrazioni e al 50% il corridoio dei garage per l’accesso ai box.
L’intervento da effettuare prevede la nuova impermeabilizzazione delle presunte zone responsabili dell’infiltrazione, per un costo totale di euro 14.260.
Ora, premesso che sono uno dei condòmini proprietari di uno dei 5 box che da anni subisce le infiltrazioni, chiedo se detta suddivisione rispetta quanto previsto dagli articoli 1123 e 1125 del Cod. Civile come da comunicazione. dell’amministratore.
IL PARERE LEGALE
- La fattispecie descrive un lastrico di copertura parzialmente destinato a giardino (vialetto condominiale), di proprietà-uso comune.
Le norme di riferimento sono gli artt. 1125 e 1126 c.c..
La Cass. Civ. con pronuncia n. 30935/2018 ha spiegato che deve escludersi l’applicabilità dell’art. 1126 c.c. a beneficio dell’art. 1125 c.c. in ragione del principio secondo cui, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c. (nel presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123 c.c., comma 2 (cfr. Cass. 18194/2005; id. 10858/2010; id. 15841/2011).
La giurisprudenza richiamata, chiarisce che il vialetto non è equiparabile ad una terrazza a livello bensì ad una struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore.
Il criterio di riparto applicabile è fissato dall’art. 1123 c.c. in ragione del quale le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
In concreto, la via maestra per effettuare i riparti di spesa restano le tabelle millesimali, strumento idoneo a misurare l’utilizzo della cosa comune da parte del singolo.
In assenza di tabelle, occorre individuare un criterio di riparto ex comma 2 art. 1123 c.c., quindi, ripartire la spesa in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (criterio che dovrebbe quantificato proprio dalla tabella millesimale).
Quanto al quesito circa la specifica ripartizione applicata, ciò a cui si deve guardare è l’utilità del manufatto su cui si interviene. Valutare la congruità del criterio necessita della conoscenza concreta e diretta dei luoghi e delle modalità di utilizzo reale e potenziale.
Pertanto, è difficile esprimere un parere preciso pur riconoscendo nel criterio richiamato dal lettore un percorso di divisione in linea con il principio giurisprudenziale richiamato.
