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Infiltrazioni nei box auto condominiali: come ripartire le spese per il ripristino dei luoghi? Questo l’oggetto del quesito posto da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito una sintesi della problematica e il parere fornito dall’avvocato Emanuela Rosanna Peracchio, di Torino.
Il quesito
Gestisco un condominio composto da 22 appartamenti, con 8 box esterni al fabbricato. Tali box sono completamenti coperti dal giardino condominiale, sia lateralmente che nella parte superiore, esclusa (naturalmente) l’area delle basculanti, parte di entrata dei box. Gli stessi box sono divisi dal fabbricato mediante un corsello, il quale permette l’accesso al fabbricato dalla parte sinistra e l’accesso ai garage dalla parte destra. Ora, all’interno dei box si sono formate delle infiltrazioni d’acqua, dalla parte frontale rispetto all’entrata dei box. Essendo stati costruiti nel 1975, si presume che il problema sia dovuto all’usura della guaina.
Avrei bisogno di sapere come ripartire le spese (credo straordinarie e non ordinarie?) per la sistemazione dell’infiltrazione. Nel regolamento condominiale non c’è nessuna informazione in merito.
Il parere legale
Viene chiesto di individuare il corretto criterio di riparto delle spese per la manutenzione della guaina di impermeabilizzazione posta sulla copertura dei box esterni coperti da giardino condominiale. Detti box sono divisi dal corpo di fabbrica di civile abitazione mediante un corsello che consente l’accesso al fabbricato da un lato e, dall’altro lato, ai box medesimi.
Nel caso in esame viene riferito che il regolamento di condominio tace sul punto, nulla statuendo in merito al riparto di dette spese.
La Suprema Corte ha chiarito che le spese per il rifacimento del cortile comune, che funge anche da copertura ai box, si dividono tra tutti i condòmini (e non solo tra coloro che sono proprietari di un box) in applicazione al principio di cui all’art. 1125 c.c. Detta norma prevede che “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Il giudice di legittimità ha infatti chiarito che “in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condòmini, ai fini della ripartizione delle relative spese si deve procedere a un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”. Questo il principio sancito nella sentenza Cassazione civile, 15841/2011.
Più recentemente, la Suprema Corte (con ordinanza n. 21337 del 14/9/2017) ribadisce che laddove il cortile svolga anche funzione di copertura dei sottostanti box, le relative spese di manutenzione andranno ripartite secondo il criterio di cui all’art. 1125 c.c..
