Come si ripartiscono le spese per la manutenzione straordinaria dei balconi in condominio? Quali costi sono a carico dei singoli proprietari e quali, invece, vanno suddivisi proporzionalmente ai millesimi, tra tutti i residenti dello stabile? E quanto a installazione ponteggi e direzione lavori? Di seguito il quesito posto da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Quotidiano del Condominio, e il parere espresso dall’avvocato Emanuela Rosanna Peracchio, di Uppi Torino.

Il quesito

D. Nel condominio dove abito sono in corso alcuni lavori straordinari che consistono in:

a)      Rifacimento della pavimentazione dei balconi compreso impermeabilizzazione;

b)      Tinteggiatura ringhiere balconi;

c)      Tinteggiatura pareti esterne edificio solo sulla perpendicolare dei balconi;

d)      Riparazione parti ammalorate frontalino e intradosso dei balconi aggettanti;

e)      Rasatura e tinteggiatura dei frontalini e dell’intradosso dei balconi.

Per la progettazione e la direzione dei lavori è stato dato l’incarico ad un tecnico. Per la realizzazione dei lavori è stato utilizzato il ponteggio. L’edificio è degli anni Settanta, con piano terra più quattro piani. I balconi (intradossi e frontalini), prima dei lavori, erano con cemento a vista. Quanto sopra premesso, personalmente ritengo che la spesa relativa ai punti A e B sia a carico dei proprietari dei balconi, mentre la spesa al punto C debba essere ripartita facendo riferimento ai millesimi di proprietà.

Chiedo invece:

1. Come deve essere ripartita la spesa relativa ai punti D e E?
2. Come deve essere ripartita la spesa del tecnico?
3. Come deve essere ripartita la spesa del ponteggio?

Un’ultima annotazione: il regolamento assembleare non dice nulla in merito alle spese dei balconi e neanche circa la ripartizione delle altre spese. È un regolamento anch’esso dei primi anni ’70.

Il parere legale

R. Al fine di correttamente rispondere al quesito occorre premettere che l’elaborazione giurisprudenziale in materia di balconi aggettanti trova maggior compimento nella recente sentenza della Suprema Corte, a mente della quale “per orientamento consolidato di questa Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. L’accertamento del giudice del merito che il parapetto del fronte dei balconi degli appartamenti di un edificio assolva prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio (…) costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso” (così Cassazione, sentenza n. 30071/2017).

Sulla scorta di tale orientamento, il giudice di legittimità ha inoltre statuito, in una ulteriore pronunzia, che “deve ritenersi che, poiché l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardano i singoli condòmini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono” (così Cassazione, ordinanza n. 6652/2017).

La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 5014 del 8/10/2018, ha affermato che in materia di elementi esterni di un condominio, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti che svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono – come tali – parti comuni ai sensi dell’art. 1117 n. 3 c.c. con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade si tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

La fattispecie è quella dei balconi aggettanti, i quali non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare, nella quale occorre verificare se l’intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento, oppure il rivestimento, che se ha una funzione estetica costituisce bene comune di tutti i condòmini.

La Cassazione afferma che tra gli elementi decorativi possono annoverarsi i frontalini (intendendo la parte terminale della struttura armata del balcone perché visibile guardando il balcone a volte a filo, a volte sporgendo dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della soletta dell’aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapporte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, i basamenti, i pilastrini.

Ancora da rilevare la sentenza di Cassazione n. 21641/2017 che ha rilevato che, con riguardo ai rivestimenti della fronte della soletta dei balconi, la qualificazione dei suddetti manufatti come beni comuni – in quanto destinati all’uso comune a norma dell’art. 1117, n. 3, c.c. ovvero come pertinenze ed ornamento del corrispondente appartamento di proprietà esclusiva – va compiuta in base al criterio della loro funzione prevalente in relazione all’appartamento e in rapporto alla struttura e alle caratteristiche dell’edificio.

Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole: per i parapetti, il cornicione, il marcapiano, le ringhiere la manutenzione è a carico di tutti i condòmini in relazione ai rispettivi millesimi di proprietà.

Per completezza, si evidenzia che la Suprema Corte ha avuto occasione di precisare che anche i balconi e le ringhiere di un edificio in edilizia popolare assolvono ad una funzione estetica ornamentale.

Rebus sic stantibus, in applicazione ai principi giurisprudenziali sopra richiamati è dunque possibile argomentare che:

a) la spesa relativa al rifacimento della pavimentazione dei balconi, compresa l’opera di impermeabilizzazione, deve essere sostenuta dal singolo condomino proprietario dell’unità immobiliare a cui il balcone accede;

b) la spesa per la tinteggiatura delle ringhiere dei balconi, in conformità ai principi enunciati dal giudice di legittimità dovrà essere affrontata da tutti i condòmini, trattandosi di manufatti che contribuiscono all’estetica della facciata del fabbricato;

c) le spese inerenti la tinteggiatura delle pareti esterne dell’edificio sulla perpendicolare dei balconi, trattandosi di intervento su una parte comune condominiale dovrà essere suddivisa a millesimi di proprietà fra tutti i condòmini;

d) le spese afferenti le riparazioni delle parti ammalorate dei frontalini e dell’intradosso dei balconi, svolgendo tali manufatti una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale compongono il pregio architettonico, potrà essere ripartita fra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà;

e) le spese che concernono la rasatura e la tinteggiatura dei frontalini e dell’intradosso dei balconi dovranno essere a carico di tutti i condòmini per millesimi di proprietà, trovando applicazione le medesime considerazioni di cui al precedente punto in conformità all’insegnamento del giudice di legittimità.

Resta infine, da valutare come suddividere le spese del tecnico che si è occupato della direzione lavori e della progettazione nonché il costo del ponteggio.

In proposito si ritiene che, trattandosi di installazioni e prestazioni professionali necessarie per l’esecuzione (secondo la regola dell’arte e nel rispetto delle norme di sicurezza) dell’opera che interessa beni comuni o comunque l’estetica della facciata, le relative spese, anche per evidenti ragioni di equità, dovranno essere sopportate da tutti i condòmini in misura proporzionale al valore millesimale di proprietà di ciascuno.

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