Il rapporto tra amministratore e condòmini è spesso complicato da gestire, soprattutto se il primo coincide con uno dei condòmini dello stabile. Una fattispecie tutt’altro che rara, capace di ingenerare incomprensioni se non gestita nel modo corretto. Lo dimostra il caso che abbiamo sottoposto alla nostra esperta, l’avv. Chiara Magnani di Parma, su richiesta di un nostro abbonato.

La gestione del condominio

D. Una mia amica mi ha chiesto di aiutarla per capire meglio la posizione del suo amministratore/condomino e la verifica dei suoi elaborati. Il condominio in questione è composto da due scale ed è amministrato da un condomino/amministratore. Nei conteggi da lui redatti, relativi alla fine dell’esercizio si evidenziano, secondo me, alcuni errori e/o gestione superficiale non consona con i tempi in cui ci troviamo:

Le spese e il relativo riparto vengono inviati ai condòmini solo in riferimento alla scala in cui abitano e non il totale delle spese sostenute. Ad esempio, per l’assicurazione del fabbricato € 2.005,00 rilevato sull’estratto c/c bancario, i condomini della singola scala vedranno solo “assicurazione € 925,38” e così per tutte le spese. In questo modo il condomino non potrà risalire al totale delle spese sostenute dal condominio.

Stessa cosa accade per la gestione dei pagamenti: il singolo condomino non riesce, per esempio, a vedere se nell’altra scala ci sono dei condòmini morosi.

Di conseguenza, quando l’amministratore allega alla convocazione il c/c bancario di tutta la gestione, risulta difficile risalire al totale delle spese sostenute e dei versamenti effettuati.

Risponde l’avv. C. Magnani

Per quanto attiene la gestione contabile mi pare evidente come il rendiconto di cui trattasi risulti incompleto: il fatto che il condominio sia suddiviso in due scale risulta essere circostanza “irrilevante”. La gestione condominiale è una gestione unitaria, pertanto, tutti i partecipanti al condominio devono avere contezza di tutte le spese sostenute, nonché di tutte le entrate del condominio.

La compensazione dell’amministratore “lavoratore dipendente”

D. Il condomino/amministratore richiede all’assemblea di essere sollevato dal pagamento delle spese condominiali, che nei conteggi verrebbero ripianate dagli altri condòmini. Lui sostiene che non gli è consentito ricevere remunerazione in quanto lavoratore dipendente. La mia amica si è dissociata essendoci delle modalità di onorario per l’amministratore che un dipendente può ricevere e segnalare nella dichiarazione dei redditi.

Risponde l’avv. C. Magnani

La compensazione è ammessa, ex art. 1241 c.c., per debiti scaduti ed incontestati. Il condomino deve dare e il condominio deve ricevere, e viceversa, senza che sulle due situazioni di debito/credito esistano controversie. Ovviamente le parti devono manifestare la volontà di voler addivenire ad una compensazione. A livello contabile occorre dare evidenza dell’operazione nonché procedere ad una specifica indicazione della sua esecuzione.

Presupposto della compensazione è che i crediti siano certi, liquidi ed esigibili.

La compensazione è un modo di estinzione dell’obbligazione diverso dal pagamento, per cui postula il definitivo accertamento delle obbligazioni da estinguere: pertanto occorre che le partite di dare/avere siano cristallizzate e definite.

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