Dal mese di ottobre, il Tg del Condominio, realizzato dalla redazione di Italia Casa, si è arricchito di una nuova rubrica legale. Tema della prima puntata, la sicurezza in condominio. Ospite in studio: l’avvocato Emanuela Peracchio, dello studio legale Bruyère di Torino. Pubblichiamo di seguito le risposte ai quesiti che le sono stati posti dagli spettatori. 

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Condominio responsabile 

per la caduta dalle scale

D. Chi è responsabile in caso di danni subiti dal condomino caduto durante la discesa dalle scale condominiali a causa della presenza di acqua sui gradini non segnalata (ad esempio il caso di acqua caduta da un lucernaio). In che caso scatta il risarcimento del danneggiato? 

Risponde l’avv. E. Peracchio

R. La responsabilità dipende innanzitutto dalla prevedibilità o meno che gli scalini fossero bagnati e che quindi lì ci fosse una situazione di pericolo. Ancora recentemente, infatti, la Cassazione ha escluso un eventuale risarcimento laddove il condomino sapeva o avrebbe potuto (o dovuto) sapere che le scale erano bagnate, scivolose e quindi pericolose. 

Diverso invece se non c’è nessun tipo di prevedibilità, se non si stanno effettuando lavori e, quindi, se non ci sono situazioni per cui il condomino può desumere che la scala diventi scivolosa o pericolosa. In questo caso viene escluso il diritto al risarcimento condomino per il condomino. Questo è il discrimen che oggi la giurisprudenza ci offre: quindi la prevedibilità e la conoscibilità della pericolosità in loco.

Per quanto riguarda l’esempio dell’acqua caduta dal lucernaio, anche qui dipende: se c’erano lavori sul lucernaio o se il condomino sapeva che qualcuno stava facendo della manutenzione, allora lì poteva esserci una prevedibilità, o quanto meno, si sapeva che la zona era interessata da interventi o da lavori, per cui il condomino avrebbe anche potuto immaginarlo. Diversamente, se è una infiltrazione o un percolamento imprevisto, imprevedibile, accidentale, allora il condomino avrà diritto a chiedere un risarcimento. O, meglio, vi sarà poi un discorso probatorio e si andrà a vedere nel corso del giudizio la prevedibilità o meno dell’evento.

Lavori fuori mansionario:

e incidente al portinaio

D. Incidente al portiere che effettua operazioni non previste dal mansionario del suo contratto collettivo nazionale di lavoro. Per esempio interventi su parti elettriche o su caldaie. Quale responsabilità per amministratore e condòmini?

Risponde l’avv. E. Peracchio

R. Se il portinaio fa degli interventi che esulano da quello che è il suo mansionario, ma lo comunica all’amministratore, ovvero, se il condominio è a conoscenza del fatto che il portinaio sta effettuando questo tipo di interventi, allora la responsabilità è del condominio.

Se invece il portinaio, di sua sponte e senza avvisare nessuno, va in cantina e maneggia il quadro elettrico o fa degli altri interventi che non gli competono (ribadisco, senza dir nulla a nessuno) imputet sibi, non ci sono responsabilità da porre a carico del condominio o di altri. 

In sostanza, dipende un po’ dalla modalità con cui vengono effettuate tali opere dal portinaio. Certo che, se l’amministratore sa che il portinaio, ad esempio, cambia le lampadine o va a mettere a posto il quadro elettrico, piuttosto che qualcosa nella caldaia – evidentemente mansioni che non gli competono – allora è responsabilità del condominio.

Anche nel caso in cui vi sia una richiesta da parte di un condomino, anche per cause di urgenza, bisogna comunque avvisare l’amministratore che chiamerà un tecnico, una ditta specializzata o un incaricato. Anche se purtroppo nella prassi sappiamo che avviene il contrario, lo ribadisco: assolutamente non è possibile chiedere né al custode, né al marito della custode (perché questo è ciò che succede più facilmente) di andare a fare questi piccoli o grandi lavoretti, laddove non sono di loro competenza. In ogni caso, l’amministratore va avvisato. È una questione di responsabilità dell’amministratore: spetta a lui individuare e contattare il tecnico, la ditta o la figura professionale competente.

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