Scaduta anche l’ennesima proroga, ormai la contabilizzazione del calore dovrebbe essere la prassi in tutti i condomini italiani (fatte salve le eccezioni previste dalla legge ed i casi, a quanto è dato sapere, non del tutto marginali, di elusione della stessa). Ad ogni buon conto, per evitare futuri disguidi, incertezze e contestazioni anche legali, l’azienda Oilcontrol ha predisposto una sintetica guida pratica rivolta agli amministratori di condominio, consigliandoli di fare approvare dall’assemblea alcune procedure.

Contabilizzazione: 4 consigli per gli amministratori

1. Farsi sempre redigere la perizia tecnica asseverata dalla quale risulti che nell’edificio polifunzionale (condominio) tra almeno due unità immobiliari esistano differenze di fabbisogno termico per mq superiori al 50%. Una condizione quasi sempre vera, soprattutto in edifici più vecchi.
2. Fare approvare dall’assemblea il criterio di ripartizione che vuole adottare (“Metodo Europeo” o “secondo UNI 10200”).
3. Dare delega all’amministrazione per regolamentare preventivamente le decisioni da adottare in caso di imprevisti che potrebbero capitare durante l’esercizio (eventuali stime necessarie per la rottura di dispositivi, dati di lettura per singole unità immobiliari non disponibili per malafede e non, ecc.). Le decisioni dovrebbero sempre possibilmente basarsi sulle “regole dell’arte”.
4. Prevedere come procedere nel caso che un’utenza impedisca l’accesso ai dispositivi per eventuali controlli durante l’esercizio oppure li abbia manomessi e/o staccati, ecc.

Il quorum minimo dell’assemblea per deliberare un criterio di riparto è la maggioranza degli intervenuti, che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio [art. 26 comma 5 della Legge n. 10/1991 che fa riferimento al comma 2 dell’articolo 1120 del Codice Civile]. (Comunicato MISE del giugno 2017)

Approfondimento tecnico ed esempi pratici

1. Perizia tecnica asseverata. Questa perizia in genere è a costo bassissimo, visto che possono essere prese in considerazione solo due utenze dove già in anticipo si presume che la differenza dei fabbisogni al mq sia superiore. Si prenda anche in considerazione che la legge prevede una asseverazione semplice (quindi non “a giuramento”), cioè il tecnico abilitato deve semplicemente confermare sotto la “propria personale responsabilità” che esistano queste differenze. La Oilcontrol, come azienda abilitata, è anche disponibile a fornire questa perizia asseverata.
   Questa certificazione è importantissima perché tutela il condominio e i condòmini contro eventuali pesanti sanzioni (fino a 2.500 euro per utenza) nel caso in un riparto ci siano delle inadempienze per non avere applicato alla lettera ogni punto previsto dalla norma UNI 10200. Inoltre, tutela l’amministrazione e il condominio contro contestazioni di singoli utenti per le stesse ragioni appena indicate. Inoltre, la perizia asseverata ridà il pieno potere decisionale all’assemblea in merito al criterio di ripartizione, rimanendo l’unica condizione che i costi fissi non possono superare il 30%.
2. Criterio di ripartizione. Fare approvare esplicitamente il criterio di ripartizione, per esempio secondo “UNI 10200”, “Metodo Europeo”, un compromesso tra i due, ecc., significa evitare qualsiasi contestazione futura. Per esempio, se non lo si fa e si ripartiscono i costi per il riscaldamento non seguendo ogni singolo punto previsto dalla norma UNI 10200 (es. “millesimi secondo i fabbisogni attuali delle utenze e non secondo lo stato originario), si rischia di incorrere in sanzioni oltre a contestazioni legali da parte di singoli condòmini non contenti con quanto pagano e che cercano i cavilli per contestare i conteggi.
3. Delega all’amministrazione per casi eccezionali ed imprevisti. Punto spesso sottovalutato. Capitano sempre imprevisti che devono essere risolti prima della fatturazione definitiva alla chiusura dell’esercizio. Per esempio, ogni tanto possono essere necessarie stime da effettuare in casi eccezionali e l’amministrazione deve essere in grado di approvare queste stime, senza rischiare che qualcuno poi le possa contestare. Tecnici, aziende come la Oilcontrol, ecc., possono solo consigliare metodi di stima secondo esperienza e la regola d’arte, ma la decisione finale per la loro applicazione rimane ovviamente in capo all’amministrazione.
   Facendo un esempio pratico, mettiamo il caso che una stima necessiti di considerare una resa. Questo valore della resa è sempre un valore approssimativo e stimato anch’esso. Quindi, nel nostro esempio, abbiamo considerato una resa dell’80% perché schede tecniche, standard normativi internazionali, esperienze, suggeriscono che tale valore sia il più rappresentativo. Qualcuno potrebbe però contestare questo valore semplicemente perché formalmente l’assemblea non aveva autorizzato l’amministrazione a procedere come ha fatto.
4. Procedure per impedimento di singoli utenti per controlli, letture intermedie, ecc.. Consigliamo di fare approvare sempre all’assemblea le ipotesi di cui sopra. Questo in conseguenza del fatto che un utente/inquilino può legalmente rifiutarsi di dare libero accesso ai dispositivi posizionati all’interno del suo appartamento. Quindi, nel caso ci fossero dubbi sui consumi registrati dai contatori/ripartitori (per esempio segnalano “0” o unità estremamente basse in confronto alle altre utenze), l’utente potrebbe essere interessato a non consentire l’accesso per permettere dei controlli sul funzionamento corretto degli apparecchi, sull’integrità dei sigilli, ecc. Per questi casi si consiglia di fare approvare all’assemblea di procedere alla stima del consumo per l’utenza, prendendo come base il consumo massimo fra tutte le altre utenze con la possibilità di aumentare questo consumo massimo del 20%. Una decisione simile da parte dell’assemblea può essere anche tecnicamente giustificata perché, se l’utente non permette il controllo sull’affidabilità dei rilevamenti dei consumi, potrebbe avere sempre lasciato il riscaldamento al massimo. L’addizionale del 20% si basa sul fatto che il risparmio medio ottenuto con la contabilizzazione secondo i consumi è nell’ordine del 20%. Quindi, anche chi ha il consumo massimo registrato tra gli altri utenti, si può presumere che abbia anch’esso risparmiato e conseguentemente sarebbe ingiusto che l’utente reticente usufruisse di questo risparmio, anche se teorico.

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