Quello legato all’efficienza energetica è senza dubbio un grande volano per l’economia italiana. Basti pensare che il 17% degli immobili italiani versa in pessimo stato di conservazione; che il costo indicativo per efficientare un condominio di medie dimensioni (circa 20 appartamenti) si aggira intorno ai 300-350mila euro; e che dal 1998 al 2017 gli incentivi fiscali per la riqualificazione energetica hanno indotto interventi pari a 34,6 miliardi di euro.

Eppure, nelle compravendite immobiliari l’efficienza energetica non è ancora un elemento decisivo nelle scelte degli italiani, anche se sta conquistando spazi rispetto al passato. È questo, perlomeno, il quadro in chiaroscuro che emerge dallo studio realizzato da Enea, Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) e I-Com (Istituto per la competitività) nel quale viene fotografato, per il quinto anno di seguito, l’impatto sul settore del cosiddetto “Fattore E” (l’efficienza).

I dati sull’efficienza

Se nel 2017, da un lato, si è registrata una crescita (+0,5%) della riqualificazione del patrimonio abitativo, dall’altro, il 56% delle vendite totali è stato nella classe G, la peggiore di tutte; il 24% nelle classi E ed F, il 13% nelle classi C e D; e solo il 7% nelle classi energetiche A e B, le migliori. Inoltre, un agente immobiliare su due ritiene che l’Attestato di prestazione energetica (Ape), che raccoglie le caratteristiche di consumi ed efficienza di un immobile – non incida sulle scelte di chi compra o vende.

Guardando la tipologia di immobili venduti nel 2017, i meno efficienti dal punto di vista energetico sono le villette (oltre una su due, ovvero il 54,7%) e, ancor di più i bilocali (66,7%) mentre solo il 4,4% dei bilocali e l’8,7 delle villette appartiene alle classi energetiche più alte (A+, A e B). In controtendenza rispetto al quadro generale gli immobili di pregio: nel 2017, infatti, le vendite di abitazioni che rientrano nelle tre classi energetiche più efficienti sono salite dal 14,1% del 2016 al 22,1%. In aumento anche la percentuale di immobili in classe energetica A+, A e B compravenduti nei centri storici delle principali città italiane: si passa dal 6,4% del 2016 al 10,8% del 2017. Nelle zone periferiche, invece, questa percentuale diminuisce.

Le dinamiche di mercato

Da questi dati sembrerebbe emergere che l’efficienza energetica è un elemento che incide nel caso di immobili di maggior valore economico, mentre non arriva ancora a fare la differenza su case di minor costo. Ma non solo. Sul “Fattore E” incidono fortemente le dinamiche del mercato immobiliare e, in particolare, la presenza di uno stock di invenduto abbastanza rilevante: ecco perché nel 2017 solo il 40% delle abitazioni di nuova costruzione acquistate o cedute è risultato di elevata qualità energetica (A+, A e B) contro il 60% del 2016. Un dato sorprendente, considerati gli elevati standard energetici imposti dalla legge per le nuove costruzioni, che si spiega con la crisi vissuta in questi anni dal settore immobiliare e dal notevole stock di invenduto che ne è derivato: questa percentuale, dunque, appare determinata soprattutto dalla compravendita di edifici costruiti in passato e finora mai stati alienati dai costruttori originari.

Le ristrutturazioni

A preoccupare è, in particolare, il dato relativo alle ristrutturazioni: solo il 10% degli immobili oggetto di intervento è nelle prime tre classi energetiche, a conferma che gli italiani ancora non sfruttano quella fondamentale finestra di opportunità che la ristrutturazione edilizia offre per interventi di efficientamento energetico profondi.

Non sorprende, infine, il dato relativo alla qualità energetica degli edifici da ristrutturare: in questo caso la percentuale degli immobili in classe G costituisce, com’è fisiologico, circa l’80%.

L’accesso al credito

Su questa situazione, pesa anche la difficoltà di accedere al credito per procedere alle ristrutturazioni energetiche: secondo le opinioni di un campione di agenti immobiliari intervistati:

• il 32% pensa che il mercato immobiliare non percepisca adeguatamente il valore aggiunto associato all’efficienza;
• il 28% sostiene che i finanziatori ritengano l’efficienza scarsamente attrattiva soprattutto nei progetti di piccola e media dimensione;
• il 22% punta il dito contro la mancanza di strumenti adeguati per valutare i progetti di efficienza energetica;
• il 18% è convinto che dipenda da un atteggiamento precauzionale da parte degli istituti di credito rispetto ai rischi di frode o di insolvenza.

Un APE adeguato

Nello studio è inoltre riportata l’opinione degli agenti immobiliari su alcuni aspetti specifici. In tema di Attestato di prestazione energetica, ad esempio, il 50% degli intervistati ritiene che non venga utilizzata per orientare le scelte di chi compra o vende; per aumentarne l’utilità, il 44% degli agenti immobiliari ritiene che debba essere trasformata in uno strumento dinamico in grado di far capire all’acquirente quali saranno i suoi reali consumi energetici quando andrà a vivere nella sua nuova abitazione. E per il 48% degli agenti, l’eventuale inserimento nei listini immobiliari di una specifica voce relativa alle abitazioni “ristrutturate green” non avrebbe un rilevante impatto sui clienti. Infine, sempre secondo gli agenti immobiliari, la scarsa attenzione degli acquirenti alla classe energetica degli immobili è legata alla struttura familiare, alla disponibilità di spesa e alla consapevolezza ambientale.

Analisi e commenti

“Le dinamiche del mercato immobiliare non mostrano significativi progressi rispetto alla variabile dell’efficienza energetica degli edifici, che rimane un elemento poco valorizzato e promosso – commenta il vicepresidente I-Com e direttore dell’Area Energia, Franco D’Amore –. Si rende quindi necessario rivedere e potenziare alcuni strumenti di stimolo per affrontare il tema principale per il mercato immobiliare del nostro Paese: la ristrutturazione efficiente degli immobili esistenti. In questo senso, le linee strategiche dettate dalla Strategia Energetica Nazionale 2017 sembrano focalizzare bene i temi: revisione e potenziamento dell’ecobonus, accesso al credito e standard minimi prestazionali per le ristrutturazioni”.

Antonio Disi, esperto del Dipartimento unità efficienza energetica dell’Enea, aggiunge: “Il mercato immobiliare può essere considerato una cartina tornasole dell’efficacia dei provvedimenti per l’efficienza energetica nel settore dell’edilizia residenziale privata e, al contempo, un imprescindibile volano attraverso cui tali provvedimenti potrebbero potenziare la propria efficacia. Basti pensare che l’APE pur essendo obbligatorio per compravendite e locazioni, fatica ad essere percepito come capace di incrementare il valore di mercato dell’immobile. Per uscire da questa impasse la principale leva su cui puntare è la qualità dell’offerta degli edifici di nuova costruzione e di quelli esistenti: pertanto oltre a stimolare l’acquisto di immobili belli e con un’ottima posizione, bisognerebbe potenziare e stimolare l’offerta di quelli sicuri, confortevoli e dotati delle migliori tecnologie per ridurre il consumo di energia. Gli strumenti normativi ed incentivanti per intervenire esistono, ma vanno fatti conoscere e resi appetibili a chi dovrà utilizzarli. Come Enea ce la stiamo mettendo tutta per informare i consumatori finali ed i possibili investitori sui vantaggi”.

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