[A cura di: Ing. Lorenzo Balsamelli, consulente Ape Torino Confedilizia] Da molti anni il nostro Paese ha visto una serie di incentivi dedicati al recupero del patrimonio edilizio. In questo breve articolo ci dedicheremo in particolare a quelli erogati sotto la forma della detrazione fiscale, quindi di riduzione dell’imposta sul reddito. Esistono infatti altre forme incentivanti dedicate al patrimonio edilizio esistente erogate però sotto altra forma, e per dovere di sintesi non li tratteremo in questo articolo.

Gli incentivi fiscali

Una parte consistente degli incentivi fiscali per gli interventi sul patrimonio edilizio è stata dedicata al contenimento dei consumi energetici, senza però tralasciare quelli dedicati alle caratteristiche antisismiche degli immobili o quelli destinati in generale al recupero edilizio (ristrutturazione e manutenzione edilizia) che per primi dal 1997 hanno iniziato questo percorso.

Tali indirizzi di incentivazione sono una chiara risposta alle esigenze di un Paese che è caratterizzato da un parco immobiliare la cui costruzione è risalente per la maggior parte al periodo compreso tra il primo dopo-guerra e la fine degli anni ’70, quindi con ormai oltre 50 anni di vita, edificato senza criteri di contenimento dei consumi e con scarse capacita di resistere alle sollecitazioni telluriche.

Le forme di incentivo fiscale che, a livello nazionale, sono dedicate al patrimonio immobiliare sono diverse e variegate, e costituiscono un quadro complesso che può però essere così brevemente riassunto.

Incentivi fiscali per il recupero edilizio ex Legge 449/97: incentivo, di valore pari ad una percentuale dell’importo delle opere eseguite (41%, 36%, 50% variata nel corso delle varie edizioni dell’incentivo), erogato sotto forma di detrazione fiscale (sconto sull’IRPEF) in 10 rate annuali di pari importo. L’importo massimo della detrazione totale è attualmente pari a 48.000 euro. Gli interventi ammessi sono in generale quelli effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e destinati alla ristrutturazione e manutenzione, comprendenti una serie molto ampia di interventi che sono poi dettagliati nelle varie guide all’utenza che l’Agenzia delle Entrate pubblica ogni anno.

Sisma Bonus ex L.63/2013: questa forma di incentivo è erogata con le stesse modalità previste dalla Legge 449/97, ma con alcune differenze. In primis il recupero fiscale avviene in 5 anni invece che in 10. In secondo luogo, l’ammontare della detrazione ha un minimo del 50% e più arrivare:

• al 70% in caso di interventi che diano luogo a una riduzione del rischio sismico, che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
• all’80% al 80% in caso di interventi che diano luogo a una riduzione del rischio sismico, che determini il passaggio a due classi di rischio inferiori.

Incentivi fiscali per il risparmio energetico (Eco Bonus) ex Legge 296/06: anche questa forma di incentivazione viene erogata con le medesime modalità generali previste sia per il Sisma Bonus, sia per le detrazioni di cui alla Legge 449/97. Come per gli incentivi di cui alla L.449/97, anche gli ecobonus sono erogati in 10 rate annuali di pari importo. Gli interventi ammessi all’incentivo sono, in linea generale, quelli finalizzati al contenimento dei consumi energetici per riscaldamento e per la riduzione del carico termico estivo dell’involucro edilizio. Le percentuali di detrazione variano sia in funzione della tipologia di intervento, sia in relazione al contesto in cui vengono eseguiti e in che modo vengono messi a sistema. A differenza di quanto previsto per le detrazioni per le ristrutturazioni (ex L. 449/97) gli interventi ammessi al beneficio sono quelli su tutte le tipologie di edifici, purchè riscaldati, e possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento.

Negli ultimi anni gli incentivi che hanno suscitato il maggior interesse, che sono stati maggiormente utilizzati e che hanno prodotto l’impatto più rilevante in termini di ricadute positive sono senza dubbio quelli dedicati al risparmio energetico. É per questo motivo che in questo piccolo spazio dedicheremo l’attenzione proprio agli incentivi di cui alla Legge 296/06, anche perché nel tempo hanno subito una serie innumerevole di modifiche a vario titolo e ultimamente sono state oggetto di un importante elemento aggiuntivo di cui parleremo più avanti, ovvero la possibilità della cessione del credito d’imposta.

Il risparmio energetico

Come anticipato in precedenza, gli interventi agevolati dall’Ecobonus, come definiti dai commi 344, 345, 346 e 347 della Legge 296/06, sono interventi finalizzati al risparmio energetico in edilizia. In merito però è importante fare una doverosa precisazione. Anche la Legge 449/97 prevedeva incentivi fiscali dedicati alle opere finalizzate al risparmio energetico (oltre alla ristrutturazione edilizia, alla riqualificazione impiantistica,  etc.) e quindi ciò può portare in inganno il contribuente e per questo è fondamentale specificare che all’Eco Bonus sono ammissibili un elenco ben definito di opere che sono caratterizzate da precisi limiti prestazionali. Quindi non tutti gli interventi che producono un risparmio energetico possono beneficiare degli incentivi dell’Eco Bonus. Infatti, gli interventi che producono risparmio energetico ma che non hanno le caratteristiche previste dalla L. 296/06, possono invece beneficiare, in linea generale, degli incentivi di cui alla L. 449/97.

Prima di entrare nella trattazione descrittiva generale degli incentivi di cui alla Legge 296/06, è opportuno ricordare che essi sono nati con la Legge Finanziaria 2006 e da allora, come abbiamo detto in precedenza, hanno subito nel tempo una serie di modifiche di vario genere: per necessità di sintesi, riporteremo in tabella il quadro che descrive la situazione allo stato attuale.

ECOBONUS

Intervento	% di detraibilità	Importo massimo di detraibilità o costo dell’intervento
Sostituzione di serramenti con nuovi ad elevate prestazioni	50%. Attenzione poichè, quando la sostituzione dei serramenti in singole unità è inclusa all’interno di un intervento più ampio sulle parti comuni del fabbricato tale da far configurare la possibilità di detrazione del 70% o 75%, anche la spesa riferita alla sostituzione dei serramenti può essere detratta con le medesima percentuale (70% o 75%).	Detrazione massima pari a 60.000 € per ogni unità immobiliare
Acquisto e posa in opera di schermature solari	50%. Analogamente ai serramenti, quando la sostituzione dei serramenti in singole unità è inclusa all’interno di un intervento più ampio sulle parti comuni del fabbricato tale da far configurare la possibilità di detrazione del 70% o 75%, anche la spesa riferita all’introduzione di schermature solari può essere detratta con le medesima percentuale (70% o 75%).	Detrazione massima pari a 30.000 € per ogni unità immobiliare
Coibentazioni di superfici di involucro costituente confinamento del volume riscaldato (es. non sono ammesse coibentazioni di falde del tetto con sottotetto non riscaldato)	65%, fatto salvo quanto previsto nel caso del raggiungimento dei requisiti per l’ottenimento della detrazione del 70% o 75%	Detrazione massima pari a 60.000 € per ogni unità immobiliare
Installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda	65%	Detrazione massima pari a 60.000 € per ogni unità immobiliare
Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione o con pompe di calore	50%. Solo nel caso di edifici monofamiliari, in caso di installazione di sistema regolazione evoluto (appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02) la detrazione è innalzata al 65%.	Detrazione massima pari a 30.000 € per ogni unità immobiliare
Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti ibridi (caldaia + pompa di calore) con certificazione factory made	65%	Detrazione massima pari a 30.000 € per ogni unità immobiliare
Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di pompe di calore ad alta efficienza o impianti geotermici a bassa entalpia	50%. Solo nel caso di edifici monofamiliari, in caso di installazione di sistema regolazione evoluto (appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02) la detrazione è innalzata al 65%.	Detrazione massima pari a 30.000 € per ogni unità immobiliare
Sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria	50%	Detrazione massima pari a 30.000 € per ogni unità immobiliare
Acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili	50%	Detrazione massima pari a 30.000 € per ogni unità immobiliare
Acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, di produzione di acqua calda, di climatizzazione delle unità abitative	65%	non è previsto un limite massimo di detrazione
Acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori	65%	Detrazione massima pari a 30.000 € per ogni unità immobiliare
Interventi di coibentazione che interessano l’involucro dell’edificio condominiale con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio	70%	Importo massimo delle opere pari a 40.000 € per ogni unità immobiliare
Interventi sono diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva di condomini e purché conseguano almeno la qualità media indicata nel decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno 2015 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica).	75%	Importo massimo delle opere pari a 40.000 € per ogni unità immobiliare

Riguardo gli interventi riportati in tabella, è inoltre opportuno specificare che, per poter beneficiare degli Eco Bonus, è necessario il rispetto dei vincoli prestazionali definiti per ciascun tipo di intervento dal Decreto 19 febbraio 2007 e s.m.i.. Ciò vale anche per gli interventi che, realizzati nell’ambito di un sistema di riqualificazione energetica, consentono di raggiungere i requisiti per l’ottenimento della detrazione del 70% o del 75%. In merito queste due percentuali di detrazione che dimostrano l’assoluto interesse dello Stato nell’incentivare le opere di importante riqualificazione energetica, è bene fare alcune valutazioni tecniche di merito. Mentre i vincoli per il raggiungimento della detrazione del 70% sono più facilmente rispettabili, i requisiti prestazionali previsti per l’ottenimento della detrazione del 75% sono particolarmente restrittivi e difficilmente ottemperabili per un’edificio esistente che ha scarse prestazioni energetiche, a meno di non impegnare importanti, ingenti e a volte ingiustificabili sforzi economici.

Accesso all’incentivo

Nell’ambito delle guide all’utente messe a punto dall’Agenzia delle Entrate, sono specificate dettagliatamente le procedure da seguire per consentire l’accesso agli incentivi. Qui le elenchiamo brevemente:

• pagamento mediante bonifico bancario speciale, ove compaiano nominativo e codice fiscale del contribuente, nominativo e partita IVA dell’impresa realizzatrice e riferimento alla fattura oggetto di pagamento (non richiesto per i soggetti titolari di reddito d’impresa in quanto il pagamento è “certificato” dal bilancio aziendale);
• Istruzione della pratica telematica ENEA mediante impiego del portale: ecobonus2019.enea.it, con stampa della pratica trasmessa, corredata della ricevuta di ricezione da parte di ENEA;
• acquisizione dell’asseverazione di rispondenza degli interventi ai requisiti previsti (eseguita da tecnico abilitato o, nel caso di sostituzione dei serramenti o introduzione di schermature solari, sostituita da idonea dichiarazione del fornitore e posatore dei nuovi elementi);
• inserimento all’interno della dichiarazione dei redditi la specifica indicazione della detrazione annua spettante.

Cessione del credito

Grande novità degli ultimi 3 anni (per quanto solo dal 2018 siano stati fatti i dovuti chiarimenti sulle procedure e si siano organizzati gruppi di imprese per formulare i relativi servizi) è l’introduzione della possibilità di cessione del credito d’imposta all’impresa realizzatrice a fronte di uno sconto sulle opere di riqualificazione energetica. In sostanza, il contribuente che cede il credito di imposta effettua il pagamento delle opere all’impresa realizzatrice in parte in denaro e in parte cedendogli il credito d’imposta, quindi riducendo sensibilmente l’esborso immediato per l’esecuzione delle opere.

Le formule proposte dal mercato sono diverse ma in linea di massima, nella maggior parte dei casi lo sconto reale effettivo che il cliente ottiene è pari a circa il 70%-75% del valore della detrazione spettante, in quanto il 25%-30% rimanente è quanto necessario per l’impresa per coprire i costi finanziari (non dimentichiamo che lo sconto che viene fatto al cliente è immediato, mentre l’impresa la detrazione d’imposta la ottiene in dieci anni) e quelli relativi al funzionamento della macchina burocratica necessario per gestire la cessione del credito d’imposta.

Per fare un esempio concreto, nel caso di un intervento il cui costo sia pari a 1.000.000 di euro (valore ipotetico per un condominio di 25 unità immobiliari) con una detrazione fiscale spettante pari al 70%, la cessione del credito darebbe luogo ad uno sconto pari a circa il 50% (ossia tra il 49%  il 52,5%), di fatto facendo costare solo 500.000 euro l’intervento  al condominio.

La cessione del credito, che dal 2018 può essere applicata anche per interventi sulle singole unità immobiliari, può avvenire con riferimento a tutti gli interventi che possono beneficiare degli Eco Bonus.

È inoltre importante ricordare che nel caso dei condomini, le decisione di cedere il credito d’importa è personale e non assembleare, quindi ogni condomino deve esprimersi decidendo di cedere o meno il credito d’imposta relativo alla sua quota di spesa, a fronte del corrispettivo sconto sulle opere.

La cessione del credito, come elemento aggiuntivo di incentivazione a corredo degli Eco Bonus, si sta rivelando uno strumento particolarmente interessante, soprattutto nel parco edilizio condominiale, anche al fine di innescare un vero e proprio processo di rigenerazione immobiliare che potrà avere due importanti risvolti:

1. la rivalutazione economica di un parco immobiliare ormai vetusto e non appropriato agli standard energetici del nostro tempo;
2. un importante impulso economico al Paese che nel comparto dell’edilizia ha fondato la sua rinascita nel dopoguerra e che ancora in questo campo mantiene un parte consistente della sua ricchezza.

Maggiori dettagli sui limiti prestazionali, sulle procedure e su aspetti puntuali relativi agli Eco Bonus sono contenuti all’interno del documento informativo “Le agevolazioni per il risparmio energetico” che ogni anno l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione sul sito web www.agenziaentrate.gov.it.

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