[A cura di: avv. Silvio Rezzonico – pres. naz. Confappi]

Tutte le Leggi Regionali sul Piano Casa prevedono delle esclusioni dal godimento dei premi volumetrici. Le più diffuse sono quelle relative agli edifici storico-artistici, alle strutture abusive e agli immobili situati in zone a rischio, già identificate dagli strumenti urbanistici come a inedificabilità assoluta. 

Ciascuna legge regionale pone dei vincoli e delle limitazioni all’accesso ai bonus volumetrici previsti dal Piano Casa. Praticamente ovunque non è possibile usufruire del premio intervenendo su edifici storici, su zone identificate dagli strumenti urbanistici come di inedificabilità assoluta e su zone ritenute rischiose, generalmente per la possibilità di calamità naturali. Tali esclusioni sono specificate nelle leggi regionali rimarcando vincoli già esistenti negli strumenti urbanistici locali o dati dalla normativa nazionale. Il Piano Casa concede sì delle deroghe, ma non su tutto indistintamente. 

Edifici di valore storico 

Sicuramente l’ambito più tutelato è quello degli edifici definiti di valore storico, culturale e architettonico e più in generale quello dei centri storici. Queste aree sono specificamente individuate dalla cosiddetta zonizzazione, cioè lo strumento utilizzato in urbanistica per suddividere il territorio di ciascun comune in aree omogenee per determinate caratteristiche. 

La zona A è quella che individua agglomerati urbani di carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale ed è esclusa praticamente ovunque dall’accesso al Piano Casa oltre a tutti gli edifici vincolati di cui il nostro Paese è ricchissimo su tutto il territorio. Piccole deroghe per gli edifici in zona A sono state concesse in Campania dove in alcuni casi si può intervenire se lo stesso edificio è stato ristrutturato negli ultimi 50 anni. 

Anche in Veneto gli unici edifici su cui si può intervenire all’interno del centro storico sono quelli privi di qualsiasi grado di protezione. In alcuni casi, come in Liguria, sono i Comuni a poter prevedere speciali concessioni anche per i centri storici. In Provincia di Bolzano l’ampliamento di edifici soggetti alla tutela dei beni culturali o del paesaggio può essere approvato solo previo conforme parere della competente autorità. 

Le zone inedificabili 

Un altro vincolo trasversale a tutte le Regioni e che rimane tale nonostante il Piano Casa è l’impossibilità di intervenire in zone definite a inedificabilità assoluta. Ogni Regione individua inoltre alcune aree considerate a rischio e pericolose sotto l’aspetto idrogeologico o sismico, sulle quali non è permesso aumentare la volumetria con alcun tipo di intervento. Sono esclusi dai bonus anche tutti gli immobili ricadenti in zone a tutela paesaggistica o in parchi, boschi, zone a verde alpino e riserve nazionali o regionali, salvi diversi accordi tra i Comuni e gli enti gestori. 

Gli immobili abusivi 

Sono esclusi dappertutto gli interventi su edifici abusivi o eseguiti in difformità dal titolo abilitativi. Alcune Regioni, come la Liguria, escludono categoricamente anche quelli condonati; altre fanno qualche concessione su quelli sanati o in regime sanzionatorio. In alcune Regioni, ad esempio Puglia e Calabria, è data facoltà ai Comuni di escludere parti o ambiti di territorio dall’accesso al Piano Casa. 

Altre esclusioni riguardano le zone agricole e gli edifici rurali: è il caso, ad esempio, di Campania e Piemonte. Particolare restrizione in Veneto per gli edifici non funzionalmente dipendenti che abbiano accessi comuni tra due o più abitazioni. 

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