Non più soltanto le ristrutturazioni. Sarà anche l’acquisto di abitazioni, in questo 2016, a ridare un po’ di ossigeno ad un settore delle costruzioni (e dell’edilizia in genere) che negli ultimi anno è parso più volte al tracollo. È quanto emerge dall’Osservatorio congiunturale dell’Ance, di cui riportiamo in punti salienti.

IL CONTESTO

L’economia italiana nel 2015 è tornata a crescere dopo la lunga fase recessiva registrata negli anni precedenti. I dati Istat indicano che, dopo il +0,1% rilevato nel primo trimestre dell’anno scorso ed il +0,6% del secondo, il Pil, nel terzo trimestre 2015, è aumentato dello 0,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Tale andamento positivo è sostenuto, dopo anni di flessione della domanda interna, dalla ripresa dei consumi privati che registrano un ulteriore aumento tendenziale dell’1,1% nel terzo trimestre 2015 (+0,7% nel secondo) e dal graduale riavvio degli investimenti in capitale produttivo. 

Sull’andamento dell’economia italiana permangono, inoltre, gli impulsi internazionali espansivi, che si sono ulteriormente rafforzati attraverso la riduzione del prezzo del petrolio, un regime più favorevole del tasso di cambio e migliori condizioni di finanziamento. La crescita del Pil è ancora debole e modesta e le previsioni più recenti evidenziano per il 2015 un aumento valutabile in una forbice compresa fra lo 0,8% dell’Ocse e del FMI e lo 0,9% della Commissione europea e del Governo. La ripresa dovrebbe poi ulteriormente rafforzarsi nel corso del 2016, con incrementi annui previsti tra l’1,2% e l’1,6%.

LE COSTRUZIONI

Le stime. I segnali positivi, seppur modesti, in atto nell’economia, ancora non coinvolgono il settore delle costruzioni che continua ad evidenziare cali dei livelli produttivi sebbene in rallentamento. La stima formulata dall’Ance per il 2015 è ancora di una riduzione degli investimenti in costruzioni dell’1,3% in termini reali, dopo i significativi cali degli anni precedenti (-7% nel 2013 e -5,2% nel 2014). La stima tiene conto delle valutazioni delle imprese associate Ance, formulate nell’indagine rapida svolta nel mese di ottobre 2015 e degli indicatori settoriali disponibili. I sentiment delle imprese associate confermano comunque un’aspettativa di allentamento della crisi.

Anche le dinamiche osservate nei principali indicatori settoriali evidenziano ancora flessioni ma con livelli di intensità inferiore rispetto agli anni precedenti ed in alcuni casi si riscontrano anche dei primi segni positivi. I dati Istat relativi agli investimenti in costruzioni registrano nel terzo trimestre 2015 un lieve calo tendenziale dello 0,3% a conferma di un allentamento della crisi settoriale, dopo i forti cali dei trimestri precedenti.

Gli occupati. Un primo segnale positivo proviene dall’occupazione. Il numero di occupati nelle costruzioni, dopo 19 trimestri consecutivi di cali tendenziali, mostra, nel secondo trimestre 2015, una crescita del 2,3% su base annua. Nel trimestre successivo la crescita continua a coinvolgere solo i lavoratori alle dipendenze. Nonostante questi primi segnali positivi, dall’inizio della crisi il settore delle costruzioni ha perso 502.000 posti di lavoro (-25,3%). Considerando anche i settori collegati la perdita complessiva raggiunge circa le 780.000 unità.

Gli investimenti. Il calo degli investimenti in costruzioni nel 2015, più contenuto rispetto agli anni precedenti, è stato mitigato dalla proroga fino a dicembre 2015 del potenziamento degli incentivi fiscali per le ristrutturazioni edilizie e per l’efficientamento energetico (previsti dalla Legge di Stabilità per il 2015). A ciò si aggiungono alcuni provvedimenti relativi alle opere pubbliche che, sebbene non sufficienti ad invertire il ciclo, ne mitigano, tuttavia, già nel 2015, la flessione. 

Edilizia residenziale. L’Ance stima per gli investimenti in nuova edilizia residenziale un’ulteriore diminuzione nel 2015 del 6,0% rispetto al 2014. La flessione dei livelli produttivi è legata al proseguimento del significativo calo dei permessi di costruire: secondo i dati Istat sull’attività edilizia, il numero complessivo delle abitazioni (nuove ed ampliamenti) per le quali è stato concesso il permesso di costruire, dopo il picco del 2005 (305.706 unità), evidenzia una progressiva e intensa caduta a partire dall’anno successivo e, nel 2014, si stima che il numero di abitazioni concesse sia di circa 54.000 con una flessione complessiva che supera l’80%. Si tratta di uno dei livelli più bassi mai raggiunti, inferiore, escludendo gli anni del secondo conflitto mondiale, al 1936.

Ristrutturazioni. Gli investimenti in riqualificazione del patrimonio abitativo, che rappresentano, nel 2015, il 36,3% del valore degli investimenti in costruzioni, sono l’unico comparto che continua a mostrare una tenuta dei livelli produttivi. Rispetto al 2014 per gli investimenti in tale comparto si stima una crescita dello 0,8% in termini reali sostenuta dalla proroga del potenziamento delle agevolazioni fiscali fino al 31 dicembre 2015, prevista nella Legge di Stabilità per il 2015.

PREVISIONI 2016

Il 2016 potrebbe rappresentare l’anno di svolta per il settore. La previsione dell’Ance è di un aumento dell’1% in termini reali degli investimenti in costruzioni che interrompe il trend negativo in atto dal 2008. L’inversione di tendenza sarà guidata dal prolungamento della crescita del comparto della riqualificazione del patrimonio abitativo, dal cambio di segno nelle opere pubbliche, dopo un decennio di forti cali, e da un’attenuazione della caduta dei livelli produttivi nella nuova edilizia abitativa e nel non residenziale privato. 

Legge di Stabilità. In questo contesto, le misure contenute nel Disegno di Legge di Stabilità per il 2016 assumono un ruolo sicuramente importante per la ripresa del settore delle costruzioni. Sul fronte del mercato privato, grazie alla proroga, fino a dicembre 2016, del potenziamento delle agevolazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie e interventi di efficientamento energetico degli edifici, l’Ance prevede per il 2016 un ulteriore aumento dell’1,5% degli investimenti in recupero abitativo su base annua. L’introduzione della detrazione Irpef del 50% dell’Iva per l’acquisto di abitazioni in classe energetica A o B potrà mitigare la flessione dei livelli produttivi della nuova edilizia abitativa attraverso l’accelerazione degli interventi in corso di realizzazione e potrà dare un significativo impulso al mercato immobiliare. L’Ance stima per gli investimenti in nuove abitazioni una riduzione, nel 2016, del 3,5% in termini reali, in significativo rallentamento rispetto agli anni precedenti (-6% nel 2015, -13,9% nel 2014). Relativamente al comparto non residenziale privato, la previsione per il 2016 è di una lieve flessione dello 0,4% in termini reali su base annua, anche in ragione di un’aspettativa di ripresa economica più robusta. 

IMMOBILIARE

Il mercato immobiliare residenziale, nel terzo trimestre 2015 ha visto consolidarsi la ripresa ormai in atto da mesi. Il numero di compravendite residenziali ha registrato un ulteriore e significativo aumento del 10,8% rispetto al terzo trimestre del 2014 (già +8,2% nel secondo trimestre 2015). Per l’anno 2015, l’Ance stima in circa 440mila le abitazioni compravendute e per il prossimo la previsione è di una crescita più robusta.

Compravendite. Per il 2016 il numero di transazioni residenziali si attesterà a circa 500mila unità, anche in virtù dei recenti provvedimenti fiscali previsti nel Disegno di Legge di Stabilità per il 2016. Questi dati evidenziano l’uscita dalla pesante crisi che aveva caratterizzato il mercato immobiliare italiano per un settennio: tra il 2007 ed il 2013 il numero delle abitazioni compravendute si era più che dimezzato (-53,6%).

Aree geografiche. L’andamento positivo delle compravendite di abitazioni del terzo trimestre 2015 coinvolge sia i comuni capoluogo che i comuni non capoluogo ed è estesa a tutto il territorio nazionale. In particolare, le otto grandi città italiane, che hanno anticipato la ripresa del mercato immobiliare residenziale mostrando i primi segnali positivi già dalla seconda metà del 2013, continuano ad essere contraddistinte da aumenti rilevanti e generalizzati. Segnali particolarmente positivi si osservano nella città di Napoli, che registra una crescita tendenziale del 21,2% nel terzo trimestre del 2015, a Milano (+18,2%) già in ripresa dal terzo trimestre 2013, a Torino (+15,7%) ed a Firenze (+14,1%).

Voglia di casa. Il rinnovato interesse verso il bene casa è confermato anche dai dati Istat relativi alle intenzioni di acquisto di abitazioni da parte delle famiglie, che tornano a crescere, posizionandosi su dei livelli tra i più alti degli ultimi anni. La quota di famiglie che dichiarano di essere favorevolmente disposte all’acquisto di un’abitazione a luglio 2015 risulta, infatti, pari al 2,8%, in aumento rispetto al minimo registrato due anni fa (aprile 2013) che manifestava una frequenza pari all’1%. Benché si tratti di intenzioni, ovvero di un indicatore sensibile ai mutamenti del contesto di riferimento, appare comunque evidente la dinamica di crescita delle famiglie interessate all’acquisto di un’abitazione a partire dal secondo trimestre 2013.

Investimento. Il recente rapporto del Censis mette in evidenza che la casa per gli italiani è tornata ad essere al centro dei “desideri” delle famiglie anche come investimento, che viene considerato il più sicuro e conveniente. Secondo l’indagine Censis svolta nel mese di novembre 2015, il 59,7% degli italiani ritiene che acquistare una casa in questo momento sia un investimento redditizio. Inoltre, ben 2,8 milioni di italiani hanno dichiarato che tra i “desideri” per il prossimo futuro c’è l’acquisto di una prima casa, 1,2 milioni di persone intendono acquistare un altro immobile e per 760.000 c’è il desiderio di comprare una casa all’estero. 

Canale creditizio. In questo contesto, sicuramente, la ritrovata praticabilità del canale creditizio rappresenta uno dei principali driver alla base della ripartenza del mercato immobiliare. Le misure fiscali previste nella Stabilità 2016 potranno dare un’ulteriore slancio all’investimento immobiliare. Anche il mercato dei mutui è ripartito: dopo sette anni di crollo delle erogazioni, nel 2014 e nel 2015 i flussi hanno ripreso ad aumentare. La forte stretta creditizia che hanno dovuto affrontare le famiglie in questi anni non è, però, stata giustificata da un aumento della loro rischiosità. I dati dell’European Mortage Foundation mostrano come, nel confronto con gli altri Paesi europei, le famiglie italiane siano tra le meno rischiose. Per esempio, il peso dello stock dei mutui residenziali sul Pil è del 23,3% per l’Italia. La media Ue27 è pari a ben il 52%. 

Mutui difficili. Sono ormai sette anni che i finanziamenti bancari per intraprendere nuovi investimenti nel campo immobiliare sono in diminuzione. Nel primo semestre 2015, le erogazioni di nuovi mutui per investimenti residenziali sono ancora in calo: -13,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, dopo un 2014 durante il quale le erogazioni in tale comparto erano ulteriormente diminuite del 18,3%. 

Perché acquistare. Le ragioni per cui il 2016 potrebbe essere l’anno buono per comprare casa sono molteplici: 

1) i prezzi delle abitazioni sono al minimo; 

2) vi è stata una ripresa dei mutui alle famiglie; 

3) la legge di Stabilità ha introdotto una serie di agevolazioni fiscali: 

* detrazione Irpef pari al 50% dell’Iva dovuta sull’acquisto di abitazioni in classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse, effettuato dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016; 

* disciplina ad hoc del «leasing abitativo» e detrazioni, sino al 2020, per i giovani che lo utilizzano per l’acquisto dell’abitazione principale; 

* possibilità di fruire dei benefici «prima casa» anche per il riacquisto di un’abitazione, a condizione che entro 1 anno sia venduta la «prima casa» già posseduta; 

* riduzione del prelievo patrimoniale sulla casa con l’eliminazione della Tasi per le abitazioni principali non di lusso e la riduzione del 25% del prelievo Imu e Tasi per le abitazioni locate a canone concordato;

4) incentivi all’acquisto di case energetiche da locare a canoni ridotti.

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