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[A cura di: Annamaria Zampino – Nuovo Fiscooggi, Agenzia delle Entrate]
Misure a sostegno degli acquisti, delle costruzioni o delle ristrutturazioni di abitazioni da destinare alla locazione sono state previste, da settembre 2014, a favore delle persone fisiche non esercenti attività commerciale. La norma di riferimento è contenuta nell’articolo 21 del Dl 133/2014. La disciplina agevolativa è stata da poco completata con il decreto 8 settembre 2015 del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 282 del 3 dicembre 2015, che ne ha sancito l’entrata in vigore.
Il beneficio prevede una deduzione dal reddito ai fini Irpef pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto notarile di compravendita, nel limite massimo complessivo di 300mila euro, comprensivo di Iva. Sono ammessi alla deduzione anche gli interessi passivi sui mutui contratti per l’acquisto della medesima unità immobiliare.
La norma di favore si applica, in primo luogo, agli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, per unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione invendute. Le “unità immobiliari invendute”, nel caso in esame, sono quelle che, alla data del 12 novembre 2014, erano già interamente o parzialmente costruite oppure quelle per le quali, alla medesima data, era stato rilasciato il titolo abitativo edilizio nonché quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti preliminari all’edificazione.
LA DEDUZIONE
La deduzione compete anche per le spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo, nonché per le spese dipendenti da contratti di appalto, sostenute per costruire un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili che il contribuente possedeva prima dell’inizio dei lavori o aree sulle quali esistono diritti edificatori, per le costruzioni da ultimare entro il 31 dicembre 2017 per le quali, al 12 novembre 2014, è stato rilasciato titolo abilitativo edilizio. In questo caso, l’agevolazione spetta sulle spese sostenute tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017, così come attestate dalle fatture dell’impresa esecutrice dei lavori.
Lo sconto è ripartito in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo di imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e compete ai diversi proprietari, persone fisiche non esercenti attività commerciale, in ragione delle rispettive quote di proprietà. Il diritto alla deduzione non viene meno per eventuali interruzioni del periodo di locazione, a condizione che i motivi non siano da imputare al locatore e purché ciascuna interruzione sia inferiore a un anno.
L’agevolazione spetta anche nel caso in cui viene ceduto il diritto di usufrutto a soggetti che operano, da almeno dieci anni, nel settore degli alloggi sociali.
COME BENEFICIARE
Per beneficiare della deduzione è necessario che:
* l’unità immobiliare sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione a carattere continuativo per almeno otto anni;
* l’unità immobiliare sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile di lusso. Sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
* l’unità immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del ministero dei Lavori pubblici 1444/1968;
* l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe “A” o “B”;
* il canone di locazione non sia superiore a quello convenzionato indicato nella convenzione-tipo di cui all’articolo 18 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Dpr 380/2001) ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone concordato ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, e il canone speciale stabilito dall’articolo 3, comma 114, della legge 350/2003;
* non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e conduttore;
* sia accertata l’esecuzione di opere edilizie conformi a quelle assentite o comunicate.
Il periodo di sei mesi, previsto per la conclusione del contratto di locazione, decorre dalla data di acquisto dell’unità immobiliare o dalla data del rilascio del certificato di agibilità oppure dalla data in cui si è formato il silenzio assenso da parte del Comune. Per gli immobili acquistati prima dell’entrata in vigore del decreto attuativo, il periodo di sei mesi decorre dal 3 dicembre 2015.
Le deduzioni sono riconosciute una sola volta per ogni singolo immobile e non sono cumulabili con ulteriori eventuali agevolazioni fiscali previste per le medesime spese da altre disposizioni normative. In caso di trasferimento dell’unità immobiliare locata, a seguito di vendita o per successione ereditaria, la deduzione fiscale si sposta, per la parte residua, al nuovo proprietario persona fisica non esercente attività commerciale.
