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[A cura di: avvocato Gian Vincenzo Tortorici – pres. Centro studi Anaci]
L’art. 36 della legge 27 luglio 1978 n. 392 consente al conduttore di un immobile destinato ad uso diverso dall’abitazione di cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, allorché ceda o lochi contestualmente a terzi l’azienda, che è definita, dall’art. 2555 c.c., il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per la produzione e il commercio di beni e servizi (Cons. Stato, Sez. IV, 29 febbraio 2016, n. 813; Cass. civ., Sez. III, 8 novembre 2007, n. 23287). Si deroga pertanto nella fattispecie de qua dal consenso del locatore ceduto, consenso che sarebbe viceversa necessario affinché sia valida la cessione del contratto ex art. 1406 c.c.; il locatore può solo opporsi per gravi motivi (Cass. civ., Sez. III, 20 febbraio 2014, n. 4067).
Viene superata con questa fattispecie la rilevanza dell’intuitus personae sul quale si fonda il contratto di locazione con l’individuazione da parte del locatore del contraente conduttore. Non solo, il locatore deve opporsi entro il termine di trenta giorni, e non tre mesi come disposto dall’art. 2558 c.c., con precise e gravi motivazioni ostative, decorrenti da quando è venuto a conoscenza della intervenuta cessione della azienda, con qualunque mezzo ne sia stato informato. Il locatore ha il diritto di non liberare il conduttore cedente dalle obbligazioni stipulate con il contratto originario di locazione e conseguentemente di agire anche contro di lui per il recupero dei canoni non corrisposti dal cessionario. In questa fattispecie, infatti, sussiste tra cedente e cessionario un vincolo di responsabilità sussidiaria, indipendentemente che il contratto si sia rinnovato tacitamente, in quanto la rinnovazione di un contratto di locazione non determina la nascita di un nuovo contratto, ma solo la prosecuzione di quello precedente (Cass. civ., Sez. VI, 12 novembre 2015, n. 2311) e ciò anche se l’azienda ha subito plurimi trasferimenti.
Non è, però, necessario che tra il conduttore cedente e quello cessionario sia stipulato un unico contratto che preveda la cessione dell’azienda e quella del contratto di locazione, ben potendo le due convenzioni essere pattuite in due atti differenti redatti anche non contestualmente tra loro; tra l’altro il conduttore può cedere l’azienda e limitarsi a semplicemente sub locare l’immobile. In questa fattispecie, qualora il conduttore alieni esclusivamente i singoli beni che formano l’azienda senza, peraltro, cedere anche questa ultima, non può sublocare l’immobile se tale operazione sia vietata dal contratto di locazione pattuito con il locatore, sussistendo nell’ipotesi precitata una violazione del divieto pattizio di sublocazione di cui all’art. 1594 c.c.. Può peraltro essere ceduto dal conduttore anche un ramo d’azienda, in quanto l’art. 2558, c.c. inerente a questa fattispecie non è incompatibile con l’art. 36 in esame; deve trattarsi della capacità, al momento dello scorporo, di provvedere con autonomia funzionale al conseguimento di uno scopo economico produttivo con propri mezzi e organizzazione aziendale.
In questo contesto si inserisce la questione dell’attività di affittacamere, costituita dalla concessione di camere ammobiliate a fronte del pagamento di un corrispettivo, quale modalità di esercizio della locazione turistica da ultimo disciplinata dal D. Lgs., 23 maggio 2011, n. 79, che demanda alle Regioni una organica emanazione di disposizioni maggiormente aderenti a soddisfare le realtà territoriali di interesse pubblico e privato. L’affittacamere si deve iscrivere all’Agenzia delle entrate ai fini dell’assunzione della partita iva e alla Camera di commercio presso il registro esercenti il commercio; deve, inoltre, predisporre annualmente il modello unico per l’assolvimento dell’imposta sui redditi percepiti. Deve, infine, presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso lo Sportello per le attività produttive del Comune ove è ubicato l’immobile. Trattasi, pertanto, di una attività imprenditoriale con la conseguenza che anche il contratto stipulato tra proprietario dell’appartamento e gestore dell’attività di affittacamere è assoggettato al disposto dell’art 36 L. 392/1978 citata.
