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La cessazione dell’incarico dell’amministratore condominiale e il relativo passaggio di consegne. È l’interessante oggetto di un approfondimento tratto dal manuale dell’avvocato Nunzio Costa (presidente onorario Acap) e della dottoressa Selene Costa, dal titolo “Il condominio 2017. Formulario commentato”, edizioni Admaiora. Eccone una sintesi.
L’art. 1129 c.c. dispone che “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
In questa sede indicheremo alcuni tra i documenti che il nuovo amministratore dovrebbe ricevere dal collega dimissionario. Essi sono:
* Codice Fiscale del condominio con il nome del precedente rappresentante legale; anagrafica dei condòmini, con i dati di tutti i soggetti che vantano diritti (di proprietà o di semplice occupazione) sulle varie unità immobiliari;
* regolamento condominiale (obbligatorio, ai sensi dell’art.1138 c.c., per i condomini con più di 10 proprietari) e le tabelle millesimali;
* registro dei verbali;
* planimetria aggiornata dello stabile e/o degli stabili nel caso di comprensorio immobiliare, con la data dell’ultimo aggiornamento;
* elaborato planimetrico con la rappresentazione delle parti e dei luoghi comuni costituenti la comunione generale e le eventuali comunioni parziali;
* certificato di abitabilità e concessione edilizia del fabbricato;
* atti e convenzioni costitutivi di servitù prediali e di altri diritti di terzi;
* scheda grafico-tecnica dell’impianto di riscaldamento centrale;
* scheda grafico-tecnica della rete di smaltimento delle acque bianche e nere;
* scheda grafico-tecnica dell’impianto di adduzione gas di rete;
* scheda grafico-tecnica dell’impianto elettrico comune;
* scheda grafico-tecnica dell’impianto telefonico;
* scheda grafico-tecnica per ogni elevatore di persone, merci e/o auto;
* scheda grafico-tecnica per ogni impianto comune per la ricezione televisiva;
* scheda grafico-tecnica dell’impianto antincendio;
* contratto di assicurazione polizza globale fabbricato;
* contratto di manutenzione impianto caldaia (se il servizio è centralizzato);
* contratto di manutenzione impianto ascensore;
* contratto di affidamento ente notificatore per verifiche periodiche impianto ascensore;
* contratto di pulizia parti comuni;
* contratto di manutenzione estintori;
* contratto di conto corrente condominiale;
* contratto di affidamento RSPP (in caso di presenza di dipendente ai sensi della L.81/2008);
* DVR e/o DUVRI (rif. L.81/2008);
* contratto di lavoro del portiere;
* Certificato di conformità dell’impianto elettrico condominiale ai sensi della L.46/90;
* CPI per autorimessa e per impianto caldaia;
* decreti di vincolo ai sensi della legge 01/06/1939 n. 1089 e successive modifiche e integrazioni;
* rendiconti e riparti degli ultimi cinque anni approvati dalle rispettive assemblee;
* raccolta dei giustificativi di spesa per i quali la legge prevede la conservazione per periodi superiori ai cinque anni;
* situazione contabile al momento del passaggio di consegne, con allegati:
a) prospetto bilancino (elenco spese ed entrate dall’ultimo rendiconto approvato al momento del passaggio di consegne);
b) situazione patrimoniale con indicazione dei crediti, dei debiti e dell’ammontare dei fondi;
c) ultimo estratto conto.
Ovviamente tale elenco non può considerarsi esaustivo, ma può essere utile all’amministratore subentrante, per avere sempre ben presente la panoramica della documentazione che il proprio condominio amministrato, dovrebbe avere.
