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[A cura di: Assonime]
Come noto, ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro dovuta per l’acquisto della prima casa, è previsto che, in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i suddetti benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte.
In questo senso, è la disciplina dettata dalla nota II-bis, dell’articolo 1, comma 4, allegata alla tariffa del Dpr n. 131/1986, ove si aggiunge che le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al mentovato articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Nella controversia oggetto della decisione di legittimità 2613/2016, la contribuente aveva stipulato un contratto preliminare di permuta dell’immobile, ma non aveva mai proceduto alla stipula del successivo contratto definitivo, perché il bene oggetto del contratto di permuta risultava colpito da domanda di esecuzione forzata trascritta in data antecedente alla vendita dell’immobile acquistato fruendo del beneficio prima casa.
La Commissione tributaria regionale aveva negato il disconoscimento dell’agevolazione fiscale in argomento per la presenza di una causa di forza maggiore preclusiva della conclusione del secondo acquisto entro l’anno dalla cessione dell’immobile previamente acquistato con i benefici prima casa, preclusione individuata nell’avvio della procedura esecutiva sull’immobile (e ciò, nonostante il rilievo del giudice di merito che la trascrizione della domanda di esecuzione forzata fosse anteriore alla stipula dell’atto di acquisto stesso).
Tale conclusione aveva cercato fondamento nella giurisprudenza di legittimità che ammette il beneficio fiscale in argomento in presenza di ragioni non dipendenti dalla volontà del contribuente individuate dalla Cassazione in diversi eventi, quale, in primo luogo, quello imputabile all’attività della pubblica amministrazione, come in caso del mancato rilascio del certificato di abitabilità affermata nella pronuncia n. 18770/2014. Nello stesso senso, la decisione n. 25880/2015 riguardo all’irragionevole e non motivato ritardo nella concessione della prescritta autorizzazione a ricostruire, intervenuta oltre i quattro mesi dalla richiesta, e la sentenza n. 14399/2013, ove l’indisponibilità dell’immobile era dovuta al ritrovamento di reperti archeologici.
La giurisprudenza della Corte di legittimità risulta, invece, contraria al riconoscimento del beneficio fiscale de qua quando la mancata stipula dell’atto di acquisto entro l’atto dalla cessione della precedente porzione immobiliare dipenda da attività conosciuta dal contribuente, in quanto egli si è assunto il rischio della mancata redazione del contratto definitivo, come nell’ipotesi di lunghezza dei tempi per lo sfratto preclusivi del trasferimento della residenza, come statuito dalla Cassazione nelle sentenze n. 25881/2015 e n. 13177/2014.
Nella stessa ottica ermeneutica dell’imputabilità al contribuente del ritardo del trasferimento della residenza oltre il termine di legge nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, si è pronunciata la Corte regolatrice del diritto con la sentenza n. 17249/2013 per il protrarsi dei lavori di ristrutturazione.
Nella controversia oggetto della pronuncia in commento pare rilevarsi come non sia stata decisiva l’esistenza dell’esecuzione forzata sull’immobile da acquistare coi benefici di legge ad aver indotto il Supremo collegio a far decadere il contribuente dall’agevolazione in esame, bensì la conoscibilità che il bene oggetto del contratto di permuta risultava colpito da domanda di esecuzione forzata trascritta in data antecedente all’acquisto dell’immobile.
Infine, per completezza d’argomento, osserviamo che l’articolo 1, comma 55, della legge n. 208/2015, ha aggiunto il comma 4-bis alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa allegata alla legge di registro del 1986, con decorrenza dal 1° gennaio 2016, prevedendo che l’aliquota del 2% si applica anche quando l’immobile, già comprato con i benefici prima casa, sia alienato entro un anno dalla data dell’atto di acquisto del secondo immobile e che, in mancanza di detta alienazione, al secondo atto di acquisto si applica quanto previsto dal comma 4 (ossia imposta ordinaria e sovrattassa del 30%).
