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Cedolare secca. Un’opzione ormai consolidata, ma sovente oggetto di modifiche, nonché di dubbi i interrogativi da parte dei contribuenti. Pubblichiamo un intervento a cura del presidente del centro studi di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, in merito alle ultime novità legislative in materia. E, a seguire, due chiarimenti comparsi su FiscoOggi, organo ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, in risposta alle domande di altrettanti locatori.
LE NOVITÀ
“Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale n. 282 del 2 dicembre 2016 della legge n. 225/2016, di conversione del decreto legge 193/2016, è ora in vigore un’importante novità in tema di cedolare secca sugli affitti”. A sottolinearlo è Corrado Sforza Fogliani, che spiega: “Con una modifica apportata alla disciplina di cui al d.lgs. n. 23 del 2011, si è stabilito che la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione (da trasmettere all’Agenzia delle entrate all’inizio del secondo periodo contrattuale e cioè, di norma, a partire dal quinto anno, nei contratti liberi 4+4, o a partire dal quarto anno, nei contratti agevolati 3+2) non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi”.
Il presidente del Centro studi Confedilizia illustra anche che lo stesso provvedimento ha previsto quanto segue: “In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni”. Secondo Sforza Fogliani, tuttavia, “l’intervento normativo non vale a chiarire un’altra questione: quella riguardante il caso in cui, sempre per un mero errore del contribuente (o del soggetto suo delegato), la presentazione della comunicazione della proroga vi sia stata, ma in essa il contribuente non abbia nuovamente espresso l’opzione per la cedolare. Per concludere, deve solo segnalarsi che, con il provvedimento citato, è stata inoltre aumentata la sanzione fissata per la mancata presentazione (entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento) della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione per il quale sia stata esercitata l’opzione per la cedolare secca: la stessa, infatti, passa a 100 euro (misura piena) e 50 euro (misura ridotta), mentre prima era pari a 67 euro (misura piena) e 35 euro (misura ridotta)”.
I QUESITI
Di seguito, due quesiti in materia di cedolare secca, e le relative risposte da parte di Gennaro Napolitano, che sta curando la rubrica di posta fiscale sul portale on line FiscoOggi.
D. Devo locare un’abitazione di cui sono comproprietario: io opterò per l’applicazione della cedolare secca, l’altro comproprietario applicherà il regime ordinario. Quali conseguenze implica una scelta del genere?
R. L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile (e sulle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione). In tal caso, l’opzione deve essere esercita distintamente da ciascun locatore. I locatori che scelgono il regime alternativo non sono tenuti, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro. Al contrario, questa deve essere liquidata e assolta sulla quota di canone imputabile ai locatori che non hanno esercitato l’opzione. Peraltro, l’opzione esercitata da parte di un solo locatore comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Se solo alcuni locatori accedono al regime alternativo, deve essere comunque assolta, in misura piena, l’imposta di bollo sul contratto di locazione (circolare 26/E del 1° giugno 2011, paragrafo 4.3).
D. Quale sanzione è prevista per la mancata presentazione nei termini della comunicazione di risoluzione per un contratto di locazione in regime di cedolare secca?
R. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione di un contratto di locazione, per il quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, nei 30 giorni successivi alla risoluzione stessa, si applica la sanzione nella misura fissa di 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione è presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni (articolo 3, comma 3, Dlgs 23/2011, come modificato dall’articolo 7-quater, comma 24, Dl 193/2016).
