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[A cura di: Gian Vincenzo Tortorici – avvocato in Pisa]
Come è noto l’art. 1117 è il primo articolo del codice civile che inerisce al condominio; il legislatore del 1942 non ne definisce la natura, né vi ha provveduto il legislatore del 2012. Da questa carenza sorgono le problematiche concerneti i rapporti sussistenti necessariamente sia tra l’ente condominio e i terzi – in principalità il suo amministratore – sia tra i condòmini stessi.
La presunzione di condominialità dei beni e servizi elencati nel novellato art. 1117 cod. civ. costituisce, in ogni caso, una rilevante specificazione della base di valutazione degli elementi strutturali e tecnologici, nonché dei servizi comuni finalizzata alla loro migliore gestione da parte degli stessi condòmini e dell’amministratore del condominio. L’art. 1117 cod. civ. individua, quindi, tutta una serie di parti, di impianti e di servizi che sono funzionalmente utili per il godimento delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale, ricomprendendo soprattutto gli impianti tecnologicamente più avanzati.
Il legislatore ha integrato il disposto dell’art. 1117 citato, stabilendo che questo si applica anche ai supercondomìni e ai condomini che si sviluppano in orizzontale, ancorché alle multiproprietà in quanto compatibile. Ai sensi dell’art. 1117-ter cod. civ., è ammissibile la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni, ad esempio, ex alloggio del portiere a biblioteca comune, seppure con determinate procedure e maggioranze finalizzate a evitare ogni abuso da parte di un gruppo di condòmini. Inoltre ha normato la tutela della destinazione d’uso delle parti comuni se pregiudicata dall’attività di un singolo condomino o da una pluralità di questi.
In questo senso, infatti, l’art. 1117 quater cod. civ. ha stabilito che l’amministratore, o anche il singolo condomino, possano invitare l’esecutore di un’attività espletata in un’unità di proprietà esclusiva, o direttamente nella parte comune, a cessare la propria attività, qualora incida negativamente e in modo sostanziale nella destinazione d’uso di una parte comune. Sempre il singolo può chiedere anche la convocazione dell’assemblea che potrà deliberare di far cessare l’attività dell’inadempiente, con la maggioranza dei condòmini presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio condominiale; la delibera può prevedere, quindi, una sua messa in mora e, in subordine, rimasta inadempiuta la diffida, un’azione giudiziaria da radicare con un’azione inibitoria, ad esempio, per far cessare le immissioni di fumo da parte di una pizzeria, sita in un locale privo di canna fumaria in quanto in precedenza adibito a negozio di abbigliamento, ovvero con una denuncia in sede penale se la precitata attività sia illecitamente perseguita e attivata, ad esempio, per un’utilizzazione di un box a deposito di materiale altamente infiammabile, ovvero promuovendo un ricorso avanti la giurisdizione amministrativa se la violazione perpetrata inerisca a una disposizione urbanistica, ad esempio, un intervento realizzato in violazione del regolamento sanitario del Comune.
Con il termine “esecutore” il legislatore si riferisce a qualunque soggetto che abbia la disponibilità di un’unità immobiliare sia a titolo di diritto reale, quale ad esempio il proprietario o l’usufruttuario, sia a titolo di un diritto di personale godimento, quale ad esempio il conduttore o il comodatario di un fondo commerciale o di un appartamento. Con il lemma “attività”, però, non si dovrebbe intendere un’attività finalizzata alla realizzazione di opere visibili, poiché queste sono diversamente disciplinate dal novellato art. 1122 cod. civ.
L’espressione “incidono negativamente e in modo sostanziale” è certamente indeterminata; peraltro il legislatore si dovrebbe riferire a un’attività che produca un pregiudizio alla destinazione d’uso delle parti comuni in maniera sensibile, tale da impedirne l’uso da parte degli altri condòmini o renderlo puù gravoso e non soltanto più difficoltoso. Ne consegue che le singole fattispecie concrete che riguarderanno tale articolo dovranno essere risolte di volta in volta dalla magistratura, al cui esame saranno sottoposte.
