[A cura di: avv. Rodolfo Cusano – pres. onorario Acap]

 

Nel fabbricato condominiale un avvocato ha trasformato la
sua abitazione in studio professionale. È tenuto alla modifica delle tabelle
millesimali a sua cura e sue spese? L’assemblea può costringerlo a ciò? Il
quesito, specifico, chiama in causa principi di portata generale.

Il vecchio testo dell’art. 69 Disp. Att. prevedeva che i
valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti
o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

* quando risulta che sono conseguenza di un errore;

* quando, per le mutate condizioni di una parte
dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di
espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente
alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di
piano.

Per cui, trattandosi di non rilevante modifica, si riteneva
che la semplice trasformazione da abitazione a studio non comportasse l’obbligo
della modifica delle tabelle millesimali.

A seguito della riforma del condominio, il nuovo testo
dell’articolo in esame specifica, ora, che:

1. i valori proporzionali delle singole unità immobiliari
espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati
all’unanimità;

2. nei casi di seguito indicati, però, la revisione o la
modifica dei millesimi può essere deliberata dall’assemblea, anche nell’interesse
di un solo condomino, con il voto favorevole del 50% + 1 degli intervenuti, in
rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio; ciò è possibile:

a) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

b) quando, per le mutate condizioni di
una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di
superfici, di modificazione delle destinazioni d’uso o di incremento o
diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore
proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino (in tal caso,
peraltro, il relativo costo è sopportato da chi ha dato luogo alla variazione);

Quindi, a seguito della riforma, il più generico riferimento
alla notevole alterazione è stato sostituito con il superamento dell’incremento
o diminuzione del valore proporzionale dell’appartamento per più di un quinto.
Per cui da oggi in poi occorrerà stabilire il valore dell’immobile e poi
decidere in base ai prezzi in comune commercio se la modifica ha dato oppure no
luogo ad un incremento di almeno il 20 per cento del prezzo dell’immobile. Ciò
può accadere ad esempio nel caso in cui il fabbricato sia ubicato in un luogo
molto centrale della città ed in una posizione favorevole alla nuova
destinazione: in genere ai piani bassi. Diciamo che sul punto è meglio però
dotarsi di una perizia tecnica di stima.

Non comporta modifiche della tabella millesimale, invece, il
frazionamento di un’unità immobiliare in più unità. In tale evenienza, infatti,
non si verifica alcuna delle condizioni previste dall’articolo 69 disp. att.
c.c., perché la somma delle nuove quote risulta uguale a quella precedente, per
cui si può procedere con una semplice operazione matematica al fine di
aggiornare le tabelle millesimali alle mutate condizioni dell’edificio.

 

 

Lascia un commento Annulla risposta

Devi essere connesso per inviare un commento.