[A cura di:Nuovo FiscoOggi – Agenzia delle Entrate]

Bonus ristrutturazioni per i condomini minimi, sostituzione caldaia e bonus mobili, spese per la sostituzione dei sanitari. Sono alcuni dei temi affrontati e chiariti dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 3/E del 2 marzo 2016. Un vero e proprio focus, inoltre, sulla deducibilità del costo di acquisto (e degli interessi passivi) di unità abitative da destinare a locazione. Ecco una sintesi di quanto precisato nel documento di prassi.

Pertinenza abitazione principale

Un garage, box o posto auto, acquistato in comproprietà da due diversi soggetti e utilizzato da entrambi a servizio dell’abitazione principale, può essere considerato pertinenza per tutti e due nel rispetto delle percentuali di proprietà. Il vincolo pertinenziale con due distinte unità immobiliari, validamente costituito, assume rilievo anche ai fini delle imposte sui redditi (comma 3-bis dell’articolo 10 del Tuir). Pertanto, per determinare l’importo deducibile, bisognerà fare riferimento alla quota di rendita della pertinenza pari alla percentuale di possesso. Inoltre, in relazione alle detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio abitativo (articolo 16-bis del Tuir), il limite massimo di spesa va calcolato in base alla percentuale di possesso della pertinenza insieme all’abitazione.

Sostituzione caldaia e bonus mobili

La sostituzione della caldaia è qualificabile come intervento di manutenzione straordinaria e consente, pertanto, l’accesso al bonus arredi, in presenza di risparmi energetici conseguiti rispetto alla situazione preesistente. Gli interventi che utilizzano fonti rinnovabili di energia sono, infatti, riconducibili alla manutenzione straordinaria per espressa previsione normativa (articolo 123, comma 1, del Dpr 380/2001), mentre, negli altri casi, bisogna valutare in concreto se l’intervento sugli impianti tecnologici risponde al criterio dell’innovazione, risultando tendenzialmente riconducibile alla manutenzione straordinaria (paragrafo 5.1 della circolare 11/2014).

Spese per sostituzione sanitari

Le spese sostenute per la sostituzione dei sanitari e, in particolare, della vasca con altra vasca con sportello apribile o con box doccia non sono agevolabili ai sensi dell’articolo 16-bis del Tuir, in quanto si tratta di interventi di manutenzione ordinaria. Né l’agevolazione può essere riconosciuta come intervento diretto alla eliminazione delle barriere architettoniche, in quanto non presenta le caratteristiche tecniche previste dalle norme di riferimento (legge 13/1989 e Dm 236/1989). La sostituzione della vasca, e dei sanitari in generale, potrà comunque considerarsi agevolabile qualora l’intervento sia integrato o correlato ad altri maggiori per i quali compete la detrazione d’imposta.

Condominio minimo e bonus del 50 e 65%

Non è necessaria la richiesta del codice fiscale da parte di un condominio minimo, a condizione che non vi sia stato pregiudizio al rispetto da parte delle banche e di Poste italiane Spa dell’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento. In tale caso, per beneficiare della quota di detrazione spettante, è possibile inserire in dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il relativo bonifico. In sede di controllo, poi, occorrerà dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. In sede di assistenza fiscale, inoltre, va prodotta, tra l’altro, una autocertificazione per attestare la natura dei lavori effettuati e indicare i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio. Sono pertanto superate, le indicazioni fornite con la circolare 11/2014 e con la risoluzione 74/2015, salvi restando i comportamenti già posti in essere in attuazione di tali documenti.

Manutenzione, protezione o restauro delle cose vincolate

È confermata la cumulabilità della detrazione delle spese per la manutenzione, protezione o restauro dei beni di interesse storico e artistico (articolo 15, comma 1, lettera g, del Tuir) con quella per interventi di recupero del patrimonio edilizio (articolo 16-bis del Tuir). In tale ipotesi, l’agevolazione per gli immobili oggetto di vincolo è ridotta nella misura del 50 per cento.

Acquisto immobili da locare: deducibilità costo d’acquisto 

In riferimento alla deduzione del 20% prevista per gli acquisti (o la costruzione) di immobili abitativi destinati alla locazione effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, nel limite massimo complessivo di spesa di 300mila euro (articolo 21 del Dl 133/2014), viene precisato che tale limite costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione, sia con riferimento all’abitazione che al contribuente. Pertanto, in caso di acquisto di più immobili destinati alla locazione, la deduzione va calcolata pro-quota per ciascuna di esse.

Acquisto immobili da locare: deducibilità interessi passivi 

In merito alla deducibilità del 20% anche degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto (o la costruzione) di immobili abitativi destinati alla locazione, viene specificato che, pur non essendo indicati limiti di spesa né dalla norma primaria né dal decreto attuativo, l’agevolazione va comunque correlata ai limiti di spesa previsti per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione, trattandosi di due misure tese ad agevolare l’acquisto del medesimo bene. Pertanto, la deduzione per interessi deve essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile a un mutuo non superiore a 300mila euro.

In base al principio per cui l’onere rileva nel periodo di imposta in cui è stata sostenuta la spesa, occorre far riferimento alle quietanze di pagamento degli interessi passivi. La deduzione degli interessi passivi, in mancanza di disposizione contraria (per la deduzione del costo di acquisto è espressamente disposto un periodo temporale di otto anni), può essere fruita per l’intera durata del mutuo.

Acquisto immobili da locare: durata canone di locazione 

Il requisito della durata contrattuale di almeno otto anni e a carattere continuativo si considera rispettato anche in caso di locazione a canone concordato, la cui durata è stabilita in anni sei più due, che consente la proroga di diritto alla prima scadenza, se le parti non concordano sul rinnovo del contratto medesimo e fatta salva la facoltà di motivata disdetta da parte del locatore. Si decadrà invece dal beneficio in caso di interruzione anticipata del periodo di locazione per motivi imputabili al locatore o se il contratto è risolto su richiesta del conduttore e l’immobile non viene locato per più di un anno.