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[A cura di: avvocato Gian Vincenzo Tortorici – pres. Centro studi Anaci]
La legge di riforma della disciplina del condominio, 11 dicembre 2012 n. 220, ha innovato notevolmente la figura dell’amministratore, stabilendo nuove regole in merito soprattutto alla nomina e al rinnovo dell’incarico. Più rigorosi sono, infatti, i requisiti richiesti per la nomina.
L’articolo 71 bis delle Disposizioni di attuazione del codice civile e disposizioni transitorie prevede cinque requisiti di “onorabilità” (dalla lettera a alla lettera e) e due requisiti di “professionalità” (lettere g e f) che il candidato alla nomina deve possedere per svolgere l’incarico di amministratore condominiale, con la precisazione che i requisiti di “professionalità” (diploma scolastico di secondo grado ed obbligo di formazione iniziale e di formazione periodica) non sono richiesti soltanto nella fattispecie in cui l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile.
È inoltre, espressamente prevista la possibilità che l’incarico di amministratore di condominio venga svolto anche da società. In questa ipotesi è specificato che i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.
La norma sopra citata ha natura di ordine pubblico in quanto si fonda sul fatto che la stessa è posta a tutela di interessi generali della collettività ed in particolare del consumatore. Ciò ancor più alla luce della Legge n. 4/2013 che riguarda anche la professione di amministratore di condominio. Del resto i requisiti richiesti dall’art. 71 bis disp.att.c.c. sono similari a quelli prescritti per l’esercizio di altre professioni, anche ordinistiche.
NOMINA NULLA
Si tratta di una norma di ordine pubblico, in quanto ha carattere imperativo ed inderogabile, indipendentemente dall’espresso richiamo o meno da parte dell’art. 72 disp.att.c.c.. La mancanza sin dall’atto di nomina dei requisiti di cui all’art. 71 bis disp att. c.c., pertanto, comporta la nullità della deliberazione di nomina e quindi dell’incarico, che ai sensi dell’ art 1129 c.c. è un contratto di mandato. Tale nullità può essere eccepita da chiunque vi abbia interesse in qualsiasi tempo. Una prima conseguenza della nullità della nomina è che l’amministratore sprovvisto dei requisiti sopra indicati non può agire nei confronti del condominio con l’azione contrattuale per conseguire il compenso relativo all’attività espletata. Conseguenze rilevanti si hanno anche con riferimento ai contratti conclusi dall’amministratore, quale falsus procurator, essendo gli stessi inefficaci e, quindi, incapaci di produrre alcun valido effetto in capo al condominio. Ne consegue il dover risarcire i danni subiti dai condòmini, nonché il danno causato al terzo contraente in considerazione dell’incolpevole affidamento inerente ai poteri dell’amministratore e, quindi, alla validità del contratto stipulato.
Nel caso vengano meno i requisiti di onorabilità, per esempio per una condanna penale, l’amministratore decade immediatamente dalla carica e ciascun condomino può convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore.
LA FORMAZIONE
Sussistono anche conseguenze che derivano dal mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica, c.d. aggiornamento annuale, disposto dalla lettera g) dell’art. 71 bis disp. att. c.c. integrato dal D.M. 13 agosto 2014 n. 240. È ovvio, infatti, che il requisito del diploma di scuola media superiore, una volta conseguito, non possa successivamente venir meno. Ebbene, il mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica può costituire motivo di revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea o da parte dell’Autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino. Questa deduzione scaturisce dalla circostanza che l’art. 1129 c.c., norma inderogabile ex art. 1138 c.c. sanziona con la revoca, considerandola una “grave irregolarità” la semplice omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati professionali da parte dell’amministratore al momento dell’accettazione della nomina e/o ad ogni rinnovo del proprio incarico e, pertanto, e a maggior ragione se non ne sia in possesso.
Inoltre, il codice del consumo (D.Lgs. 6 settemre 2005 n. 206) conferisce una particolare protezione al contraente debole, specificatamente con l’art. 2 che definisce “fondamentali” i diritti dei consumatori ad una “adeguata informazione”, nonché alla “correttezza, trasparenza ed equità nei rapporti contrattuali”. A tal proposito va ricordato che tali diritti sono considerati, dall’art. 143 come “irrinunciabili” con ciò confermandosi la natura “essenziale” ed inviolabile degli stessi.
Il precitato D.M. n.140/2014 individua sia i requisiti di onorabilità e professionalità necessari per svolgere l’attività formativa dei formatori e del responsabile scientifico dei corsi sia i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi di formazione, al fine di garantire che gli standard per la formazione iniziale e l’aggiornamento dell’amministratore siano omogenei per tutto il territorio nazionale. Anche questa norma conferma la volontà del legislatore di avere un amministratore professionista e competente.
È obbligo dei condòmini verificare il possesso dei requisiti di cui all’art. 71 bis disp. att. c.c. in capo al proprio amministratore con le conseguenze di cui si è sopra dedotto, vale a dire:
a) nullità della nomina in caso di mancanza all’origine dei requisiti, con conseguente inefficacia di tutti i contratti da lui conclusi, con possibilità di obbligo risarcitorio nei confronti dei condòmini e dei terzi.
b) decadenza dall’incarico in caso di perdita sopravvenuta dei requisiti di onorabilità;
c) revoca deliberata dall’assemblea, o disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino, in caso di mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica, potendo tale comportamento dell’amministratore integrare una sua “grave irregolarità” gestionale.
