[A cura di: Gian Vincenzo Tortorici – avvocato in Pisa]

L’incarico di amministratore di condominio è normalmente retribuito per l’intera annualità della gestione in cui l’amministratore stesso dura in carica, considerato che il testo dell’art. 1135, c. I, n. 1 cod. civ. prevede come “eventuale” la retribuzione dell’amministratore (Cass. civ., Sez. II, 31 maggio 2010, n. 13235). 

Considerato che lo stesso legislatore, con il comma XIV dell’art. 1129 cod. civ., stabilisce che, per quanto non previsto dagli artt. 1129, 1130 e 1131 cod. civ., al rapporto contrattuale che s’instaura tra condominio e amministratore si applica la disciplina del mandato, per il combinato disposto degli artt. 1135 e 1709 cod. civ., l’attività prestata da quest’ultimo può essere a titolo gratuito; in questo caso l’onere della prova di tale gratuità compete al condominio che intenda farla valere.

ALIQUOTE

Il compenso dell’amministratore, che è gravato dalle aliquote concernenti la previdenza pensionistica, è soggetto alla ritenuta d’acconto ai sensi dell’art. 7, c. IX, del d. P. R. 29 settembre 1973, n. 605, così come integrato dalla legge 27 dicembre 1997, n. 449, che deve essere versata dal condominio in conseguenza dell’assoggettabilità del suddetto compenso alla tassazione Irpef; se l’amministratore svolga l’attività in modo sistematico e abituale, il compenso è soggetto anche a Iva (Cass. civ., Sez. V, 13 marzo 2009, n. 6136).

MAGGIORANZA

La retribuzione dell’amministratore deve essere approvata con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina, ex art. 1136, comma II, cod. civ., vale a dire con una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (cinquecento millesimi) e la maggioranza degli intervenuti all’assemblea condominiale. Qualora l’amministratore non venga confermato, sino alla nomina del suo successore deve svolgere la sola attività finalizzata alla soluzione delle problematiche urgenti in forma gratuita ex art. 1129, c. VIII, cod. civ..

GLI EXTRA

Normalmente non ha diritto ad alcun compenso extra l’amministratore che presti un’attività che esuli dal suo mandato gestionale ordinario, dovendosi ritenere ricompresa nel corrispettivo riconosciutogli al momento del conferimento dell’incarico (Cass. civ., Sez. II, 30 settembre 2013, n. 22313; Cass. civ., Sez. II, 28 aprile 2010, n. 10204). Il compenso de quo può essere, però, specificatamente approvato dall’assemblea condominiale. Tale approvazione può avvenire, sia in sede di assemblea annuale allorché si nomina un amministratore e il suo compenso, sia in sede di assemblea, così detta, straordinaria allorché si debbano deliberare opere di manutenzione o di ristrutturazione dello stabile, ovvero interventi innovativi ai beni e servizi condominiali, se non ne sia già previsto l’importo nel tariffario dell’amministratore. 

Va, infatti, ribadito che in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa svolta nella vigenza della durata contrattuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte. 

Si deve rammentare che il compenso dell’amministratore, inerente alle voci del proprio tariffario, sono sempre comprensive di tutta l’attività preparatoria e strumentale alla realizzazione concreta della stessa. Peraltro, non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato, allorché sia stabilito un compenso forfetario a favore dell’amministratore, spettando comunque all’assemblea condominiale il compito generale di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore che, quindi, non può esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate, non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea (Cass. civ., Sez. II, 30 settembre 2013, n. 22313).

TARIFFARIO

Il diritto al compenso dell’amministratore, che parte della giurisprudenza di merito ha ritenuto prescriversi nel termine di cinque anni ex art. 2948, n. 4 cod. civ., si prescrive in dieci anni a parere della Corte di Cassazione ex art. 2946 cod. civ., non trattandosi di obbligazione periodica, in quanto la durata annuale dell’incarico comporta la cessazione ex lege del rapporto (Cass. civ., Sez. II, 4 ottobre 2005, n. 19348; Trib. Napoli, Sez. II, 29 ottobre 2013, n. 11943). Il compenso dell’amministratore deve essere stabilito in base a un proprio tariffario di studio, non potendo egli riferirsi a tariffari di categoria non esistendo, questi, e non potendo essere previsti in relazione a quanto, già da tempo, ha stabilito l’Autorità garante della concorrenza (Antitrust); se sia un professionista iscritto a un Ordine, può riferirsi al tariffario di questo, anche se normalmente non esaustivo rispetto a quanto previsto dall’art. 1129, comma X, cod. civ.. Anche l’amministratore nominato dal Tribunale, non essendo un suo ausiliario, deve farsi approvare dall’assemblea il suo tariffario (Cass. civ., Sez. II, 27 luglio 2014, n. 16698).

ECCEZIONI

Da quanto dedotto, deriva che il compenso dell’amministratore deve essere sempre deliberato dall’assemblea e deve essere limitato all’attività effettivamente prestata, con la conseguenza che, ove il suo incarico sia interrotto prima della naturale scadenza del mandato, l’amministratore non ha diritto di percepire l’intera retribuzione deliberata (Cass. civ., Sez. II, 30 dicembre 2012, n. 18667).

Nulla impedisce, però, che, anche in vigenza dell’art. 1129 cod. civ. novellato, nei suoi ampi poteri, l’assemblea possa ratificare a posteriori un’attività, se necessaria e urgente, espletata dall’amministratore e ne determini, solo in tale frangente, il relativo compenso. Si tratta di una scelta di opportunità che l’assemblea può assumere con il quorum deliberativo di riferimento (Cass. civ., Sez. II, 22 luglio 2004, n. 13780), e se validamente approvata, non può essere impugnata, considerato che il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi al merito della delibera (Cass. civ., Sez. II, 3 dicembre 2008, n. 28734); anche il potere discrezionale dell’assemblea, di quantificare il compenso dell’amministratore all’atto del conferimento dell’incarico, non può essere valutato dal giudice se inerisca esclusivamente la congruità economica (Trib. Cagliari, Sez. II, 18 giugno 2015, in Leggi d’Italia). 

Si ritiene, altresì, ammissibile un’approvazione del compenso, soltanto con il richiamo all’importo corrispondente nel rendiconto preventivo. In tal modo l’oggetto del contratto di mandato è comunque determinato o facilmente determinabile solo che dal testo del verbale emerga chiaramente questa circostanza, anche in occasione di ogni rinnovo tacito, sempre che non ne sia modificato l’ammontare. Infatti, in forza del comma X dell’art. 1129 cod. civ., l’amministratore deve specificare il suo compenso, precisando le voci del suo tariffario, che deve essere il più completo possibile.

La sanzione, disposta dal legislatore, consiste nella nullità dell’intero contratto di mandato e non soltanto della determinazione del quantum del compenso, poiché non sussistendo tariffe, questo non può essere stabilito dall’autorità giudiziaria, in relazione al combinato disposto dagli artt. 1419 e 1709 cod. civ..

Ut supra dedotto, se l’ammontare del compenso sia indicato nel rendiconto consuntivo, al quale deve essere allegato il tariffario, e il verbale dell’assemblea approvi sia l’uno sia l’altro, la nomina non può essere invalida, considerato che l’oggetto del contratto è facilmente determinabile per il combinato disposto dagli artt. 1418 e 1346 cod. civ..

Tra l’altro, considerato che l’amministratore dura in carica un anno, rinnovabile di un ulteriore anno, qualora al secondo anno l’amministratore intendesse mutare la sua retribuzione, cambiando una clausola contrattuale, la durata del rapporto deve essere deliberata quale nomina ex novo.

PROBLEMATICHE

Due sono le problematiche che il disposto del comma XIV dell’art. 1129 cod. civ. pone:

1) l’amministratore deve far approvare, dall’assemblea, un proprio tariffario analitico, per evitare di omettere l’inserimento di alcune prestazioni che intenda farsi retribuire, non potendo più pretenderle successivamente; infatti, con il nuovo testo legislativo inerente alla nullità del contratto, si deve ritenere che non sia ammissibile una ratifica a posteriori, poiché un contratto nullo non può essere convalidato ex art. 1423 cod. civ.;

2) l’amministratore deve far risultare, dal verbale d’assemblea, la proposta di tariffario e la sua accettazione. 

Considerato che la sanzione concernente la violazione del dettato legislativo consiste nella nullità dello stesso contratto di mandato, la cui azione è imprescrittibile ai sensi dell’art. 1422 cod. civ., ciascun condomino può, anche a distanza di anni, contestare la nomina. La conseguenza è, dichiarata la nullità del contratto, la sua inefficacia ex tunc, e l’amministratore può essere obbligato a restituire il compenso percepito negli anni, salva la possibilità di richiedere un indennizzo per l’utilità che il condominio ha comunque ricavato dalla sua opera, ai sensi dell’art. 2041 cod. civ.. 

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