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[A cura di: avv. Andrea Marostica – andrea.marostica@studiomarostica.com]
L’assemblea è il centro decisionale del condominio. Il codice civile non ne dà una definizione, la quale dunque dipende dalla qualificazione giuridica di condominio che si intenda abbracciare: sommatoria dei diritti dei singoli partecipanti o ente dotato di personalità giuridica. Nel primo caso l’assemblea si configura come semplice insieme dei condomini, nel secondo caso come organo dell’ente. La disciplina codicistica, come detto, omette la definizione di assemblea, ma è molto dettagliata nel descrivere la casistica relativa alla sua convocazione, sotto il profilo dei soggetti che vi possono o vi devono provvedere. Tale casistica è sparsa in più disposizioni; qui se ne propone una esposizione condotta sulla base dei criteri logici del tipo di assemblea e del soggetto convocante e della sua posizione soggettiva (potere, dovere).
ASSEMBLEA ORDINARIA E STRAORDINARIA
È anzitutto opportuno soffermarsi sulle nozioni di “assemblea ordinaria” ed “assemblea straordinaria”. L’art. 66, co. 1, disp. att. cod. civ. distingue infatti tra assemblea convocata “in via ordinaria” ed “in via straordinaria”. L’assemblea ordinaria è quella convocata annualmente per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 cod. civ., vale a dire: 1) la conferma dell’amministratore e la sua retribuzione; 2) l’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini; 3) l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione; 4) le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni. L’assemblea straordinaria è quella convocata quando se ne presenti la necessità.
L’unica differenza tra i due tipi di assemblea risiede nei soggetti convocanti. Infatti, mentre l’assemblea ordinaria può (e deve) essere convocata soltanto dall’amministratore, quella straordinaria può essere convocata anche dai condomini.
In merito all’assenza di ulteriori differenze, si legga la massima di Cass. Civ. 1984/3456: “Ai fini della validità di una deliberazione di assemblea condominiale, è privo di qualunque rilievo il fatto che la delibera impugnata sia stata adottata in un’assemblea straordinaria piuttosto che in un’assemblea ordinaria, o viceversa, giacché non esistono, tra le competenze di questi due tipi di assemblee, differenze di sorta, né sono previsti differenti quorum per la legale costituzione delle assemblee medesime, l’assemblea straordinaria essendo menzionata, in opposizione a quella ordinaria, dall’art. 66 disp. attuaz. c.c., soltanto per disporre che l’assemblea ordinaria deve essere convocata annualmente, a differenza di quella straordinaria, che è convocata in qualsiasi momento in caso di necessità”.
L’assenza di ulteriori differenze è ribadita dalla irrilevanza, quanto alla validità delle delibere adottate, della correttezza dell’indicazione “ordinaria” o “straordinaria” nella convocazione dell’assemblea. Si legga la massima di Cass. Civ. 1975/2050: “Allorchè tutti i condomini di un edificio abbiano avuto tempestiva comunicazione della convocazione dell’assemblea e degli argomenti all’ordine del giorno, non ha rilevanza, al fine della validità delle delibere adottate, l’esattezza o meno dell’indicazione dell’assemblea, nell’avviso di convocazione, come ordinaria o straordinaria; tale distinzione, infatti, non ha altra giustificazione che quella di stabilire l’annualità ed obbligatorietà della prima, per la retta amministrazione del condominio, e l’eventualità e non periodicità della seconda, ma non attribuisce all’una od all’altra alcuna particolare natura o funzione”.
La convocazione dell’assemblea ordinaria
Soltanto l’amministratore ha il potere di convocare l’assemblea ordinaria; nessun potere spetta in tal senso ai condomini. La convocazione dell’assemblea ordinaria, oltre che un potere, è per l’amministratore un dovere (art. 1130, co. 1, n. 1, cod. civ.), la cui mancata osservanza costituisce grave irregolarità (art. 1129, co. 12, n. 1, cod. civ.) la quale è motivo di revoca giudiziale (art. 1129, co. 11, cod. civ.).
Nel caso in cui l’amministratore non vi sia, l’assemblea ordinaria può essere convocata da ciascun condomino (art. 66, co. 2, disp. att. cod. civ.).
Nel caso in cui l’amministratore cessi dall’incarico a causa della perdita dei requisiti indicati dall’art. 71 bis, co. 4, disp. att. cod. civ., l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore può essere convocata da ciascun condomino senza formalità.
Si noti una differenza nelle ultime due ipotesi in ordine alle “formalità” della convocazione: nella seconda (amministratore cessato per perdita dei requisiti) si precisa che il singolo condomino può convocare l’assemblea senza formalità, mentre nella prima (amministratore mancante) nulla viene precisato. Ora, se risulta evidente che nella prima ipotesi il condomino convocante dovrà osservare tutte le disposizioni in materia di convocazione (come modalità e termini), rimane il dubbio circa l’esatta portata dell’assenza di formalità della seconda ipotesi. In dottrina (V. Nasini, L’amministratore, in Il nuovo condominio a cura di R. Triola, p. 760, Torino, 2013) l’inciso in parola è stato ritenuto “previsione nebulosa e suscettibile di abusi e utilizzazioni strumentali, nonché foriera di rilevante contenzioso”.
La convocazione dell’assemblea straordinaria
Per quanto attiene all’assemblea straordinaria, la casistica è più articolata rispetto a quella ordinaria, potendosi suddividere le ipotesi di convocazione, a seconda del soggetto convocante, come segue: 1) quando l’amministratore ha il potere di convocarla; 2) quando l’amministratore ha il dovere di convocarla; 3) quando l’amministratore ha il dovere di convocarla su richiesta dei condomini; 4) quando più condomini insieme hanno il potere di convocarla; 5) quando il singolo condomino ha il potere di convocarla (mancanza dell’amministratore).
1) L’amministratore ha il potere di convocare l’assemblea straordinaria ogniqualvolta lo ritenga necessario (art. 66, co. 1, disp. att. cod. civ.).
2) L’amministratore ha il dovere di convocare l’assemblea straordinaria nei seguenti casi (A. Celeste, L’assemblea, in A. Celeste, A. Scarpa, Il condominio negli edifici, p. 356, Milano, 2017):
– quando abbia ricevuto una citazione o un provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni, per darne senza indugio notizia ai condomini (art. 1131, co. 3, cod. civ.);
– quando abbia ordinato lavori di manutenzione straordinaria che rivestono carattere urgente, per riferirne nella prima assemblea (art. 1135, co. 2, cod. civ.).
3) L’amministratore ha il dovere di convocare l’assemblea straordinaria su richiesta dei condomini nei seguenti casi:
– quando ne facciano richiesta almeno due condomini rappresentanti un sesto del valore dell’edificio, per deliberare su qualsiasi materia (art. 66, co. 1, disp. att. cod. civ.);
– quando ne faccia richiesta anche un solo condomino, per deliberare, nel caso siano emerse gravi irregolarità fiscali o nel caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale, la cessazione della violazione e la revoca dell’amministratore (art. 1129, co. 11, cod. civ.);
– quando ne faccia richiesta anche un solo condomino, per deliberare una innovazione vista favorevolmente dal legislatore, ovvero una di quelle indicate dall’art. 1120, co. 2, cod. civ. (art. 1120, co. 3, cod. civ.);
– quando ne faccia richiesta anche un solo condomino, per deliberare sulla rettifica o modifica delle tabelle millesimali quando vi sia errore o alterazione, a seguito di mutamento delle condizioni dell’edificio, per più di un quinto del valore proporzionale di anche una sola unità immobiliare (art. 69, co. 1, disp. att. cod. civ.);
– quando ne faccia richiesta anche un solo condomino, per deliberare, nel caso di attività che incidono negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, la cessazione della violazione (art. 1117 quater cod. civ.).
4) Più condomini insieme hanno il potere di convocare l’assemblea straordinaria in questo caso: se almeno due proprietari rappresentanti un sesto del valore dell’edificio abbiano fatto richiesta all’amministratore di convocare l’assemblea straordinaria e questi non abbia provveduto, decorsi dieci giorni dalla richiesta i suddetti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
5) Il singolo condomino ha il potere di convocare l’assemblea straordinaria nel caso in cui l’amministratore non vi sia (art. 66, co. 2, disp. att. cod. civ.). Si ripete qui quando detto sopra a proposito delle formalità che devono essere osservate.
