[A cura di: Andrea Cartosio – Ist. naz. Tributaristi]

Questa quarta ed ultima guida fiscale di Quotidianodelcondominio.it è mirata a presentare il panorama dei contratti di locazione, al fine di istruire il futuro locatore e guidarlo nella scelta contrattuale.

Il contratto di locazione è la scrittura nella quale il proprietario dell’immobile (di seguito denominato locatore) si impegna a concedere in godimento lo stesso ad un altro soggetto che intende usufruire dell’unità abitativa (di seguito denominato conduttore), il quale dovrà attenersi ad obblighi stabiliti dal contratto di affitto e, qualora l’immobile faccia parte di un complesso condominiale, conformarsi alle regole imposte dal regolamento di condominio. Il Codice Civile regola la locazione degli immobili ma concede forma libera nella sua stipula, cioè non richiede una forma contrattuale specifica e tipica.

I contratti di locazione

Come detto in precedenza, il contratto di locazione è la scrittura che sancisce l’accordo tra le parti, pertanto ogni contratto d’affitto può essere differente in considerazione della durata o della somma spettante a titolo di locazione corrisposta dal conduttore. I contratti di seguito elencati, maggiormente utilizzati in materia locativa, verranno analizzati nelle parti fondamentali che li caratterizzano:

* canone libero, ossia il 4+4 nell’abitativo, 6+6 nel commerciale e 9+9 nell’alberghiero;

* canone concordato, con durata di 3+2 anni;

* locazione ad uso transitorio concessa per un periodo breve da 1 a 18 mesi;

* contratti di tipo promiscuo.

Premesso ciò, benché i contratti appena elencati differiscano tra loro nella durata e applicabilità, in tutti devono necessariamente essere iscritti determinati dati:

* indicazioni anagrafiche dei locatore/i o conduttore/i allegando al suddetto, in fase di registrazione, copia cartacea dei documenti inseriti;

* identificativi catastali dell’unità abitativa oggetto del contratto;

* l’importo del canone richiesto dal locatore, sul quale verranno versate le imposte, sia in cifre che in lettere: inoltre, qualora venga inserito in contratto il rimborso delle spese di amministrazione, le due somme percepite dal locatore dovranno essere specificate onde evitare finiscano in conto canoni e dunque soggette ad imposta;

* l’ammontare del deposito cauzionale che verrà versato dal conduttore al momento della stipula del contratto a fronte di eventuali danni che potrà subire il locatore nel periodo di locazione, da restituirsi qualora non sorgano problematiche al momento della rescissione della locazione maggiorata degli interessi legali. Ancora, dovranno essere stabiliti i termini di rescissione anticipata da parte del conduttore ed i termini di legge perché possa fare lo stesso il locatore;

* iscrizione in contratto dell’Ape (attestato di prestazione energetica), deve essere obbligatoriamente redatto da un professionista abilitato prima della stipula dell’accordo tra le parti. Qualora tale documentazione non fosse presente al momento della firma dello stesso, il locatore e il conduttore sono soggetti entrambe ad una sanzione amministrativa, fermo restando l’obbligo di ottemperare alla stesura dell’Ape entro 45 giorni.

Il canone libero

Questa tipologia di contratto è quella maggiormente utilizzata. La durata varia a seconda dell’immobile locato: qualora fosse a destinazione abitativa, la locazione sarà concessa per quattro anni rinnovabili per gli stessi successivi.

Il contratto di locazione deve avere forma scritta a pena di nullità, contenere tutte le clausole sopra riportate e dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Tale tipologia di contratto non può essere applicata nei suddetti casi:

* immobili accatastati come A/1, A/8, A/9, per i quali farà fede la disciplina prevista per legge dal codice civile;

* gli alloggi di edilizia popolare pubblica;

* unità non abitative quali garage, cantine, magazzini ecc.;

Nella fattispecie contrattuale, la prima scadenza viene indicata al termine dei primi quattro anni; ciò non manleva le parti, qualora il contratto non fosse in regime di cedolare secca, ad adempiere al pagamento delle imposte annuali (a patto che non venga scelto al momento della stipula di corrisponderle per l’intera durata) presentando il modello RLI con la specifica dell’annualità successiva. Successivamente, al termine dei primi quattro anni, il contratto si rinnova automaticamente per i successivi quattro; in tal caso il locatore dovrà presentare una proroga all’Agenzia delle Entrate attraverso il modello RLI entro il trentesimo giorno dalla scadenza.

Viene concesso dalla legislazione il diritto a recedere dal contratto di locazione sia al locatore, che dovrà rispettare i termini stabiliti dalla giurisprudenza, che al conduttore il quale potrà svincolarsi dal vincolo contrattuale con le metodologie presenti nel suddetto accordo.

Il canone concordato

I contratti di locazione a canone concordato vengono applicati nei Comuni annoverati tra quelli ad alta densità abitativa. La particolarità di questa forma, oltre che nella durata, (3 anni + 2), è nella pattuizione del canone di affitto, poiché esso dovrà rientrare negli accordi territoriali locali stipulati tra il Comune e le associazioni di categoria. Questa tipologia di contratto gode di sconti impositivi per il locatore a fronte del “mancato realizzo” inteso come affitto percepito dovendo sottostare a cifre imposte.

L’uso transitorio

La presente tipologia viene utilizzata quando l’elemento cardine del presente accordo tra le parti è la brevità della locazione. Difatti viene concessa una durata da 1 mese a massimo 18 mesi non rinnovabile; tale transitorietà dell’accordo tra le parti dovrà essere specificata all’interno del contratto. Qualora l’esigenza di locare l’immobile eccedesse i 18 mesi, si dovrà riformulare un nuovo contratto o a canone libero o concordato. Viene espressamente negata dalla legge la possibilità di rinnovo oltre i 18 mesi, pertanto non vi è la necessita delle parti di dare disdetta al termine della locazione poiché il contratto decade automaticamente.

Studenti universitari

Il suddetto contratto viene annoverato tra le particolarità dei contratti di locazione ad uso transitorio, poiché l’immobile locato viene concesso in uso a studenti universitari fuori sede, per un periodo limitato di tempo identificato tra i tre e i trentasei mesi.

L’uso promiscuo

Il contratto di affitto può avere natura promiscua quando l’unità immobiliare locata abbia destinazione diversa in parte dall’abitativo, venga concessa anche per uso ufficio, laboratorio. Tale forma ne detterà anche la durata, poiché l’attività prevalente farà ricadere il contratto in una formula in prevalenza abitativa o commerciale.

La cedolare secca

La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale che consente al locatore di applicare al reddito percepito da locazione un’imposta sostitutiva alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF, concedendo un ulteriore annullamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Pertanto il reddito percepito da locazione non verrà inglobato nel reddito complessivo del locatore. Tengo a precisare che su tale somma non possono essere applicati oneri deducibili o detrazioni ma il reddito percepito farà comunque cumulo per quanto riguarda benefici fiscali, deduzioni o detrazioni in riferimento ai requisiti reddituali come la detrazione per figli a carico o nella formazione dell’ISEE. La cedolare può essere applicata a contratti già in essere oppure di nuova stesura; una volta aderito all’opzione, essa verrà assimilata alla durata contrattuale con possibilità di rescissione, da comunicarsi all’inquilino a mezzo raccomandata A/R, alla scadenza di ogni singolo anno di contratto.

L’aliquota della cedolare secca è:

*  21%, nel caso di contratto libero;

*  10%, nel caso di contratto concordato.

L’applicazione di tale regime consiste in uno sgravio di imposte per il locatore, ma allo stesso tempo anche il conduttore beneficia di tale scelta poiché il proprietario dell’unità abitativa non potrà aggiornare il canone finché tale opzione risulta in essere ed effettuare gli adeguamenti ISTAT; esso dovrà essere informato di tale adesione al suddetto regime fiscale da parte del locatore a mezzo raccomandata o con iscrizione di apposita clausola nel contratto di locazione, pena la validità dell’opzione cedolare secca.

Tutti i locatori privati possono applicare tale regime. Sono escluse dalla possibilità di opzione: le società di persone (incluse le società semplici), le società di capitali, gli enti commerciali, gli enti non commerciali. L’opzione cedolare secca dovrà essere comunicata in fase di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate attraverso il modello RLI

L’uso commerciale

Per concludere, ritengo opportuno analizzare la forma di contratto d’affitto di natura commerciale, poiché presenta caratteristiche differenti dalle tipologie fino ad ora analizzate. 

Tale tipologia di locazione fa riferimento alla Legge n. 392 del 1978 a correlazione degli articoli dedicati nel Codice Civile art. 1572 e 2643. La locazione di natura commerciale ha durata minima di sei anni rinnovabile per i successivi sei, mentre presenta una durata di nove anni qualora abbia come oggetto una struttura teatrale o alberghiera. Analogamente ai contratti ad uso abitativo, al termine della prima scadenza, qualora il locatore e il conduttore non comunichino espresso diniego nel proseguire la locazione, si intende rinnovata automaticamente per i successivi anni previsti dalla legislazione. Al contratto potrà essere applicato un aggiornamento ISTAT massimo nella misura del 75%, mentre risulta inapplicabile l’opzione cedolare secca. 

Talvolta può accadere che il conduttore decida di recedere dal contratto d’affitto; ciò è possibile in caso di gravi motivi. La giurisprudenza risulta lacunosa nella loro determinazione, pertanto una sentenza della Corte di Cassazione nel 2012 ha cercato di chiarire la dicitura appena riportata, indicando quali gravi motivazioni la riduzione del fatturato che non permette di adempiere all’obbligazione, oppure il caso in cui il locale non risulti più idoneo per lo svolgimento dell’attività. Il locatore anch’esso analogamente al conduttore, potrà recedere dal contratto di affitto alla prima scadenza (6 anni attività commerciale, 9 anni attività teatrale/alberghiera) nel caso che abbia necessità per sé o per la propria famiglia dell’immobile oggetto di locazione, oppure qualora debba adibirlo come locale a servizio della propria attività.

La comunicazione necessaria per la risoluzione del contratto dovrà essere inviata al conduttore con raccomandata A/R con 12 mesi di preavviso nel commerciale 18 mesi in caso di locazione alberghiera/teatrale.

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