Prendiamo spunto da una recentissima impugnazione di una delibera assembleare da parte di un signore – ad un tempo condomino, avvocato e giudice di pace – attinente la decisione della maggioranza dei condòmini di far cadere la loro preferenza sul preventivo più costoso fra quelli presentati in assemblea, per soffermarci sul significato di “eccesso di potere” in condominio. 

Cominciamo col porci la domanda: il giudice può sindacare, per esempio in tema di scelta dell’offerta per prestazione professionale di tecnici in materia di capitolato e computo metrico, entrando nel merito della congruità del costo della prestazione? È noto che il sindacato del giudice, in sede di impugnativa delle delibere di assemblee attiene solo alla legittimità di queste (e quindi alla violazione della legge o del regolamento) con preclusione dell’esame del merito e cioè dei motivi che possono aver indotto la maggioranza dei condòmini a scegliere un preventivo piuttosto che un altro. E, tuttavia, il contenuto di opportunità e convenienza può essere sindacato dall’autorità giudiziaria a parere della Corte di Cassazione del 1978 sent. n. 3177, allorquando i condòmini abbiano deliberato travalicando i limiti di legge per eccesso di potere. 

La nozione di eccesso di potere in ambito di diritto civile condominiale non è prevista espressamente da una norma specifica; è invece frutto di elaborazione giurisprudenziale, siccome è di origine strettamente amministrativa appartenendo solo al campo del diritto pubblico. La Corte di Cassazione nel 1968 e nel 1978 – rispettivamente con sentenze n. 1865 e n. 3177 – statuì che non può essere dedotto a motivo di annullamento di una delibera di assemblea l’apprezzamento di fatto da parte della maggioranza dei condòmini degli argomenti trattati in assemblea, salvo che la causa del provvedimento adottato sia falsamente deviata dal suo normale modo di essere, cioè la decisione della maggioranza sia viziata da eccesso di potere. 

In vero, la nozione di eccesso di potere non è ben definita nei suoi contorni neanche in giurisprudenza e neppure dalla dottrina. In via prevalente si ritiene che l’eccesso di potere dell’assemblea si ricolleghi a una grave lesione dell’interesse della comunione, alla stregua dell’art.1109 1°co. Codice civile. Sicché, quando la delibera di assemblea violi la legge, l’eccesso di potere non si configura come vizio autonomo identificabile con una falsa deviazione della causa del provvedimento, ma si identifica con la violazione di legge. E, dunque, tutte le volte che una delibera assembleare crei un pregiudizio grave all’amministrazione della cosa comune sussisterà il vizio di eccesso di potere. Occorre però dare prova concreta che la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune, attraverso, per esempio – nel caso di due preventivi di prestazione tecnica presentati da due distinti tecnici, un ingegnere e un geometra – la disamina anche comparativa dei costi e delle prestazioni offerte con i costi e le prestazioni di altri tecnici. 

In tema di eccesso di potere, la Cassazione del 2001, sent. n. 5889 ha puntualizzato che il sindacato dell’Autorità giudiziaria deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento di condominio, deve comprendere anche l’eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’assemblea. 

Il Tribunale di Busto Arsizio, nel 2000, ha sentenziato che il sindacato dell’Autorità non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità dell’organo deliberante e del legittimo esercizio del suo potere discrezionale. Nello specifico, il Tribunale ha respinto l’impugnativa di un condomino con la quale si contestava la decisione dell’assemblea di preferire un preventivo più costoso rispetto ad un altro più vantaggioso. Sulla stessa linea si colloca l’ordinanza del Tribunale di Venezia del 18/03/2014, riferendosi a quanto affermato dalla Corte di Cassazione, sez.2, sent.10199 del 20/06/2012.