[A cura di: Maurizio Zichella – membro Acap e vice presidente nazionale ARCO, Associazione revisori contabili condominiali]

La fattispecie della ripartizione delle spese riferite ai lavori di manutenzione del lastrico solare di proprietà esclusiva è stato oggetto di molte sentenze della Corte di Cassazione, la quale ha più volte richiamato il criterio secondo il quale, nel caso di manutenzione del lastrico solare di proprietà esclusiva, trova applicazione l’art. 1126 c.c.

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo alla spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La sentenza n. 12578 del 7/4/2017 depositata in cancelleria il 18/05/2017 ritorna sull’argomento in quanto una condomina ricorre in Cassazione per chiedere l’annullamento della sentenza della Corte d’Appello di Milano la quale, disattendo il richiamato articolo, stabilisce che nel caso in questione “essendo che i lastrici solari insistono su porzione d’immobile in seno alla quale si trovano parti di proprietà comune (galleria pedonale, portico pedonale, portineria, atrio, piano interrato, corselli box) costituendo quindi copertura non solo alle unità immobiliari site ai piani sottostanti ma anche a beni di proprietà comune, individuate nel regolamento di condominio, è corretto applicare il principio secondo il quale a concorrere alla spesa siano tutti i condòmini e non solo i condòmini proprietari delle unità immobiliari a cui il lastrico solare funge da copertura”.

La Cassazione accoglie la richiesta di annullamento della sentenza della Corte d’Appello di Milano ribadendo la valenza dell’art. 1126 c.c. precisando che quando si legge “tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura”, si riferisce evidentemente a coloro che appartengono alle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, escludendo i condòmini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto. L’obbligo di partecipazione alla riparazione dei richiamati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante al condominio, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico in oggetto. 

La stessa Corte evidenzia come è del tutto inevitabile che la terrazza o il lastrico di uso esclusivo coprano una o più parti che siano comuni a tutti i conòomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come ad esempio, il suolo su cui sorge l’edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse questo a chiamare a concorrere alle spese tutti i condòmini, l’art. 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica applicazione. L’art. 1126 c.c. non rientra tra le disposizioni inderogabili richiamate dall’art. 1138 c.c., e quindi all’interno di un regolamento di condominio si può stabilire una ripartizione delle spese in misura diversa, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa che deroga al criterio legale.

In conclusione si può evidenziare che il criterio stabilito dall’art.1126 c.c. sia l’unico criterio da applicare nei casi in cui ci si trova a dover intervenire su elementi quale il terrazzo o lastrico solare di proprietà esclusiva, non trovando applicazione un criterio diverso per il solo fatto che tali elementi fungono da copertura anche altre parti comuni del condominio.