[A cura di: Achille Colombo Clerici – presidente Assoedilizia]

Alcuni soci di Assoedilizia, che hanno regolarmente registrato contratti di locazione negli anni scorsi, si sono visti notificare ad opera di alcuni dei sei ex Uffici del Registro di Milano, avvisi di liquidazione e di irrogazione delle sanzioni per omesso pagamento dell’imposta di registro relativa ai contratti di locazione stessi. 

È un orientamento degli uffici del tutto nuovo. Il motivo è che questi contratti conterrebbero delle “clausole penali” che prevedono una maggiorazione degli interessi legali in caso di ritardato pagamento del canone o degli oneri accessori. Si tratta, diciamo subito, di iniziative del tutto infondate, che mostrano, da un lato come il fisco si accanisca sempre e soprattutto su chi si preoccupa di esser ligio alla legge e di pagare le tasse (si tratta di contratti regolarmente registrati) e dall’altro come il rapporto con i contribuenti, nonostante le tante promesse e nonostante i proclami dello Statuto del Contribuente, non sia amichevole, ma veda nel Fisco una vera controparte, animosa e occhiuta, del contribuente stesso. 

Ma vediamo meglio la questione. Per registrare un contratto di locazione si può procedere in via telematica mediante un software che l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei contribuenti, oppure materialmente in via cartacea presentando il contratto presso uno degli uffici dell’agenzia. Orbene, in nessuno dei due casi era possibile, fino a qualche giorno addietro, neppure volendolo fare, registrare tali clausole penali pagando la relativa imposta. Il software non solo non avvisava il contribuente, ma neppure gli consentiva il calcolo dell’imposta aggiuntiva; mentre agli sportelli gli impiegati accettavano le richieste di registrazione senza nulla segnalare. 

Non solo: non esisteva neppure un codice tributo con il quale pagare la pretesa imposta sulle pretese clausole penali. Come se ciò non bastasse, il sito dell’Agenzia delle entrate, nella sezione dedicata alla registrazione delle locazioni, nulla diceva a proposito delle clausole penali come pure nulla diceva la guida dell’Agenzia alla registrazione dei contratti di locazione. Il tutto con buona pace del rapporto con i contribuenti che non vengono informati preventivamente, ma sanzionati a posteriori. Senza contare del comportamento differente dei vari uffici: alcune sedi hanno applicato sanzioni, altre no. 

Solo da qualche giorno l’Agenza delle Entrate ha diffuso un nuovo modello, attraverso il quale sarebbe possibile teoricamente (visto che il modello entra in funzione il 18 settembre prossimo) la registrazione di siffatte clausole penali. A fronte, dunque, delle notificazioni intervenute, quand’anche fosse corretta l’interpretazione di questi uffici, il che decisamente contestiamo, va rilevato come il contribuente non fosse stato tempestivamente informato del mutato orientamento degli uffici ed, anche se lo fosse stato, non avesse modo alcuno di procedere al pagamento dell’imposta. 

Ma il vero paradosso è che l’interpretazione di questi uffici è del tutto infondata. Gli uffici giustificano l’autonoma imposizione sulla base dell’art. 21 del TU sull’imposta di registro il quale prevede che “Se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto.” Quindi se con un solo atto vengono stipulati più contratti, ciascuno di essi sarà soggetto ad un’autonoma imposta di registro secondo le regola specifiche per quel contratto. 

Ma è sempre l’art.21 a stabilire che “Se le disposizioni contenute nell’atto derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, l’imposta si applica come se l’atto contenesse la sola disposizione che dà luogo alla imposizione più onerosa”. Quindi, in presenza di pattuizioni collegate tra loro e l’una derivante dall’altra, viene tassata solo quella che comporta la tassazione maggiore. Come è possibile stabilire se si è in presenza di disposizioni autonome ? Evidentemente quando presentano almeno uno degli elementi caratterizzanti diverso. Viene qui in considerazione il concetto di causa (nel senso giuridico del termine) che, in caso di pattuizione circa il pagamento di interessi di mora, non si configura in modo autonomo e distinto rispetto a quella dell’obbligazione principale del contratto di locazione, ossia del pagamento del canone e delle spese. La penale, nel caso in questione, non si configura come penale in senso tecnico-giuridico; in altri termini non è una pattuizione autonoma ma deriva direttamente dall’obbligazione di pagamento del canone e sta o cade con la stessa. 

In altri termini, questo patto non ha vita autonoma, non è cioè una autonoma disposizione. Quindi si è in presenza di un caso in cui le disposizioni derivano le une dalle altre e non possono essere autonomamente tassate. Ma la non autonoma tassabilità delle clausole in esame si fonda anche sul fatto che le stesse sono la fissazione convenzionale della misura degli interessi moratori già previsti per legge ex art.1124 c.c. Anche sotto questo profilo non possono considerarsi quindi autonome disposizioni.