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A Cura di: Avv. Giuseppina Maria Rosaria Sgrò
Per nuda proprietà si intende il valore di un immobile decurtato dell’usufrutto. Dunque, trattasi di un caso di proprietà privata a cui non si accompagna un diritto reale di godimento del bene al quale si riferisce.
La differenza fra nuda proprietà e piena proprietà sta nel fatto che nel primo caso l’immobile viene utilizzato e goduto da un soggetto diverso dal proprietario, cioè l’usufruttuario. Chi vende può continuare a vivere nella casa per tutta la vita e l’acquirente può prenderne possesso dopo la morte del venditore.
La piena proprietà si acquista anche nel momento in cui si verificano le seguenti ipotesi:
- scadenza del periodo di usufrutto;
- mancato utilizzo dell’usufruttuario per almeno 20 anni consecutivi;
- totale perimento della cosa in caso di distruzione fisica ed economica del bene;
- abuso dell’usufruttuario che deteriora il bene: ciò avviene sia arrecando danni all’immobile, sia nel caso in cui non si faccia carico di interventi di manutenzione ordinaria per il mantenimento del buono stato dell’immobile.
Colui che vende la nuda proprietà, conservando il diritto di goderne l’uso per tutta la vita oppure entro un certo periodo di tempo stabilito nel contratto, prende il nome di usufruttuario, mentre chi acquista la nuda proprietà è detto nudo proprietario, poiché detiene il diritto di proprietà del bene piuttosto che il diritto di usufruirne.
Di solito, per acquistare una casa in nuda proprietà ci si serve di un’agenzia immobiliare, la quale ha il compito di gestire tutte le pratiche occorrenti per il perfezionamento dell’acquisto. In tal caso, il prezzo di vendita del bene viene stabilito da una perizia professionale, che prende in considerazione due fattori:
- il valore del mercato dell’immobile;
- un coefficiente che varia in base all’età dell’usufruttuario. I valori del coefficiente da applicare al valore di mercato dell’immobile sono stabiliti e redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze.
È importante sottolineare che più anziano è il venditore, più alto è il valore della nuda proprietà e la tassazione da applicare all’atto di compravendita.
Dall’acquisto della nuda proprietà derivano alcuni importanti vantaggi. Innanzitutto, il nudo proprietario ha il vantaggio di acquistare a un prezzo più basso rispetto al valore di mercato e non gli non è richiesto di sostenere le spese di manutenzione ordinaria e generale dell’immobile.
Inoltre, un importante vantaggio consiste nel bonus prima casa, nel rispetto delle condizioni previste per l’acquisto della piena proprietà:
- non possedere nello stesso Comune un altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione o in comunione con il coniuge;
- non essere titolare dei diritti di uso, di usufrutto e di abitazione su un altro immobile nello stesso Comune;
- non essere titolare di un altro immobile su tutto il territorio nazionale per il quale si abbia già usufruito delle agevolazioni prima casa;
- non deve riguardare un immobile di lusso;
- il contribuente deve trasferire la residenza entro 18 mesi nel Comune in cui si trova il bene.
A colui che vende la nuda proprietà rimane, invece, il diritto di utilizzare e godere dell’immobile, acquisendo una liquidità economica immediata.
