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A cura di: Avv. Giuseppina Maria Rosaria Sgrò
Per la stesura del regolamento condominiale è necessaria una procura speciale, altrimenti la clausola contenuta nell’atto di acquisto è nulla per indeterminatezza dell’oggetto. Ciò è quanto stabilito dal Tribunale di Torino con la sentenza n. 297 del 21 gennaio 2021.
Nel caso in esame, gli attori chiamavano in giudizio tutti gli altri condòmini ed il condominio stesso in persona dell’amministratore pro tempore, affinché venisse accertata e dichiarata dal Tribunale la nullità del regolamento condominiale in essere.
Costituitasi in giudizio, la società costruttrice e condomina lamentava il fatto che gli attori non avessero espressamente formulato domanda di nullità della clausola contrattuale contenente il mandato alla stipula del regolamento e sul cui presupposto si fondava la domanda di nullità dello stesso.
Difatti, dagli atti di causa emergeva che il regolamento di condominio in questione fosse stato redatto dalla società costruttrice dell’edificio molti anni dopo la costituzione del condominio in forza di una clausola contenuta negli atti di compravendita immobiliare stipulati dagli attori e dagli altri condòmini. Secondo detta clausola, “l’acquirente conferisce alla società venditrice mandato irrevocabile per addivenire alla stipula di tutti gli atti di obbligo e di vincolo che venissero comunque richiesti dalle competenti autorità amministrative, nonché per addivenire al deposito del regolamento di condominio dello stabile, con le più ampie facoltà e poteri al riguardo, compresi quelli di individuare le parti comuni del fabbricato, nonché le porzioni ad uso esclusivo (ad esempio posti auto esterni), redigere le tabelle di comproprietà delle parti comuni e di concorso nelle relative spese, e compiere in genere quant’altro necessario per l’espletamento del mandato stesso, senza alcuna limitazione o riserva”.
Il Tribunale di Torino sottolineava che, una volta sorto il condominio, non è più possibile che il costruttore stili il regolamento sulla base della delega contenuta nei diversi atti di acquisto delle singole unità immobiliari.
Il Giudice piemontese, rifacendosi a costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, affermava che l’acquirente/condomino che, con il contratto di acquisto di un’unità immobiliare di un fabbricato, abbia assunto l’obbligo di rispettare il regolamento condominiale che sarà predisposto dal costruttore, non vale a conferire a quest’ultimo il potere di stilare un qualsiasi regolamento, né può comportare l’approvazione di un regolamento in quel momento inesistente, in quanto lo scopo di una clausola del genere è esclusivamente quello di richiamare nel singolo atto di acquisto il valore cogente di un regolamento già esistente (ovvero già predisposto e conosciuto), che viene richiamato per relationem, quale parte integrante del contratto di compravendita.
Nella questione sottoposta al Tribunale di Torino non veniva messa in dubbio la validità del regolamento di condominio stipulato sulla base di una procura speciale, ma la nullità del regolamento stipulato in forza di un mandato senza rappresentanza, dal contenuto generico e indeterminato. Ed è per l’eccessiva indeterminatezza della clausola contrattuale in questione che il Giudice piemontese dichiarava la nullità della stessa e del conseguente regolamento condominiale, tra l’altro, redatto diversi anni dopo la stipula dei contratti di compravendita immobiliare.
