[A cura di: Andrea Cartosio – ist. naz. Tributaristi

 Questa disamina è tratta dal terzo capitolo delle guide fiscali realizzate per Italia Casa e Quotidianodelcondominio.it da Andrea Cartosio, tributarista in Ovada. La trattazione riguarda la materia delle detrazioni fiscali in condominio per i lavori di ristrutturazione ed efficienza energetica. La legge di stabilità 2015 (legge n. 190 del 23 dicembre 2014) di fatto non ha stravolto il precedente impianto normativo, poiché ha concesso nuovamente la proroga (al 31 dicembre 2015) della detrazione fiscale Irpef del 50%, con un tetto massimo di spesa per unità immobiliare pari a 96.000 euro. Inoltre, sono state prorogate le detrazioni per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici, prevedendo una detraibilità di spese documentate (dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015), calcolata su un massimo di 10.000 euro.

Confermate anche le detrazioni del 65% per interventi antisismici in zone dove tale pericolo risulta rilevante. In aggiunta, la legge di stabilità 2015 ha previsto che dal 1° gennaio 2016 la detrazione relativa a lavori di ristrutturazione tornerà alla misura ordinaria del 36% con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare, salvo ulteriore proroga.

Ecco le detrazioni in essere dal 1° gennaio 2015.

Ristrutturazione edilizia

Come già detto, queste detrazioni godono di uno sgravio fiscale Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche) nella misura del 50%, con un limite di spesa pari a 96.000 euro per unità immobiliare. Qualora gli interventi di ristrutturazione edilizia siano realizzati su fabbricati adoperati ad uso promiscuo anche per l’attività di impresa, la succitata detrazione verrà ridotta nella misura del 50%. Nulla viene modificato in materia condominiale, poiché farà sempre fede la data del bonifico con cui l’amministratore ha effettuato il pagamento.

Gli interventi oggetto della detrazione per ristrutturazione edilizia, da intendersi genericamente come lavori di recupero del patrimonio edilizio esistente, sono:

* opere di manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici, nonché interventi mirati al loro restauro, al risanamento conservativo ed alla ristrutturazione edilizia (lavori di cui all’articolo 3, comma 1, lettere a), b), c), d) del D.P.R. 06/06/2001 n. 380;

* eliminazione delle barriere architettoniche;

* interventi di protezione mediante sistemi di allarme, installazione impianti di videosorveglianza, apposizione di inferriate alle finestre, sostituzione o posa di porte blindate per l’accesso alle unità abitative;

* installazione, sostituzione e rafforzamento di cancellate e recinzioni;

* adozione di vetri antisfondamento;

* montaggio di casseforti a muro.

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono detraibili unicamente se realizzati su parti comuni condominiali, quindi non sono ammessi al beneficio fiscale se eseguiti nell’ambito di proprietà private. È data possibilità di usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione inerente i settori sopra elencati a tutti i contribuenti gravati della contribuzione Irpef, ossia dall’imposta sul reddito delle persone fisiche, siano esse residenti o meno nel territorio dello Stato Italiano. Tali agevolazioni spettano a tutti i seguenti titolari di diritti reali di godimento sugli immobili:

* proprietari o nudi proprietari;

* titolari di diritto reale di godimento quale per esempio l’usufrutto;

* locatari e comodatari;

* soci di cooperative divise e indivise;

* imprenditori individuali per i soli immobili non facenti parte di beni strumentali o merce;

* soggetti indicati nell’art. 5 del TUIR;

Interventi ammessi

Tra gli interventi ammessi a fruire della detrazioni fiscale,spiccano i seguenti.

* Manutenzione ordinaria: interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, purché eseguiti su parti comuni condominiali identificate dall’art. 1117, commi 1,2 e 3, deliberati in assemblea, la cui ripartizione delle spese di norma verrà fatta su base millesimale;

* Manutenzione straordinaria: alcune tipologie dei lavori che seguono sono state fatte confluire in questa categoria d’intervento dal D.L. n. 133/2014, andando a modificare l’impianto normativo già esistente nel Testo Unico ed a titolo esemplificativo rientrano nella manutenzione straordinaria gli interventi appresso elencati:

a) rinnovamento o sostituzione di parti strutturali degli stabili;

b) realizzazione o integrazione di servizi tecnologici, igienico-sanitari;

c) frazionamento o accorpamento di unità immobiliari;

d) installazione ascensori e montascale;

e) sostituzione d’infissi;

f) rifacimento e costruzione di scale e rampe;

g) interventi mirati per il risparmio energetico.

* Risanamento e restauro conservativo: interventi mirati alla conservazione dell’unità immobiliare, come ad esempio:

a) eliminazione situazioni di pericolosità e degrado;

b) adeguamento delle altezze dei locali sottotetto rispetto alle volumetrie in essere;

c) apertura di finestre per areazione di locali.

* Ristrutturazione edilizia: vengono considerati tali gli interventi di maggiore invasività rispetto ai precedenti, che a lavori finiti possono generare un organismo edilizio totalmente o parzialmente diverso dall’originario.

Fruizione dei bonus

Per potere usufruire delle detrazioni fiscali, il singolo cittadino o il condominio, e per quest’ultimo il suo amministratore, dovranno effettuare i pagamenti tramite bonifico bancario o postale recante l’apposito riferimento normativo, come disciplinato dall’articolo 16-bis del D.P.R. n. 917/1986, con le modalità di cui al D.M. 18/02/1998 n° 41. Inoltre dovranno essere indicati il codice fiscale del soggetto interessato alle detrazioni e conseguentemente il codice fiscale/partita IVA della ditta e/o artigiano a cui sono stati affidati i lavori.

In caso di più proprietari di una stessa unità immobiliare oggetto d’intervento, qualora tutti vogliano godere delle detrazioni d’imposta, bisognerà effettuare il bonifico come appena descritto avendo l’accortezza di inserire tutti i codici fiscali dei beneficiari della detrazione. In fase di dichiarazione dei redditi, ciascun contribuente dovrà indicare i dati catastali identificativi dell’unità immobiliare e l’importo della detrazione di propria competenza per quota. Nel caso fosse il conduttore a godere di tali detrazioni, dovranno essere inseriti gli estremi dell’atto che lo lega all’unità immobiliare oggetto d’intervento. 

La documentazione attestante i lavori ammessi alla detrazione d’imposta dovrà essere conservata per tutta la durata di dieci anni. Gli interventi di recupero edilizio e le relative agevolazioni fiscali che godono di un benefit di detrazione pari al 65% non sono cumulabili. In caso si fosse in presenza d’intervento costituito da più lavorazioni rientranti in entrambe le casistiche, il contribuente dovrà scegliere quale beneficio fiscale utilizzare per ciascuna di esse.

Detrazioni in condominio

I condomini che sostengono le spese per gli interventi effettuati su parti comuni condominiali possono godere delle detrazioni fiscali. L’amministratore, come detto in precedenza, dovrà effettuare bonifici dedicati alle ristrutturazioni o alla riqualificazione energetica dal conto corrente condominiale recanti la dicitura analoga a quelli eseguiti dai privati. Inoltre, dovrà necessariamente inserire il codice fiscale proprio e del condominio, nonché la partita Iva dell’impresa. In caso di condomino-amministratore la procedura resta invariata.

Per fare in modo che i condòmini possano portare in detrazione le spese, l’amministratore dovrà rilasciare a ciascuno di essi presenti nell’intestazione del versamento dagli stessi effettuato al condominio per la corresponsione della propria quota, una certificazione dei pagamenti nella quale dovrà essere evidenziata l’unità immobiliare di pertinenza e la cifra effettivamente corrisposta. Per evitare problematiche in fase di certificazione, è buona norma da parte dell’amministratore portare a conoscenza i condòmini di tale esigenza, poiché chi non risulta come nominativo nel pagamento inoltrato al condominio non potrà usufruire delle detrazioni.

Esempio. A e B sono comproprietari di un’unità immobiliare sita nello stesso condominio ed entrambi vogliono usufruire delle detrazioni fiscali. Il versamento effettuato allo stabile è intestato solo al condominio A, senza che risulti il nominativo del condomino B. In tal caso l’amministratore dovrà rilasciare la certificazione del pagamento, ai fini della detrazione fiscale dell’importo versato, solo al condomino A. È importante che l’amministratore rilasci la certificazione esatta per non incorrere in prima persona in sanzioni e secondariamente per non indurre in errore il condomino al momento della dichiarazione dei redditi.

Novità introdotta dalla legge di stabilità 2015 è l’innalzamento della ritenuta d’acconto operata dalla banca/posta sulle fatture oggetto di pagamento; difatti non risulta più trattenuta la percentuale del 4%, ma dal 1° gennaio 2015 la trattenuta è pari all’8%. Tale ritenuta sarà certificata al fornitore entro il 28 febbraio dell’anno successivo dalla banca/posta, pertanto non dovrà essere inserita dal condominio nel modello della Certificazione Unica.

Vendita bene avente bonus

Talvolta può verificarsi il caso che l’immobile oggetto d’intervento di recupero edilizio sia alienato da parte del proprietario prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione fiscale. In tal caso la ratio vuole che il diritto di godimento delle detrazioni non ancora utilizzate venga trasferito in capo al nuovo proprietario, salvo diversa pattuizione ante trasferimento di proprietà. Dunque ne consegue che, qualora il venditore voglia mantenere la possibilità di usufruire di tali detrazioni, al momento dell’atto dovrà specificarlo. 

In caso di conduttore o locatore che durante la locazione abbia sostenuto spese per il recupero edilizio, potrà continuare a conservare tale diritto anche se non più vigente il rapporto locativo. In caso di decesso del titolare della detrazione il diritto viene trasferito all’erede.

Iva su lavori detraibili

Un’ulteriore agevolazione è stata concessa al contribuente da parte dell’amministrazione finanziaria, ovvero è stata confermata l’applicabilità dell’Iva ridotta al 10%, nei limiti di cui all’articolo 7, comma 1, lettera b) della Legge n. 488/1999 per quel che concerne le cessioni di beni significativi, negli interventi citati nel D.M. del 29 dicembre 1999, atti al godimento delle detrazioni fiscali ovvero:

* sostituzione di infissi;

* interventi mirati alla sicurezza, allarmi, videocitofoni ecc…;

* installazione nuove caldaie;

* sanitari e rubinetteria da bagni;

* installazione ascensori o montacarichi;

* apparecchiature di condizionamento per il riciclo dell’aria.

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