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[A cura di: avvocato Gian Vincenzo Tortorici – pres. Centro studi Anaci]
L’art. 1126 c.c. rappresenta una variante della fattispecie prevista nell’art. 1125 c.c., in quanto si riferisce, pur sempre, alle spese concernenti la riparazione di una soletta divisoria tra due proprietà esclusive, considerato che quella soprastante è una unità immobiliare scoperta; l’articolo de quo, infatti, prende in considerazione i lastrici solari e le terrazze a livello di proprietà o, anche, di uso esclusivo.
Il lastrico solare è di proprietà condominiale, se da un titolo non risulti il contrario. In questo caso le relative spese di manutenzione sono da porsi a carico di tutti i condòmini ex art. 1123 c.c., in quanto lo stesso svolge una funzione di copertura del fabbricato condominiale al pari di un tetto. A differenza dei lastrici solari, aree poste al culmine del palazzo con funzione di copertura dell’intero stabile, la terrazza, è pur sempre una “superficie praticabile (come il lastrico solare), pavimentata stabilmente, all’aperto, ma con pavimentazione più livellata, con minori pendenze, tanto da renderla adatta a potervi collegare tavoli e sedie, e permettere, a chi ne ha l’acceso, di sostarvi comodamente anche per parecchio tempo” (Rizzi-Rizzi; Il condominio negli edifici, Ed. Zanichelli, 1983).
L’articolo in esame stabilisce che i condòmini che hanno la proprietà o l’uso esclusivo di tali beni debbano corrispondere un terzo delle spese necessarie per la loro manutenzione, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutti gli altri condòmini per i quali il lastrico solare funge da copertura. Si deve rilevare che il legislatore utilizza il termine “uso”, dando quindi maggiore importanza al godimento, quale diritto reale, che il singolo condomino ne può trarre, anziché alla funzione svolta dai lastrici e dalle terrazze di copertura di altre unità immobiliari. È per questo motivo che attribuisce ai condòmini aventi in uso esclusivo i lastrici solari o le terrazze a livello una considerevole quota spesa.
Tuttavia la giurisprudenza, non dimenticando che i suddetti beni svolgono anche una funzione di copertura, totale o parziale, dello stabile condominiale, ha precisato che la ripartizione, di cui trattasi, si applica esclusivamente alla parte strutturale della terrazza a livello che costituisce una siffatta copertura, vale a dire al manto impermeabile che impedisce le infiltrazioni d’acqua nel sottostante appartamento. Sono escluse da questa suddivisione le spese relative ai parapetti e a ogni altra struttura che sia di uso esclusivo del condomino interessato, fatto salvo il caso di interventi posti anche a tutela del decoro architettonico dell’edificio (Cass. 12 febbraio 2014, n. 3221).
Ovviamente, considerato che lo strato impermeabilizzante è sito sotto la pavimentazione, le spese, che devono essere ripartite ex art. 1126 c.c., riguardano anche tutti gli esborsi necessariamente conseguenti e strumentali alla sua manutenzione, dovendo essere considerate spese accessorie obbligatorie, quali quelle per la rimozione del pavimento e la susseguente sua posa in opera con materiale di pari valore o per il trasporto alla discarica dei materiali di risulta, e così via. Il principio sopra esposto non si applica nella ipotesi il proprietario della terrazza a livello provochi per sua colpa le infiltrazioni di acqua nell’appartamento sottostante, per esempio in quanto si guasti un impianto automatico di irrigazione delle fioriere in sua assenza.
Ma la questione più spinosa, ancora oggi non risolta in modo definitivo, è rappresentata da chi debba corrispondere i due terzi delle spese concernenti la precitata manutenzione del lastrico solare. Malgrado la dicitura testuale dell’art. 1126 c.c., dottrina e giurisprudenza prevalenti ritengono che obbligati a sostenere queste spese debbano essere soltanto i condòmini sottostanti il lastrico o la terrazza a livello per la quota delle loro proprietà immobiliari, in proiezione verticale al lastrico o alla terrazza medesimi e in funzione della utilità che essi ne traggono, vale a dire, in funzione della copertura che tali beni svolgono e non nel diritto di proprietà. E del resto, proprio in virtù di questa ultima funzione, il condominio è obbligato alla loro riparazione e manutenzione ai sensi dell’art. 2051 c.c.; pertanto è onere dell’assemblea, anche contro la volontà del proprietario, deliberare l’appalto necessario ad attuarle.
Resta la questione di come possa avvenire la ripartizione di questa spesa. Nel silenzio di una precisa pronuncia di legittimità, ritengo che si possa provvedere, in assenza di una tabella millesimale, ad hoc elaborata, con una proporzione geometrica tra le diverse superfici coperte, espresse in metri quadrati rapportata a millesimi, sempre che questo criterio sia accettato all’unanimità dai condòmini interessati, con espressa manifestazione di volontà negoziale dispositiva dei loro diritti (Cass.23 marzo 2016 n 5814). E del resto, l’art. 68 disp. att. c.c. richiama l’art. 1126 c.c. per la determinazione dei valori proporzionali degli appartamenti tra i quali vanno suddivise in genere le spese per la manutenzione delle parti e dei servizi comuni; questo riferimento rende necessaria una apposita tabella per la tipologia di spese inerenti ai lastrici solari e alle terrazze a livello di proprietà esclusiva. Non solo, l’art. 68 disp. att. c.c. richiama anche l’art. 1124 c.c., che prevede anch’esso una caratura specifica per le spese inerenti alla manutenzione delle scale, ma non l’art. 1125 c.c., in tema di solai, rafforzando la tesi della obbligatorietà di una tabella ad hoc per le spese previste nell’art. 1126 c.c..
Nel caso, poi, sotto il terrazzo a livello sussistesse un’altra unità immobiliare del medesimo proprietario, anche questi deve partecipare pro quota ai due terzi della spesa manutentiva, oltre a corrispondere, da solo, il terzo della spesa stessa. Se, invece, sotto al lastrico solare sussistesse un bene condominiale (ad esempio l’andito di ingresso, un passo carrabile, la centrale termica, l’alloggio del portiere) tutti i condòmini devono partecipare pro quota millesimale rapportata alla superficie della cosa condominiale. Qualora invece il lastrico solare fungesse da copertura ad un solo piano, i proprietari di quest’ultimo debbono interamente corrispondere la quota dei due terzi della spesa de qua. Infine si deve rilevare che le spese per risarcire i danni provocati dalle infiltrazioni devono essere ripartite con lo stesso criterio dettato dall’art. 1126 c.c. e l’eventuale azione per il loro recupero coatto deve essere radicata contro il condominio in persona del suo amministratore pro tempore (Cass. 24 marzo 2016 n. 5814).
Questi principi sono stati recentemente ribaditi dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza del 10 maggio 2016 n. 9449 che ha confermato la responsabilità per le infiltrazioni d’acqua sia del proprietario esclusivo sia del condominio, salva la rigorosa prova della riferibilità all’uno o all’altro.
