[A cura di: Rodolfo Cusano – pres. onorario Acap]

 

In un condominio il proprietario del lastrico solare si è
opposto alla ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c. sostenendo che esso
riguarda solo i lastrici solari. Per cui si chiede: come si ripartiscono le
spese per la ricostruzione – riparazione del tetto, delle grondaie e delle
pluviali?

Le spese per la manutenzione, la
riparazione e la ricostruzione del tetto, e dei manufatti che lo compongono e
lo sostengono, nonché dei suoi accessori (es. gronde e pluviali), sono
sopportate da tutti i condòmini, in proporzione alle rispettive quote
millesimali, salva diversa previsione del regolamento di condominio (art. 1123,
1° co., c.c.).

Nel caso cui l’edificio abbia più tetti o
si componga di più corpi di fabbrica, strutturalmente e funzionalmente
autonomi, e le opere di riparazione riguardino taluno soltanto di questi tetti,
le spese relative sono sopportate, ai sensi dell’art. 1123, ult. co., c.c.,
sempre in base ai millesimi di proprietà, dai soli condòmini le cui unità
immobiliari siano coperte dal tetto da riparare e si trovino nella proiezione
verso il basso dei suoi lati. Analogo criterio opera nell’ipotesi in cui il
tetto copra una parte soltanto dell’edificio.

Può aversi l’ipotesi, poi, che il tetto, pur avendo funzione
di copertura dei piani sottostanti, sia di proprietà esclusiva o in uso
esclusivo di un condòmino: in tal caso, la spesa relativa alla sua manutenzione
va ripartita in base all’art. 1126 c.c., sì da gravare per 1/3 sul
titolare esclusivo del diritto di proprietà e per i restanti 2/3 sui condòmini
delle unità immobiliari a cui il tetto serva, in proporzione del piano o della
porzione di piano di ciascuno di essi.

Non possiamo non ricordare che recentemente la Cassazione,
con sentenza n. 27154 depositata il 22 dicembre 2014, ha operato un vero e
proprio cambio di indirizzo in ordine al riparto delle spese di riparazione
degli elementi considerati accessori del tetto. Infatti, la S.C.,
pronunciandosi sull’impugnativa da parte di alcuni condòmini della delibera
condominiale che aveva stabilito in ordine alla spesa per la manutenzione delle
gronde, la ripartizione secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c., anziché
in base a quello di cui all’art. 1125, 3° comma, c.c. ha stabilito che le
grondaie, così come i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del
tetto di uno stabile condominiale, svolgendo una funzione necessaria all’uso
comune sono parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c. e pertanto
le spese necessarie per la loro riparazione, manutenzione o sostituzione vanno
ripartite tra tutti i condòmini.

“A prescindere dal fatto che la copertura del fabbricato sia
costituita da tetto a falda o da lastrico solare di proprietà esclusiva, ha
spiegato, infatti, la Corte, l’esistenza delle gronde “rimane indispensabile
per raccogliere e smaltire le acque piovane, poiché le stesse convogliano le
acque meteoriche dalla sommità dell’edificio fino a terra o a scarichi fognari
e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo
di copertura, salva anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente
con il disposto del’art. 1102 c.c., possa farne il proprietario del terrazzo
stesso per suoi usi”.

Pertanto, ha concluso la S.C. accogliendo il ricorso e
cassando la sentenza della Corte d’Appello di Napoli, “la proprietà esclusiva
del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei
canali non muta questo regime, giacché l’art. 1126 c.c. disciplina soltanto le
riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre
parti dell’immobile, la cui esistenza è, per esso, indipendente da quella del
lastrico, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo”.

Sul punto
esiste un contrasto di giurisprudenza che speriamo venga colmato al più presto
con la rimessione della questione alle Sezioni Unite della Cassazione.

 

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